这几年，深圳楼市的变化到底有多大？

开篇给大家列组数据感受一下，捂好你的小心脏。

今年5月份，深圳新房网签2787套，二手房过户量2788套，新房和二手房加起来卖了5575多套。

对比2019年的5月份，深圳新房和二手房网签量达1.2万套，2020年的这个数值是1.16万套。

从2023年的前5个月成交情况来看，把深圳新房和二手房放在一起，大概1.4万套左右。而在深圳楼市高峰期的时候，单月就曾卖出1.3万套二手房。

肉眼可见地，成交量腰斩，现在深圳新房和二手房几个月的量，都干不过前几年一个月的量。

以前深圳的房子有多好卖，现在深圳的房子就有多难卖。

01

成交量极度萎缩带来的结果，必然就是房价下跌。

具体跌回到了几年前，不同板块、不同小区，均有不同程度的回调。

以光明标杆楼盘龙光玖龙台为例。

作为昔日的光明地王，玖龙台位于重点规划的凤凰城板块，地段没得说，还有地铁6号线、13号线北延线的加持。

2017年7月，玖龙台一期开盘，精装均价4.5万/平。2019年11月底，玖龙台二期开盘，毛坯均价4.8万/平，捆绑装修额外增加5000元/平，705套房全部秒光。

2020年，龙光玖龙台首批二手房流入市场，报价已经去到了7万/平，因为放盘量少，业主比较惜售，大家也都很看好光明，所以房子很抢手，成交单价基本站稳7万以上。

到了2021年初，89平三房的高层，成交价740万，单价8万3。据说小区的成交单价曾高达9万+。

随着市场形势急转向下，卖家的心理预期一而再、再而三地被无情地打击，价格也慢慢被打了下来。

2021年10月份，89平挂牌价在620万左右。

2022年7月份，89平高层的成交价仅560万。

目前玖龙台的成交单价在6万左右，相比于高峰期的八九万，回调了30%左右，可以说房价基本跌回到3年前。

这还是整个光明地段最好、品质最好的小区。

其他大部分楼盘也差不多是这个情况，有些更甚。

02

直观上，市场最明显的变化就是出清泡沫。

曾经风靡一时的深某理，已然被瓦解。

代持、众筹打新，几乎在市场上看不到了。

取而代之的是，前几年高杠杆买房的人，在这几年的重锤下，有些是经历了降薪、裁员或生意不顺，尽管他们知道黑夜过后就会迎来曙光，但眼下已经熬不住，只能断臂求生。

我们现在听到某个昔日热盘腰斩的案例，大部分就是来自于这类业主。

有些房源其实很好，他们心理上也不想抛售，但迫于资金压力，行为上又不得不含泪降价卖房。

微观上，深圳楼市这轮深度回调，被抹平的更多是预期。

受到市场低迷行情的刺激，很多买房人心里也很慌，担心楼市真的呈L型复苏态势，希望房价再跌点才出手。

只有部分刚需，确实需要买婚房或孩子上学，才会在这个时候入场。

03

当下不仅是深圳楼市，整个大环境都很悲观。

昨天一位江苏IP的微博粉丝跟我说，他之前经手过十几套房子，现在大部分拿来出租。疫情前，他的房租收入每月近2.5万，疫情三年下降到1.7万，最近好不容易才恢复到2万。

因为看不到涨价的预期，他短期内也不打算再出手了。

这也是当下很多买房人的心态。

包括其他很多行业，如：工厂、外贸、互联网等等，这两年都不太景气。

但是在当下这个时间节点，我不建议大家盲目悲观，完全被情绪裹挟。

信心比黄金更贵重。

早在2008年爆发经济危机的时候，高层就首次说出了这句话。当时的深圳，只要你肯月供就可以免费送房子，遍地零首付，那时候的市场情绪比现在差多了。

当市场悲观到一定的程度，政策的确定性就会越来越强。

越是关键时刻，越要提前做好资产布局。

把握好杠杆，瞄准核心城市的优质房产，把家庭资产放在具备有长线保值增值的地方。

短期的情绪分文不值，长期的预判价值千金。

深圳楼市这两年确实是变了，不仅是如外界所说的变得更差了，还有也变得更利于刚需上车了。

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