所有的购房者都想要买对房子的答案，今天的这篇文章就告诉你答案。但是我想说，答案是远远不够的。

你很难因为一个答案，就敢花几百万、几千万的资金买一套房子。这不是能不能的问题，而是敢不敢。

这篇文章以改善的需求为例，以南山后海、龙华红山和宝安宝中三个子板块为对比对象，进行价值判断——注意，我是以三个板块的改善盘作为评价标准的。

板块的定位不同，板块内各种类型的房子价值也不同。更通俗点说，改善盘里面，三个子板块是这种价值排序，换到刚需盘、学位房甚至豪宅，是另一种排序。大家不要买房想当然。

先说龙华红山，红山是龙华最好的子板块，但红山的分化极其严重，大家在红山挑房子，要多注意下楼盘的品质、细节，比如门禁、小区环境、停车场指引等等。

针对改善盘，龙华有两条红线：

第1，总价不要超过800万。

第2，面积数不要超过144平。

这是两条死标准，照着做就行。144平是购买普宅的红线，豪宅不受这个限制，但红山不属于深圳的五大豪宅板块。红山北边的金茂府，更是我在面授课讲了四年的反面教材。

至于800万的总价上限，则是因为红山的价值不能承受太高总价的房子。举个例子：

你面前有两套房子，一套龙华红山的，8万/平，140平总价1120万。一套宝安宝中的，10万/平，140平1400万。你会买哪个？

上千万总价的房子，很多人宁愿加200万买宝中，因为宝中挨着前海——不说该不该，但起码有个好产业的奔头。这是红山所不具备的。

宝安宝中，宝中现在的房价来自南山科技园等外溢过来的购买力，未来的房价能不能突破，要看前海的劲头有多足。

宝安的改善盘有天时、地利两个优点。天时在于2016年全国放开二胎，现在七年过去，很多二胎长大了，而宝中的改善盘大多楼龄比较新。

地利，则是它的各种配套、利好，很多都是在最近五六年兑现，比如摩天轮、欢乐港湾等。这也是宝中在2015年以前的表现，不如最近几年的原因。

但是，宝安需要注意几个风险。第一就是“新”，房子的新是最不值钱的，楼龄只是房子价值判断的一个小标准，千万不要为了新忽略价值。

第二是前海，大家看好一个板块的未来，没问题。但是要思考一下，这个未来有多远，你等不等得起，甚至你赌不赌得起。

南山后海放在最后说。改善的同学，我现在告诉你答案：后海是深圳改善盘的龙头，比宝安的宝中好，比龙华的红山好，比南山的西丽好。

你敢不敢买？

一些楼龄15年以上，房价10多万/平的房子，你敢不敢持有？

假如房价下跌，你慌不慌？房价每平涨了点，你知不知道能涨多少，会不会半路变现？

很多同学问我关于城市、板块、楼盘的问题，你们的想法并不是问自己该买哪里，而是心里有答案，想来求个安慰，给自己心里的确定性加点筹码而已。

可是你们不知道过程，只知道答案的时候，我说可以买，你不会买。我说不可以买，你也不一定不买。

这不是我做房产教育的初衷。我做房产教育的原因，是希望教一些想学房产知识的同学以房产知识，让他们不受房子所累，做好选择做对选择。

如何判断房子的价值，这其实也不是大家想不想学的问题，只要你想买一套比较好的房子，想稳定持有价值资产，就没办法回避这个问题。否则只要房价超出你的认知，你只能恐慌，因为除了恐慌你别无他法。