反倒挂，遍地千万+豪宅！杭州“打新族”彻底离场了？

开年杭州土拍的节奏，属实癫狂。 短短三周密集四场土拍，地王频现，更有安琪儿5天内两刷新高；紧接着，水电新村、望江海潮TOD和蒋村低密等重磅宝地扎堆上架，地价预期直接拉满。 这一波操作下来，完全是一副“不把楼市拉起来不罢休”的架势。 楼市怎么走没法准确预测，但可以肯定，房价天花板将不断抬升，高总价豪宅的数量也将持续上升。 据统计，千万级新房新增供应量，已超5000套。 当地王一浪接一浪，当遍地是千万+新房，两个事实也摆在了面前：一是新房门槛越来越高；二是价差迅速归零，甚至出现巨幅反倒挂（按预期房价看）。 短期套利空间消失，限价时代的投资逻辑不复存在。 那么问题来了，除了所剩无几的限价盘，杭州那些曾无处不在的“打新族”（炒房客），又该何去何从？ 或难逃以下选择——离场躺平，继续楼市厮杀，又或者寻找替代选择。 离场躺平 没机会坚决不出手 一个可预见的选择，也是很大一部分投资客的选择：与其“刀口舔血”，不如休养生息，耐心等待时机。 身边不少打新族，皆是如此。 比如A先生，2018年公证摇号开始，一直热衷打新。但凡叫得上号的热门板块，都有过他的身影。 奥体、申花、南星、望江，良渚、未科、大关、之江，下至两三百万的刚需房，上至一两千万的限价豪宅，都是一个字：摇。 房票不够，大家共享；资金不够，找人合伙。 数年摇号下来，虽多数失之交臂，但终有一些斩获。不过行情一路调整之下，所谓红盘最终结局却是天差地别。 有的赚得盆满钵满，也有的至今没出货，濒临亏本。 而近一两年一堆“交付即破发”的红盘，直接让他一阵后怕。真应了那句话，摇号一时爽，交付悔断肠。 于是2024年初，他便已“鸣金收兵”，至今未再出手。虽期间有过犹豫，但随着限价的全面放开，新房总价急速上升，类似想法再也没有了。 他现在的计划很简单：买点理财、拿点工资，出不掉的房子先收租（视行情再定），有钱就还房贷。 对于未来的楼市，以观望为主，没有把握绝不出手。 富人专供 冲向核心高端豪宅 有躺平的，就有激进的。 虽然限价放开后，新房价格直线上升。但由于稀缺性的存在，核心板块的热门楼盘，仍会吸引部分资金雄厚的投资客。 如去年11月入市的超级鸽盘中海·钱江湾，均价9万，面积178㎡和207㎡，涂料盘。 但因为有稀缺南向一线江景，76套房选到117号就卖完了。当中不少是投资客，没等正式交付，就急不可耐地挂牌兜售了，报价不乏11-12万。 据说，今年1月已有一套成交，账面获利约300万，距开盘不过1个多月。 今年将入市的不限价豪宅，如望阙南、寰宇西、民生药厂抑或水电新村、望江海潮TOD等，均是一流地段，奋勇前行的投资客不会是少数。 但这是一种“富贵险中求，也在险中丢”式的选择。 道理很简单。买一套拿来自住收藏没问题，但越是高总价的投资，就意味着摩擦成本越高（持有和税费成本）。资金量太大，哪怕小套代价也不菲。 而且别忘了，钱江湾是倒挂现房，买了就能卖。后续不限价盘，可没这些优势。 另外二手房总价越高，市场流通性就越低。比如2024年杭州总价千万以上二手房共成交1520套，占比仅1.7%。 限购放开后，理论上接盘侠无上限，但海量新房首先就会消耗掉绝大数富人购买力。 抄底搏杀 买入热点低位二手房 一些持续调整或话题度强的板块二手房，同样有不少投资客拥趸。 杭州的网红板块，二手投资客群体其实一直存在。典型如世纪城（亚运村），过去几年，每一轮房价下调，都会吸引一批投资客前仆后继。 像去年9月前后，二手房价跌至“冰点”，就有不少投资客入场，爆买亚运村。 凑巧的是，去年10月开始一系列新政出台，二手房价应声反弹。以世纪城为代表的主流板块，平均房价涨了10%左右。 像时代奥城的107㎡，去年640万带车位买入，现在最低700万+还不带车位。 今年开年后，地王潮叠加“六小龙”，杭州“大阳春”预期愈发强烈，许多炒家包括温台投资客在内，开始抢先买入一些热点二手房。 凭借阿里+火车西站的优势，以杭与城为代表的未科云城，很快成为香饽饽。 本月至今，杭与城仅网签量就已高达26套。就连沉寂多时的未科三兄弟，也开始迎来爆发，成交不断。 但还是那句话，不涨就是跌，买卖时机更是关键。 先赢或先输都不重要，重要的是选择离场的那一刻，究竟是赢还是输。 替代选择 转战其他物业 还有一些投资客，则是选择寻找替代方案。 身边有个朋友，过去几年先后摇中过3个红盘，均已获利出手。但从去年开始，就基本不关注摇号打新了，一是觉得风险大，二是价格高了也买不起。 手上的钱怎么办？放在银行买理财，显然不可接受。 既然短期套利不再可行，那么不如转而寻求长期稳定的回报。所以，除了一部分杀入股市外，更多的资金用来寻求其他资产，比如商业地产。 春节前，他以全款400万左右，入手了一套某次新房一手商铺。 位置相当不错，位于某小学正对面，边上有数千住户，邻近地铁。按照他的设想，根据周边商铺行情，年租金大概20来万。 也就是说，年回报率5%上下。相当于20年左右，可实现回本。 在他看来，每年约20万的被动收入，是未来生活的压舱石。即便将来工作不乐观，也有进退自如的空间。 真遇到其他机会，仍可通过商铺抵押，果断出手。 当然，这一切一切的前提是，商铺能够顺利出租，并形成长期稳定的现金流。 杭州限价放开，等于市场逻辑彻底重塑。 市场上的众多参与者，自然会做出相应调整。对自住购房者来说，不用再拼社保，表面上买到新房的概率更高了，品质也会更好。 但实际上，核心热点新盘注定与普通购房者无缘了。 未来的杭州楼市，富人、中产和刚需选择的楼盘，将更真实反映社会的财富分化。 而对投资客来说，不同的风险偏好和资金规模，选择也会不同。 离场躺平也好，长期租金回报替代“短平快”也罢，抑或继续在楼市江湖里厮杀，都是根据自身情况和基于行情判断做出的选择。 任何选择都无所谓对错，只要能承受相应的后果。