2023年，全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%。

根据统计局日前发布的数据，即便是有政策刺激，2023年的楼市仍然处于下行调整阶段。

在这样的背景下，二手房的交易量却给大家一个不小的惊喜。

根据克尔瑞的数据，重点30城2023全年的二手房成交量同比增长33%，成交规模超过新房，创历史新高。

具体来看，比如深圳，全年成交二手房42574套，与2022年的成交量相比，猛涨58%。

又或是青岛，全年二手房成交65532套，同比增长更是超过64%。

二手房出现爆发式的增长，是因为疫情放开，是因为在开发商负债严重频繁爆雷的情况下，二手房更靠谱。

但除了这两个原因外，最大的原因其实还是价格。

根据中指研究院2023年的《中国房地产指数系统百城价格指数报告》，在1-12月内，百城二手房价格不论是环比还是同比，都是一直降。

接下来具体分析深圳和青岛的情况。

根据乐有家研究中心公布的数据：

2023年，深圳二手房挂牌均价整体呈下降趋势，其中1月份价格最高，均价为7.78万/平方米，12月最低，均价为7.31万。

可挂牌价是挂牌价，成交价是成交价，根据数据，深圳2023年整年的成交均价为6.5万元/㎡。

不难看出，成交均价与挂牌均价差的可不是一星半点，买方有很大的讨价还价的空间，而业主也只能被迫接受。

至于青岛，情况也差不多，二手房价格持续走低。就比如朋友一套位于郊区的房子，当时的宣传广告震天响，房价1.3万左右，现在是8千，根本没地儿说理。

不仅如此，市场的困境，甚至逼得中介修改了收费规则。

过去，青岛部分地区的二手房子在交易时，中介费、税费都由买方独自承担，但现在房子不好卖，着急售房的业主开始承担一部分费用，其本质就是降低房价。

深圳和青岛的情况，也是国内很多城市的现状，这种导致很多人对二手房持悲观态度，认定未来的房价会继续降，因此抓紧降价售房以及时止损。

说白了，就是以价换量。

对于这部分以低价售房的业主而言，若房价继续降，那么低价卖房的决定是明智的，可若是房价又涨上去，那可就真要哭了。

高位接盘，低价卖出，结果转头就涨价，搁谁遇到这种事情，估计都会受不了。

而现在，已经有部分业内人士表示，两个月后，以低价卖掉房子的业主，大概率会后悔。

两个月后，也就是楼市的另一个传统旺季“金三银四”，借此旺季，楼市或将迎来两个转变：一是新一轮楼市开放，二是那些跌幅很大的小区，房价有所回暖。

为什么会这么说呢？

第一，多市出现翘尾行情，中介和开发商都有动作。

前段时间，钱江晚报发表文章，表示杭州有中介以7折的价格，全款收购二手房。紧接着，青岛二手房中介告知记者，青岛中介也开始低价收房。

当然了，这种房子不好收，即便是着急卖房的业主也不愿意以这么低的价格卖给中介。

可从另一角度来考虑，中介不是傻子，他们这样做，自然是认为有利可图，换而言之，他们觉得已经到了抄底的时候，未来的楼市将有所好转。

除了中介外，开发商也在时不时地发力。

广州年底的压轴大戏，琶洲西区一地块以59%的溢价率被开发商拿下。

此外，杭州、成都、福州、东莞、合肥也都有“地王”产生，有的成交价刷新城市最高单价纪录，有的则是刷新区域楼面价纪录。

这些地段无一例外，都是城市的优质地段，从它们成交价和溢价率，也可以看出对它们有很大的期望。

土拍是楼市的晴雨表，面粉涨价，不仅给未来的新楼盘定下了价格，也给周边的小区带来了些许期待。

第二，针对性政策开始发力，楼市的各种问题都会得到缓解。

商品房庞大的库存量不容忽视，各市都开始着力解决这一问题，拉开去库存“大战”。

去年发布超大特大城市的城中村改造，广州在今年就以此为依托，展开房票定向安置试点，其他城市估计也会有样学样。

同时，央行设立租赁住房贷款支持计划，其目的在于引导租赁经营主体贷款收购库存房，然后将其改为长期租赁住房，目前也有城市已经贷款开始行动。

房企负债问题同样是个大难题，从去年开始，各部门就开始帮房企渡过难关，又是提出三个“不低于”，又是起草50家房企白名单，随着政策的逐渐发力，一些房企的资金问题将出现好转。

楼市整体发展方面，高层主要谈及两点，第一是建立“人、房、地、钱”的联动机制，二是“人地挂钩”模式。

按照住建部的说法，全新的联动机制，意思是先根据居民需求明确他们要什么样的房子，然后根据需求找土地，最后再去考虑融资问题。

而“人地挂钩”模式，则是根据人口的流动情况来调整土地的供应。

新机制和新模式无疑更利于楼市的平稳发展，而它们也是今年的工作重点，否则也就不会在相关会议上不断提到它们。

第三点，老百姓的收入问题。

兜里没钱，收入预期不足，这是耽搁大家买房的一个十分重要的因素，对于这一点，全国从上到下心里都跟明镜似的。

对此，在国新办举行的宏观经济形势与政策新闻发布会上，发改委负责人表示：今年要下大力气改善居民收入预期、提高消费能力、增强消费意愿。

这样一来，居民收入有所改善，虽然不至于手里有很多钱，但预期变好，再搭配上各种利好政策，那么大家在购房时更容易做出决策，而且此举对出生率也会起到一定的刺激作用。

第四点，外部环境在逐渐变好。

要说外部环境对中国楼市的影响，恐怕大家最先想到的就是美国。

美国加息并维持高位运行，导致全球资本流向美国，国内资本市场面临着资金流出的困境。对于热点城市，外资和热钱的进出对楼市还是会产生较大影响的。

但现在按照业内人士的说法，我们已经熬到了美国降息的拐点，美国想要刺破中国楼市泡沫的可能性越来越小，一旦美国在政策上宽松起来，国内将有更大的操作空间。

第五点，一部分城市新房价格持续上涨，没理由永远厚此薄彼。

房价下跌是共识，一大部分人认为，各市新房均价都阴跌，但事实上，有些城市新房价格的表现却出乎意料。

比如成都，新房价格环比连续上涨24个月，在当前的市场环境下这简直称得上是奇迹。另外，上海和西安也是环比连续上涨12个月。

诸葛数据研究中心的高级分析师对外公开表示：在多城房价下行的背景下，杭州、合肥、宁波等部分热二三线城市的新房价格依旧比较坚挺。

这些城市的异军突起，一是证明楼市并不完完全全是一潭死水，更不是无药可救。

二是让其他城市看到了楼市回暖的希望：随着政策逐渐起效，没理由只有它们家的房价涨，自家却不涨的道理。

最后是国家统计局局长康义面对记者提问时的回答：房地产投资和销售指标虽然在持续降低，但2023下半年与上半年相比，降幅大幅收窄，比如销售面积和销售额的降幅分别收窄15.8%和20.2%。

不说别的，仅仅是市场成交回暖，就已经给开发商和业主不少想象的空间，这也是各媒体都分析今年楼市将逐渐企稳的一个重要原因。