前言

顺义最近有两个新盘开盘，并且还都是住总的，一个是住总芳华里，一个是住总青年ONE。都是典型刚需盘，今天把这里周边系统聊一下，并且把周边所有新盘做个横向对比（住总芳华里、青年ONE、龙湖御湖境、璞瑅润府），你更适合买那个。

顺义的第一印象就是得房率高，新房供应业比较大，新房和二手房价差不是很大（户型方面在北京卷出了新高度--其它区域的看了顺义的高得房率都流口水，最近流行的事得房率100%）。

新盘地图

之前写过了顺义的后沙峪板块内的新盘对比分析，想了解的可以看下面文章。

【新盘剖析】顺义后沙峪的星宸和煦&湖光玖里&璟上兰园&建发观云&和光瑞府如何选？（一）地块由来#N2240

【新盘剖析】顺义后沙峪的星宸和煦&湖光玖里&璟上兰园&建发观云&和光瑞府如何选？（二）板块分析#N2250

【新盘剖析】顺义后沙峪的星宸和煦&湖光玖里&璟上兰园&建发观云&和光瑞府如何选？（三）配套#N2260

【新盘剖析】顺义后沙峪的星宸和煦&湖光玖里&璟上兰园&建发观云&和光瑞府如何选？（四）小区#N2270

【新盘剖析】顺义后沙峪的星宸和煦&湖光玖里&璟上兰园&建发观云&和光瑞府如何选？（五）园林&户型#N2280

【新盘剖析】顺义后沙峪的星宸和煦&湖光玖里&璟上兰园&建发观云&和光瑞府如何选？（五）户型分析#N2280

【新盘剖析】顺义后沙峪的星宸和煦&湖光玖里&璟上兰园&建发观云&和光瑞府如何选？（六）分析&总结#N2290

一、拍地

1.1、住总青年ONE

2024年3月15日，北京顺义推出两宗地块出让，第31街区SY00-3101- 0808、SY00-3101-0809地块（0808地块是R2二类居住用地，土地面积3.06万平方米，其中住宅用地规模2.62万平方米，容积率1.5，控高36米；0809地块是A334托幼用地，配建4325.5平方米幼儿园）。

挂牌规则：（地块设定土地合理上限价格71300万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》）。

只有北京住总一家报名（住总旗下的祥业地产）。

最终：北京住总以低价6.2亿元底价摘得，楼面价：1.61万/平米。售指导价4.5万元/平方米。

案名：住总青年ONE。样板间开放，目前可以带看了（得房率优势又喊出来了，3W+。地铁首站，有座位，紧邻河边景观区，这些概念还是能吸引不少人，但是真正又如何呢？）。

1.2、住总芳华里

2024年2月21日，北京年后第一场土拍，顺义新城第1街区01-03-21地块（建设用地面积28400㎡，总建筑面积约8.7万平方米，其中地上建筑面积约5.7万平方米，控高36米，容积率2.0，无配建，起拍价12.6亿元）。

拍地规则：（土地合理上限价格144900万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》）。

报名阶段只有北京住总一家报名。

最终：北京住总以底价12.6亿底价元底价竞得，销售指导价4.6万元/㎡，浮动8%。楼面价：2.21万/平米；

案名：住总芳华里，备案名：馥华家园。

2024年8月5日拿到预售证。最近开盘销售（目前还没有网签记录）。

1.3、璞瑅润府

板块分析&楼盘详解--顺义--城区--璞瑅润府值得买吗？（上）#N1150

板块分析&楼盘详解--顺义--城区--璞瑅润府值得买吗？（中）#N1160

板块分析&楼盘详解--顺义--城区--璞瑅润府值得买吗？（下）--户型 #N1170

板块分析&楼盘详解--顺义--城区--璞瑅润府值得买吗？（下）--购买建议 #N1180

2023年7月25日，顺义新城第1街区01-01-09地块（为R2二类居住用地、01-01-04地块A334托幼用地，土地面积约6.32万平方米，规划建筑面积约10.77万平方米，容积率1.8，控高36米）。在开拍之前，仅有华润和首开两家房企报名参与竞拍。

拍卖规则：（土地合理上限价格261050万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限21000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》）。

经过2次出价，最终由首开股份以22.82亿元竞得，住宅楼面价约2.22万/平米，溢价率0.53%。销售指导价4.6万元/平方米（期房）、4.8万元/平方米（现房）

