在未来，房子大概率会回归到居住属性为主，因此，一套房产至少80%以上的价值，都会围绕居住和生活而展开。

生活是具象而且现实的，房子是承载生活的主要载体。

相比于房产的资产增值和变现赚钱能力，人们会更加关注房产本身的产品力，包括但不限于通勤距离、商业、交通、医疗、教育等方面的配套，人居环境、绿化率、户型通风采光、梯户比等。

更重要的是，未来的房子，主打的就是一个性价比。

因此，居住成本越低的房产，性价比越高的房产，往往就越受欢迎，其增值和变现能力就越强。

这里谈到的居住成本低，是多个维度的，比如物业费率低、水电燃气成本低、通勤时间经济成本低、维护保养成本低等。

也就是说，在能够满足业主一家人的衣、食、住、行的基本功能需求上，居住这套房子，能够给生活带来极大的便利性，同时又能极大地节约生活成本。

从这个角度审视，以下这几类房产，或成为未来市场上的香饽饽：

主城区的刚需小户型地铁房，拥有的优势，几乎是城市里大多数普通房产不可比拟的。

主城区往往汇聚了城市中大部分的优质资源，包括教育、医疗、商业等，未必近在咫尺，但开车或打车也就是20分钟以内能够便捷到达。

刚需小户型，意味着这套房产的持有成本更低，包括物业费、水电开支、家政清洁等， 也就是不需要花费太大的时间和经济成本，在维护保养这套房产之上。

地铁房的配套，更是让业主的出行能够便利地链接到城市的主要交通节点，能够很好地和城市生活融为一体。

这里提到的配套“完善”，要求是很高的，毕竟是改善大户型，改善大户型的持有成本和居住成本都比刚需户型更高，而这些高出来的溢价，必须用更完善的配套和生活便利来对冲。

所谓“完善”，主要也是围绕衣食住行等基本生活功能展开的，比如出行，500米内地铁站或换乘站是标配，商场购物也至少要保证步行10分钟以内能够到达，公园、医院、学校等配套也不应大于方圆5km范围。

此外，一些具有稀缺价值属性的改善房，拥有不错的景观视野，如湖景、城景、地标景等，在满足上述的完善配套之上，属于锦上添花的加分项，让房产更加稀缺，充分满足业主的情绪价值。

靠近写字楼集群、CBD商务区的小面积公寓，主打的就是一个居住成本低，又能满足生活居住的基本功能，如果谈到性价比的维度，不一定比上述2类型的房产差。

这种公寓的入住率、出租率都很高，原因在于其接近商圈核心，产城融合的做得好，就会有大量的居住需求。

而且，其无论是持有还是居住成本，相对普通住宅而言，都是更低的。

虽然在二手市场上，公寓的流通性并不高，资产增值保值效应没那么明显，但是如果是用于自住或者出租，都是围绕居住价值来讨论，这种小户型公寓，还是能称得上“好房子”的。