01

如标题所写，郑州的楼市现状，就是这样一个事实。

2017年之后，郑州交付的再无好房子。

当然，这个是指的绝大多数的小区，那些拿钱砸出来的房子，还是有极少数交付不错的。

比如永威上和院、建业天筑等，交付的挺好，价格也很漂亮。

作为房地产自媒体号，楼精得经常出去跑市场调研。不瞒大家说，相较于新楼盘，我更爱看二手小区。

新楼盘其实没什么可看的，沙盘千篇一律，售楼部同样的精致，社区的配置高低全靠置业顾问的销讲描述。

之前我写过销讲，知道那些华丽的词语是怎么加工出来的，那些从置业顾问嘴里说的承诺很多是空中楼阁，落实不了。

二手小区不一样，实实在在。看每一套房，我都能够站在一个买房人的角度去体会。能够真实感受到一个小区和一套房子的优劣。

以我跑二手小区的经验来看——

郑州房子的品质天花板，在2017年之前交付的小区里面。

海马公园、银河丹堤、富田九鼎世家、永威翡翠城、中豪汇景湾、锦艺国际华都。

盘盘各个区域的标杆楼盘，绝大多数都是在2017年之前建造交付。

更为具体地来说，郑州的好房子，是在2010-2017年这7年之间集中交付的楼盘。

02

跑了郑州很多二手房小区，当看到同一开发商在不同时期开发的楼盘时，不免会产生对比。

一对比就心痛，感慨世风日下，行业堕落至此。

2017年之前郑州市场主流的开发商，后来还能站稳主流的，无外乎那几家——

鑫苑、永威、康桥、绿地、建业、正商、正弘……

这几家开发的小区成名作，多在2010-2017年间，之后，社区交付水平普遍下滑。

拿永威、鑫苑、康桥这三家开发的楼盘举例子——

永威开发的小区，从最早的永威鑫城、后来的永威东棠、永威翡翠城、近两年的永威西郡、永威城，它们的二手房，我都看过。

永威的成名，在永威东棠和永威翡翠城，下滑的转折楼盘，则是永威城。

这是永威翡翠城初春的实景。

郑州其他小区仍处于尚未返青的萧瑟时，它的小区里面，一篇郁郁葱葱。

高大的乔木随处可见，因为有很多南方的树种，可以保持四季常青。大乔木、小乔木，起伏的坡地，高低不一的灌木，景观层次非常丰富。

交房10年的水系依然碧波荡漾，干干净净。精装大堂、严格的出入、大堂门禁。

看完这个2012年交付的小区，你就能明白为什么永威能够备受推崇。这是永威在2017年之前的交付水平。

这是永威城枫香庭的实景。

凭心而论，永威城的品质，相较于周边其他小区，依然是最好的。但是如果和之前永威开发的小区相比，就能看出差距。

永威城相较于翡翠城小区，多硬化路面，树种多是小乔木，灌木多是冬青树。社区呈现上略显潦草。

总之一句话，在建材和绿化上，永威城都有成本收缩与减配。

相较于永威，鑫苑的交付小区水平下滑更早。

鑫苑的产品顶峰在2003年-2008年，代表小区是鑫苑名家、鑫苑世家。

鑫苑名家虽然是2003年的小区，但是在小区建造和景观设计方面，能看的出用了心。

楼栋外立面、水系、建筑构造，可能现在看起来一般，但在当时是花了大成本打造，具有丰富度的。

与2013年以后鑫苑开发的小区一对比就能看出差别。2013年之后，鑫苑开发的房子，都似一个模子雕刻。

这是鑫苑国际新城1号院的实景。

如果不看社区名字，只看土黄色的楼体、冬青灌木丛和小乔木，从57㎡-170㎡的户型，可以想到鑫苑鑫城、鑫苑世纪东城、鑫苑二七鑫中心。

从鑫苑出走河南之后，产品就开始刚需化、标准化、减配化。

康桥作为之前与永威齐名的开发商，其实在产品的精细上是不如永威，但前期的成本投入上是下了功夫的。

康桥当年的巅峰时的作品，是新郑南龙湖的康桥九溪郡，郑州市区的康桥溪山御府、康桥金域上郡。这三个小区，在2012-2015年交付。

那三年，是康桥口碑最好的时期。从此之后，康桥走向了品质宝座，有了后几年能吃的老本。

康桥的转折，在于康桥知园。近几年，交房越来越不像话。

这是去年康桥东麓园交房的实景。

大面积刚切割的草坪，多处的冬青树和小乔木，已经全然看不到昔日的品质。

以上这三家，是挑出来的典型房企。

产品不会说话，但是会表达真相。

一个个交付的小区，呈现出了郑州的产品标准一路蜿蜒向下的曲线。

买房人心里要明白一些，在新房市场，不可能再现2010-2017年高水平的交付标准。

近几年减配小区交付，已经形成了市场上统一的产品标准线。

塑造劣质标准的市场，以后交付的小区，是相互竞劣。

03

在这个交房都要烧高香的时点，去谈小区交付的品质好像有点奢侈。

但是想让大家知道，真正好的房子咱之前是有的。

那批2010-2017年交付的品质楼盘，在未来5-10年内，依然是各个区域的扛把子。

我们郑州本土房企，2017年以后，都走上了弯路。

不再关注产品，不再关注品质，不再关注一城一地的具体情况。

仅把眼光投在了玩金融，玩规模、玩周转上，结果都在去年遭受到了重创。

地产的这一次劫，郑州能看到的品牌房企，除了国企护体外，民企们能平安渡劫的不多。

渡过劫，主力损伤大半，即使想踏踏实实做产品，不知道还能不能搞成。

所以，新房市场，不管高溢价或高品质，不要怀着太多的期待。

所以，二手房市场，请珍惜那些2010-2017年的品质小区，这一波行情之后，可能房价就上去了。

来源：郑州楼精