最终首开股份与华润携手联合开发。结合舜玉城区的地块特征主打改善。

案名：璞瑅润府（备案名：璞润嘉园）。

2023年12月12日获得预售许可证，目前为止网签118套（总套数：828套。网签率：14%。网签一般具有滞后性，因此这个仅供参考）。

1.4、龙湖御湖境

①、龙湖御湖境二期

2023年6月14日，顺义新城第2街区SY00-0002-6022、SY00-0002-6023-1地块（用地规模20354.94平方米地上建筑面积约4.755万平方米，地下建筑面积约2.228万平方米。住宅及配套服务用房，容积率2.2-2.4）。

拍地规则：（起始价为9.6亿元，上限价格为11.04亿元，当达到上限价格，转为现场摇号确定竞得人）。

一共有21家房企报名（华润 、首开 、中铁 、龙湖、中海、住总置业、建工、石家庄创世纪、陕西同致 、南通江海港 、芜湖康润、山西保景汇 、新城、保利、招商蛇口 、如皋市润皋、华发、中皋置业、山西星河、路劲、扬州华鹏。这里的好多私企是小马甲），现场竞价前，已经有21次报价，当时价格达到10.6亿元，并未触顶。进入现场竞价，该地块报价达到上限价格11.04亿元，转入现场摇号环节。

最终：石家庄创世纪以11.04亿元摇号竞得。销售指导价为4.6万元/平方米。楼面价2.32万/平米。

后来龙湖操盘，石家庄创世纪（石家庄创世纪成立于2006年，其控股股东为河北润德控股集团有限公司）当了龙湖的小马甲（在昌平北四村地块，也是石家庄创世纪摇号竞得，龙湖操盘，案名龙湖观萃，正在热卖中），案名：龙湖·御湖境二期。备案名：幸福西区。

2023年9月20日获得预售许可证，到目前为止，已经网签219套（总计358户，网签率：61%。这个业绩还是算非常不错的）。

②、龙湖御湖境一期

2022年9月22日，顺义区顺义新城第1 街区SY00-0001-0320地块（用地规模为69193.56平米，其中地上建筑规模110709.69平米，容积率为1.6，建筑高限高36米，建筑密度和绿化率各为30%）

仅有天竺房地产+龙湖一家联合体参与报价。

最后：北京盟科置业有限公司（北京盟科置业有限公司成立于2001年，为北京龙湖中佰的全资子公司）和北京天竺房地产开发有限公司联合体以24.3亿底价竞得，楼面价为2.19万元/平米。销售指导价46000元/平方米。

案名：龙湖御湖境一期，备案名：云宸苑；

2023年1月13日，获得预售许可证，2024年3月17日获得现房销售许可证。网签148套，网签价在4.2W左右。

总之：顺义城区地块也是冷热不一，沿着地铁15号线两侧目前在售的新盘有上述四个，住总芳华里和龙湖御湖境一期，两块地紧邻，都是一家报名底价获得（龙湖御湖境是2022年拿下，芳华里是2024年拿下）。龙湖御湖境二期就是多家争抢，龙湖出动马甲，通过摇号获得（不仅仅是位置好，距离地铁近，最关键是总价低，房开压力小，市场预期足）。到了璞瑅润府就只要首开和华润报名，微弱溢价华润拿下。到了今年潮白河东岸，俸伯地铁站旁边，虽然也有规划的利好，潮白河的美景加持，但是最终住总还是底价拿下（一家报名）。

二、板块分析

2.1、位置

①、住总青年ONE

项目位于东北六环外，顺义区潮白河东岸，这里整体属于南彩镇。15号线俸伯站的西南侧，紧邻潮白河。左堤辅线的东北侧。距离15号线俸伯地铁站的走行距离是600米左右（典型的起点站地铁风景房）。

②、住总芳华里

地块位于东北六环外（距离东六环的直线距离1km左右，因此六环的噪音基本对这里没影响），顺义新城区域，属于旺泉街道。石门地铁站的南侧（距离石门地铁站的走行距离1.5km，勉强算地铁房）。

地块位置：东至规划前景南路，西至兴泉路，南至01-03-33地块，北至望泉南街。

③、璞瑅润府

地块位于东北六环外，顺义新城区域，属于旺泉街道。石门地铁站的西北侧（项目距离地铁15号线石门站的走行距离是1.7km左右，这个距离有点远了，不能算真正意义上的地铁房，一般走行距离在1.5km之内比较合适，超过1.5km就有些不舒适）。

