广州终于卖出了今年第三块地！
6月20日，花都广花公路以东、雅瑶路以北CA0303017地块成交了，但市场没什么声音。
翻了一下交易中心官网，这块地是底价成交，成交总价6.7744亿元，均价仅为9000元/㎡。
什么概念呢？
来看一下周边地价，隔壁的奥园誉湖湾，19年出让，楼面价达17000元/㎡。
也就是说，花都广花路东这块地，对比前两年，地价跌了47%，妥妥腰斩了。
当然，从另一个层面来说，也利好购房者，毕竟地价低。目前地块周边新房售价集中在2字头，前阵子开盘的保利琅悦，价格是2-2.2万元/㎡。
看看地块入市如何反馈吧。
| 图源广州公共资源交易中心官网
不过，今天我们的主题是，想讨论下广州土拍市场，究竟怎么了？
01
只卖出3块地，还是兜底的
窥一斑而知全豹，广花路地块，也是今年广州土拍市场的缩影。
先来看一下，广州上半年卖地的情况：
一共12宗地。
截至目前，加上刚出让的花都地块，广州今年只卖了3宗地，成交总金额约57.8亿元，不到58亿。
而这3宗地块，都是底价成交。
其中，花都地块，是花都城投拿下的，属于区属国企兜底；另外两宗，世界大观三期、吉山仓二期地块，能够顺利出让，有开发商需要连片开发的底子加持，本质上，与有人兜底差不了多少。
抛开未竞拍的广钢地块，其它8宗地块，结局只有两种：要么终止出让交易，要么流拍。
就连金融城东区、设计之都三期、世界大观四期，这样的香饽饽，也无人问津。
2024年上半年的土拍市场，毫无疑问是寒冬了。
02
土拍陷入寒冬，真的要掏箱底了
来看一下近几年的数据对比。
信息量很多，我们一一来说。
1）从成交地块数量来看
2022年上半年成交17宗，2023年上半年成交16宗，同比来看，差距不大。
2024年上半年仅成交4宗，同比2023年，一下就砍掉了75%，可见房企拿地积极性不高，市场预期低。
2）从成交总金额来看
2022年上半年成交341亿元，2023年上半年成交431亿元，同比增加26.39%，一级市场有所回暖；2024年上半年成交64亿元，同比2023年，减少85.15%。
土拍市场透心凉，今年的土地财政可能出现锐减情况，救市很急迫。
3）从成交土地均价来看
2022年上半年，土地均价只有3.7万/㎡，看了一下后台，当年成交的地块，多为外围区域，白云、南沙、增城、黄埔、番禺、花都，6个区域成交14宗，海珠、荔湾共计成交3宗。
到了2023年上半年、2024年上半年，土地均价超6万/㎡，足以证明官方已经开始掏出压箱底的好地，一经入市便引起市场热烈反馈，比如保利都荟天珺、中海浣花里、保利和颂等。
4）从平均溢价率来看
2022年上半年，土地溢价率约1.2%；2023年上半年，土地溢价率高达9.29%；2024年上半年，全是底价成交，没有一点溢价。
很明显，2022年大家对楼市还抱有期望；2023年由于地块优质期望更高；2024年，大家都开始冷静、沉思了……
很真实，也很无奈。
而今年下半年，广州将加大供地力度，来看第二批供地清单：
30宗地，中心四区占了14块。连四年没供应的越秀区，都挤出了1宗宅地。
没错，接下来广州卖地最疯狂的，是中心区。在如此猛烈的攻势下，房企会如何抉择呢？下半年，土拍市场会有怎样的表现？敬请期待吧。
03
要卖地先卖房，广州会再出新政吗？
其实，作为一个依赖土地财政的城市，广州是很想卖地的。
只是困难重重。
其一，供应量大，去化周期长。
目前，广州新房可售套数超11.6万套，出清周期超过25个月（中指院数据）；再加上，大部分是置换需求，卖一买一，然而二手挂牌也有14.6万套（贝壳数据），置换周期太长，也导致新房去化艰难。
如此大的存量，也就导致广州需要大力去库存，盘活多少，才能供应多少。
其二，市场需求不足，新房成交下滑。
截止6月16日，广州今年成交24267套新房，2023年同周期成交39307套，也就是说，2024年上半年，新房成交套数同比下跌38.26%（中指院数据）。
很明显，市场仍处低迷阶段，买家依旧观望。
其三，广州是旧改大城，旧改项目多。
随着旧改推进，释放住房需求的同时，也新增大量供应，使得市场供需关系更加紧张。比如说旧改大区黄埔，珠江村、双沙村、文冲东三大旧改，下半年会接连发力，黄埔的供应即将大增。
以上种种，形成了恶性循环。当然，也不代表楼市走进死胡同了。
当前重点是刺激购房需求，加快去库存。比如说，527新政，降低购房门槛、成本，刺激刚需、改善购房者入市，多少是有效果的。
不过嘛，提振效果还是不太够，新政落地第三周，数据又全线飘绿了，和大A一样刺眼。
而从看房积极性来看，仍需要进一步刺激、发酵。来看看前几天，我们统计的新政以来贝壳统计的看房人数：
确实没有明显的变化，市场还得再来点刺激！
接下来，还会有新的救市政策吗？
