最近比较热的一个话题是北京二手房挂牌量连续超过10万套、11万套大关。

仅链家前台展示的房源就超过10万套，而算上后台没展示的房源，估计链家总待售二手房源超过13万套。

2021年4月份的资料，当时链家在售房源是78881套，那时北京楼市的气氛还很热烈，以至于2021年北京第一批土拍，很多开发商都脑子发热高价抢地。时隔一年多，现在挂牌量多了2万多套，市场已经凉了。

傻子都知道，挂牌的房源增多，说明市场行情不好，通常降价的概率大。

某些人一看到库存增加就号称“阴跌”，一看到库存下降、价格上涨就吹嘘“跑步入场”，这是典型的总结式马后炮，我们要从历史数据中看到未来。

只要翻看2017-2019的北京房价K线和库存曲线，这些年份每年下半年都是小幅阴跌的，而上半年就是上涨的，这是北京楼市平稳年份的典型表现。

长期来看，北京房价跟M2增长曲线是高度吻合的。第一波疫情之后的货币供应量猛增，造就了2020下半年到2021年上半年的行情。2021年中，金融监管开始对房地产行业突然紧缩，从需求端到开发端的去杠杆导致了房地产行业几个月就不行了，然后21年底开始反向调控-开始逐步放松救市。

目前二手房挂牌量确实很大，全国房地产行业非常不景气，但另一方面，利率不断下降，需求端的利好政策不断出台，2022年的货币供应增速仍然较高，明年我们需要考虑的是：

药劲什么时候上来？

我们重温一下2014年的时候，救市和去库存的节点。

4月：楼市在信贷收紧影响下明显乏力，二手房价格开始阴跌，成交量持续下滑。

6月：楼市短暂回暖，限购松绑在一次次谣言中此起彼伏，政策在楼市低迷期扑朔迷离。

7月：杭州主城区放开限购，萧山区、余杭区限购全面解禁。

8月：全国17个城市官方发文确认取消限购，另有12个城市仍在坚守限购，包括上海、北京、广州、深圳、台州等。部分限购城市虽然没有官方的口径，但在实际执行中，已悄然放开限购。

9月：9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房执行首套房贷款政策。

10月：国家统计局发布数据显示，房地产投资增速连续8个月下滑，1至9月房地产投资增速降0.7个百分点至12.5%，创2009年8月以来新低。

11月：时隔两年后，央行再次宣布全面降息。金融机构一年期贷款基准利率下调40BP至5.6%。

12月：截至年末，仅剩四个一线城市和三亚未对限购进行松绑。

2015年3月30日：央行、住建部、银监会联合下发通知，对购房首付款比例进行下调，最低首付仅20%

2015全年: 5次降准降息、二套房/公积金新政、新版930、正式提出去库存…………

2014年年中开始救市、去库存，2015年二季度销售转正，2015年三季度房价转正...

说这么多的意思是，很多利好并非立竿见影的，病来如山倒，病去如抽丝，政策利好和时间充分了，市场就会恢复过来，所以刚需该买还是继续买，需要调整家庭资产结构的，也不必犹豫。

但别以为我在吹捧房价暴涨，我得泼一盆冷水，房地产暴涨的年代彻底过去了，如果疫情好转，正常的M2增速可能长期低于10%，油门不加速，就不存在暴涨的基础。

过去是房价永远涨，后来是一二线城市永远涨，再后来是一线城市永远涨，最后是？

你猜。