地块位置：西至西环路，东侧顺白路的西侧的绿化区域，南至顺沙路，北至城北减河。

④、御湖境一期

地块位于东北六环外（距离东六环的直线距离1km左右，因此六环的噪音基本对这里没影响），顺义新城区域，属于旺泉街道。石门地铁站的南侧（距离石门地铁站的走行距离1.3km，算地铁房）。地块紧邻住总芳华里项目。

项目四边的位置是：北侧望泉北街、西侧兴泉路、东侧前景南路，南侧望泉南街。

⑤、御湖境二期

地块位于东北六环外，顺义新城区域，属于胜利街道。地铁15号线顺义地铁站的北侧侧（距离顺义地铁站的走行距离700米左右，算地铁房）。地块南侧是即将新供应的地块东风商场地块。

【土拍资讯】顺义新城新地预申请了，R4线与15号线会换乘站#D0460

地块的四周：北至便民街，南至幸福西街，西至新顺北大街，东至小路。地块中间被金街北路分割开来。

总之：这几块地基本是沿着15号线分布，从石门站至顺义站，最后至终点站俸伯站都有分布。除了住总青年ONE属于南彩镇（南彩组团），其它都属于城区街道（龙湖御湖境二期是胜利街道，龙湖御湖境一期、住总芳华里和璞瑅润府都属于旺泉街道），属于仁和组团。这里也属于顺义的新城核心区域。

2.2、板块历史

2.2.1、解放前

由于这五个新盘（芳华里、御湖境一期、御湖境二期、璞瑅润府、青年ONE）沿着地铁15号线沿线分布，这里很早就是顺义的核心区老城区，也就是现在被称为的顺义新城区域（之前也叫顺义镇）。

顺义名称来源：顺义中的“顺”、来源于唐贞观六年命名的“顺州”，“义”字源于明洪武元年命名的“顺义县”（洪武年间将元大都东北的“顺州”，按照朱元璋的旨意，更名为“顺义县”开始，顺义这个地名沿用至今）。

顺义地处潮、白两河流域，据考古资料显示，数万年前便有人类活动。秦朝以前，顺义地区先后属冀州、幽州和燕国。当年燕昭王励精图治，曾在这里筑黄金台以招贤纳士。

在秦之前这里其实就是以人口聚集区的村庄形式存在（紧邻潮白河，算是地肥水美区域，时不时会发个洪水什么的，但是到这里也不会太大。北京永定河的洪水改道，泛滥才是最出名的）

秦朝，始皇初并天下，分天下为三十六郡，顺义地区属于大秦王朝三十六郡之一的渔阳郡所辖（陈胜、吴广起义与这里有关，秦二世元年(前209年)秋，朝廷征发闾左贫民屯戍渔阳，陈胜、吴广等900余名戍卒被征发前往渔阳戍边，途中在蕲县大泽乡(今宿州)为大雨所阻......）。

西汉初年，渔阳郡以潮白河为界在顺义地区曾分设狐奴（经发掘出来的文物考证，狐奴县位于顺义区北小营镇北府村前）、安乐（顺义区西南后沙峪镇古城村北，温榆河东岸是安乐县遗址）二县，从此奠定了顺义的基本地域。汉代的渔阳太守张堪率领骠骑击败匈奴（在任期间，赏罚分明，官吏百姓都愿意追随他并为他所用。百姓歌曰：“桑无附枝，麦穗两歧。张君为政，乐不可支。”乐不可支的成语典故便出自于此。）。到了北魏时期两县俱废。开启了顺义旧城的发展的历史。

唐贞观二十二年(648年)（距今1370多年），降伏归顺的契丹一部被部署在现顺义减河南岸的老城，为契丹松漠府弹汗州所辖。

唐开元四年(716年)玄宗在幽州东北设置归顺州并建设城池（就在今天的属于城区），这时候这里开始修建了城墙、城门（这里有四座城门，四门外均有瓮城：东门朝旭门、南门阜财门、西门庆成门、北门挹翠门，均为唐天宝年间兴建）。这一时期的城墙主要还是以夯土制作，到了明朝时期才在夯土的外边增加了一层砖包裹起来（目前的好多古城城墙都是这种做法。大同新建的古城墙，平遥古城、西安的城墙等等，都是在夯土墙的基础上，外面包箍了一层砖），后来在清朝时期对城墙也做了修补，一直至上世纪五十年代。城中有一石幢，用房山汉白玉修筑，始建年代不详，明崇祯年间重修，1953年拆除、1991年复建，即今石幢环岛。现在能看到的遗址也就是石幢环岛

