为加强和规范裁判文书释法说理，促进法律适用统一，助推北京法院审判工作高质量发展，北京法院组织开展了第十届优秀裁判文书评选工作。经过初评、复评、总评三个阶段的评审，共评选出获奖裁判文书100篇，其中一等奖10篇、二等奖20篇、三等奖30篇、优秀奖40篇。
即日起
“京法网事”将为大家展示
一等奖裁判文书
今天展示的第一篇文书是
某保险公司与某房地产公司二审民事判决书
承办人是北京市高级人民法院刘辉法官
裁判文书回顾
文书名称：某保险公司与某房地产公司二审民事判决书
案 号：（2023）京民终948号
审理法院：北京市高级人民法院
承办法官：刘辉
案件类型：民事
基 本 案 情
某房地产公司与某保险公司签订《回购协议》，约定房地产公司为保险公司投资建设总部基地项目，保险公司同意房屋建成后回购。双方同时根据房屋建设进度约定了款项支付时间。房屋结构验收后，房地产公司要求保险公司续履行合同，按约定支付回购款，保险公司拒绝。房地产公司因此起诉至一审法院，要求对方继续履行《回购协议》，并按约支付回购款。
保险公司辩称，双方系房屋买卖关系。《回购协议》签署时，原告某房地产公司未取得预售许可证明，于本案诉讼时也没有取得案涉楼房预售证，《回购协议》应认定无效。即使合同有效，保险公司亦享有不安抗辩权、同时履行抗辩权、法定合同解除权等权利。
一审法院判决支持了房地产公司有关继续履行《回购协议》、并按约支付回购款的诉讼请求。保险公司上诉，北京高院判决驳回上诉，维持原判。
精 彩 段 落
（一）关于《回购协议》的法律性质
从案涉项目开发过程看，某保险公司获得涉案项目的开发资格后，由其关联公司控投的某房地产公司负责项目具体运作。项目运行之初，该保险公司与该房地产公司存在利益关联，但在该房地产公司的股权全部转让给两名自然人股东后，该房地产公司则享有了独立的公司利益。根据双方订立的《回购协议》，房地产公司应当按照经保险公司确认的房屋设计图纸建设案涉房屋。因案涉房屋系按照保险公司的个性需求进行建设，带有明显的定制特点。因此，结合《回购协议》订立的背景及权利义务约定，《回购协议》应当属于非典型的合同关系。
（二）关于未取得房地产开发资质和预售许可是否影响合同效力
第一，房地产公司虽然在订立《回购协议》时不具有房地产开发资质，但保险公司对此明知且同意，在办公楼主体验收前，保险公司亦始终没有对此提出过异议。况且，房地产公司于一审起诉前已经取得了房地产的开发资质，已经满足了企业开发资质的相关要求。
第二，双方当事人在《回购协议》订约准备过程中，房地产公司已明确告知保险公司所购买的办公楼不是开发项目，没有预售许可证，在后续的合同沟通磋商直至办公楼主体验收前，保险公司对此均未提出过异议；《回购协议》中亦无房地产公司必须办理预售许可证的约定。保险公司的上述行为，足以表明其通过自己的行为已认可办公楼无需办理预售许可证。在合同已经履行且办公楼已建设至主体验收的情况下，保险公司再以此为由主张合同无效，违背诚实信用原则。
第三，《城市房地产管理法》设置预售行政许可，其规范目的是通过商品房预售交易市场准入资格的要求，确保预售商品房的当事人具备完成商品房开发建设、履行商品房买卖合同义务的能力，以维护商品房预售领域的社会交往秩序，避免对商品房买卖交易领域的市场秩序以及不特定买房人利益等公共利益造成损害。该强制性规定禁止的对象是从事商品房预售交易的特定人，并非商品房预售合同本身。本案中，房地产公司已经依约将案涉办公楼主体建设完工，保险公司不能证明房地产公司不具备继续履行合同的能力或公共利益因此而受到损害。如果房地产公司存在违规行为，行政机关可以依法对其进行行政处罚，无需因此而否定《回购协议》的效力。换言之，本案中，认可《项目回购协议》的效力，既不影响《中华人民共和国城市房地产管理法》上述立法目的的实现，又维护了诚实信用的民法基本原则。
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专 家 点 评
袁民，男，汉族，中共党员，先后毕业于中南政法学院国际经济法系、北京大学国际关系学院、中欧国际工商学院、武汉大学新闻与传播学院，法学硕士、高级工商管理硕士、文学博士，现任北京市人大代表、北京华品博睿网络技术有限公司高级副总裁。
本案系一起因房屋回购引发的合同纠纷。案件涉及行政法规的强制性规定是否影响合同效力问题，而如何区分强制性规定具有管理性还是具有效力性，一直是法律适用的难点。
该判决从分析《城市房地产管理法》设置预售行政许可的立法目的入手，明确指出该规定禁止的对象是从事商品房预售交易的特定人，并非商品房预售合同本身，如果行政机关通过行政处罚等措施可以实现行政法规的立法目的，法院无需因此否定涉案协议在当事人之间的效力。此外，本案还结合双方订约的过程和当事人订立合同时对于未取得房地产开发资质和预售许可属于明知的心理状态，从诚实信用原则的角度分析了合同不应因此无效的理由。
该判决同时分析了当事人是否享有不安抗辩权、同时履行抗辩权以及合同法定解除权等问题，全面回应当事人的诉求，对类似案件的审理具有参考价值。
法 官 感 言
刘辉，北京高院民一庭三级高级法官，从事民事审判工作近十年，曾在高院研究室参与调研信息、案例编辑等工作，参与多份民事审判规范性文件的起草，撰写的部分裁判文书在全市法院组织的评选活动中获奖。
非常荣幸能够获得北京法院第十届优秀裁判文书评选一等奖，衷心感谢评审专家和各位法官的认可与支持，也特别感谢审判团队全体成员的共同努力。在未来的工作中，我将更加注重每个案件的裁判质量，力求通过每一次审慎、专业的裁决，履行好作为司法者的职责。
编辑：刘宇航
审核：李泽