南关的塔基

明朝洪武年间始设顺义，属北平府，后为顺天府所辖，名称至今未变。

1926年直奉两军曾在这里交战。1928年称仁和镇。1935年侵华日军进驻县城，并驻有宪兵队、警备队。1945年8月被八路军十六团攻克。

这里之前一直依靠紧邻水系，种植农作物为主的农耕文化。直到解放后，这里依然保持着农耕文化。

2.2.2、解放以后

①、以老城区为核心，单组团发展（1949-1980年）

1949年为顺义县人民政府驻地，属仁和镇区、俗称城关区。新中国成立后属河北省通州专区。

1957年，《北京市城市建设总体规划初步方案（草案）》中将顺义确定为卫星城（这一时期的北京城主要是二环内和二环周边。三环大部分地方时荒地和工业、产业聚集地）。

顺义的改变也是随着东侧顺义天竺镇的机场修建（1950年规划，1955年开建，1957年底竣工，这一时期的机场还是比较小的。这也是新中国首个投入使用的民用机场）。

1958年3月划归北京市。1958年9月撤销仁和镇，成立城关镇人民公社。在这一时期，北京公布的《北京市总体规划说明（草案）》提出在远郊区县发展工业的设想，将新建工业分散到远郊区，将规模较大的冶金、纺织等轻工业项目布置在顺义、通县、大兴等远郊区县的31个点上。依托北京市的规划策略。顺义新城开始了加工业、服装业、食品加工等工业发展，顺义开始从农业为主导产业向工业为主导转型。这些企业在顺义县城的南侧开建（同时城市开始向南扩张）。同时隔壁的机场也在进一步的扩建中。1969年成立城关镇街道办事处，1980年复称城关镇。

1965年，机场进行了第一次扩建，同年，中央政府也决定开放北京作为国际通航点。1974年8月，机场的第二次大规模扩建正式动工。后来的特殊时期，基本没有什么发展，也就是改革开放开始，重新进入了一个发展阶段。

②、多组团模式开启（1980年-2000年）

1980年复称城关镇，1980年1月1日，机场内面积为6万平方米的T1航站楼及停机坪、楼前停车场等配套工程建成并正式投入使用（这一时期的机场对周边的拉动还未真正显现出来）。

1984年顺义开始编制《顺义县城总体规划方案》，确定顺义县城的功能定位，提出顺义县城作为北京市的卫星城，是顺义全县的政治、经济、文化中心，是综合性的卫星城。县城范围包括顺义镇、马坡乡和牛栏山镇，布局工业区、住宅区及相应配套设施（这次相当于是顺义提出了发展模式，为后续的空间拓展打下基础。确定了顺义镇核心位置，周边乡镇的配合发展）。

1990年城关镇改名为顺义镇。1990年开始，依据《北京市总体规划 （1991-2020 年）》提出的城市建设重点向远 郊城镇转移的发展战略，顺义的工业建设迅速发展。县城面积也由现状的7.1平方公里 扩展到19平方公里（1995年底）。这一时期， 天竺空港工业区成立，顺义逐渐形成“工业园区+卫星城”的双核心发展模式，开始走向 多组团的空间发展模式（这一阶段顺义也是乘坐了隔壁机场的利好和改革开放的春分，外资、机场相关，进出口贸易等等企业在此落地）。顺义南部区域、后沙峪、天竺区域的产业在这一时期萌芽发展。

1995年10月，机场开始建设T2航站楼，并列入国家重点工程。1999年11月01日，机场T2航站楼正式投入使用。

1998年3月国务院批准撤县设区。同时顺义镇撤销，拆分成胜利、光明两个街道办事处和仁和地区办事处。

③、全面发展阶段-2000年-2019年

2004年3月，机场第三次大规模扩建工程顺利开工（得益于北京2008年奥运会的申办成功，北京基建发展进入了快车道）。

《北京城市总体规划（2004-2020 年）》确定了顺义新城为重点发展新城之一。将“卫星城”改为“新城”，体现了顺义新城将发展成为独立完善的城镇。

顺义于2005年编制了《顺义新城规划（2005 年-2020 年）》，正式确立了“公共交通轴线+城 市组团+生态绿地”的空间发展模式。2005年以来，顺义新城逐渐形成了“三区（空港区、中心区、河东新区）、多组团（仁和组团、马坡组团、牛栏山组团、空港城、物流基地、南彩组团、北小营组团）”的空间格局。

2008 年北京奥运会的契机，也促进顺义新城空间的发展。依托奥运会水上运动场馆的建设，带动了新城周边房地产业和第三产业等的发展。到2014年，顺义新城面积扩张到99.91平方公里。

2008年2月29日，位于T1和T2航站楼东边的T3航站楼和第三条跑道建成投入使用。

2010年12月30日北京地铁15号线，开通运营一期首通段（望京西站至后沙峪站），2011年12月31日开通运营一期东段（后沙峪站至俸伯站）。

产业：

从1992年林河工业区作为顺义第一个工业区的成立（到2005年空港工业园区初具规模，北京汽车生产基地和林河开发区也逐渐建设起来）。顺义新城的工业、物流用地占到顺义新城建设用地的40%，引进上百家相关企业（现在在天竺，机场北侧的南法信，聚集了大量的物流仓储基地）。顺义新城南侧形成以汽车制造业、电子信息制造业为支柱的产业布局，在首都机场周边和顺义新城南部形成连片的工业区（这一时期引进了现代汽车生产线及上下游供应链）。

这些年这里随着首都机场的辐射作用，15号线的带动，顺义的产业发展逐渐形成了航空产业集群、汽车产业集群、电子信息产业、战略新兴产业和都市与基础工业等五个支柱产业。

轨道交通：

随着地铁的开通，顺义的发展算是如虎添翼。有了外来新人的加入，特别是沿着地铁沿线的房地产发展进快车道（这条线使顺义新城与北京中心城区的联系更加便捷，也将顺义的产业园区与周边生活区、北京中心城区乃至其他新城进行衔接）。

④、平恒期（2019年-现在）

随着2019年9月25日，北京大兴国际机场正式通航，这里的发展迎来了改变（必然是被分流）。机场一家独大的局面必然会受到改变。随着机场的分流，这里的产业必然会在发展势头上有所减弱，其次是叠加目前外资外流的现场（顺义之前凭借机场优势，外资成分还是比较大的）。目前顺义仍然是几个近郊区域，GDP最高的。但是明显有下行的趋势。

总之：顺义新城区域的发展历史悠久，最早可追溯至先秦时期。至唐朝开始有了城墙，至明朝确定了顺义的名称，直至解放前这里一直是一个重要的区域（因为紧邻河温榆河与潮白河，土地肥沃，在那个农耕时代，这里绝对是好地方），解放后，随着机场的建设，并且逐步开放民航，随着社会一起发展，并且经历了四个阶段（单组团发展，多组团发展，全面快速发展，平衡期），这里的发展基本是依托两方面，一方面是机场和产业的带动，另一方面是轨道交通的开通带来的人口引入。

2.3、板块现状

目前顺义的现状是属于北京的近郊区，其板块发展是能，后沙峪、新国展、天竺区域基本是第一梯队。沿着地铁15号线沿线的南法信、顺义新城、以及未来R4线经过的仁和区域是第二梯队。目前有第一个新盘-青年ONE区域的南彩区域、以及马坡属于第三梯队。其它的区域是第四梯队，更远的就是第五梯队了。

咱们今天重点关注的是顺义新城板块和南彩板块。

①、旺泉街道区域

这里也是璞瑅润府（位于街道的最北侧，紧邻减河）、御湖境一期、住总芳华里（在街道的中部，紧邻南侧顺平路）所在区域。璞瑅润府的北侧是隔着城北减河大片待拆迁改造区域，在往北就是马坡组团，这样也是新盘聚集区（号称未来R4线会北延到此，顺义区政府已经搬迁至河的北岸，但是这里还是有诸多不便，除非在这周边上班，图便宜和享受隔壁的环境，要不然真不建议买这里）。

璞瑅润府的南侧至龙湖御湖境一期和住总芳华里区域，是以居住为主，基本是沿着地铁石门站展开。少量八九十年代的单位福利分房和2000年以后的6层无电梯板楼（单价在2W-2.7W之间，八九十年代的比较少，无电梯板楼是最大特征。反而老房子由于面积小，总价低，因此单价看似与2000年后的相同）。2010年左右的次新（由于紧邻机场，这里的房子是限高的，没有十六、十八层的高的。大部分都在10层左右）。单价在3.1W-4.1W之间（主要区别还是看楼龄、物业维护，小区品质，楼层、户型等等进行价格区分）。

中间沿着顺于路两侧是商业配套，特别是石门地铁站周边有奥特莱斯商业广场和建材城等大型商业配套。东侧被铁路和顺义火车站分割开来（这里主要还是货运为主，少量客运。八九十年代火车站绝对是顺义城的核心区域，目前有些阻挡城市的发展），距离火车站近的之前是香饽饽，现在有点嫌弃，大家还是更想靠近地铁站。板块的西侧是西环路至东六环之间是大型的石门市场（这里绝对是顺义周边板块人民的菜篮子、果盘子、这里绝对让周边人们的餐桌食物更新鲜。这也是好多周边居民留恋的一块，生活便捷）。

御湖境一期和住总芳华里南侧是隔着顺平路的社区聚集区（基本是2000年之后的回迁房澜西园系列小区，单价2.2W左右。2010年以后的中海和中建的社区，2016年建成的中海国际公馆，单价3.8W。2014年的中建国际城，挂牌平均单价3.9W左右），再往南就是产业聚集区（以北京现代汽车及其产业链、机床、航空、制药为主的产业集群），这里已经形成了一定的产业聚集效应，理想汽车工厂也在此落地。

②、胜利街道区域

御湖境二期和东风地块就位于胜利街道，这里属于顺义区的核心区域。这里不仅仅聚集了大量居住区，同时也聚集了顺义城区一半以上的商业、以及医疗配套。最关键是御湖境二期距离地铁15号线顺义站只有700米左右的距离，典型的地铁房（东风地块就更近了），相应的配套最为成熟。

地块属于典型市区拆迁腾退地块，在顺义城区内稀缺性还是很高的（因此当年龙湖也是提早布局，参与了一级土地开发，并且在拍地过程中找了马甲，抢地幸运摇中。龙湖御湖境二期一上线，价格坚挺，但是销量还是非常不错的。这个大的市场环境下，紧邻地铁顺义站的东风商场地块接下来不仅不会冷场，还会小热抢一下。当年的东风商场也是大名鼎鼎，纳税大户），顺义老街坊们还是非常认可这里的。地块周边目前基本是八九十年代的老房子，最新的也就是2000年左右无电梯板楼，因此单价基本在3W左右徘徊。拆迁腾退的都是五六十年代的老房子。可见这里妥妥的属于当年的顺义核心区（在顺义人们的眼中，这个板块区域属于顺义版的皇城根区域）。

板块南侧是隔着商业（这里也算是顺义王府井一条街。新世界百货、国泰商业大厦、北京华联BHG）、写字楼和顺义区医院聚集区（这里也被称为顺义城区的CBD区域）的南侧。最成熟的配套还有学校（这里也算顺义版的学区区域）。有2010年左右的品质次新房，单价基本在4-4.9W左右（2015年建成的华玺瀚楟和2011年建成的红杉一品，单价4.2W左右，这里也有紧邻顺义仁和中学的八九十年代的建新南/北区，凭借优越的位置--公园、医院、商业，南侧的理想汽车、现代产业等产业，最关键是周边不错的学校，较小的面积，挂牌单价达到了4.4-4.9W之间）。未来地铁15号线顺义站的东南侧还会腾退出大量的地块（未来R4线的开建，会让这里的新房依然属于顺义新城最热区域）。

③、南彩区域

沿着15号线一路向东过了潮白河就是南彩板块，这里是地铁俸伯站，也是目前的地铁终点站。这里也是新盘住总青年ONE所在地（住总也是这个板块的第一个吃螃蟹的。板块规划很好，青年ONE是第一步）。隔着一条河，这里的发展基本是以村庄+各个建筑公司、医药公司的厂房和存储仓库为主（基本都是要被疏解和拆迁的对象）。自从15号线开通后，这里的租房客反而多了起来，村庄里的村民们扩建了自家房屋用来出租，公寓也多了起来（好多打短工，搞装修、家政人员居住于此--之前接触到的装修师傅好多都住这里）。

青年ONE所在地

在一众工厂、仓库占用地块的北侧是北京潮白陵园（距离青年ONE的直线距离大约1.3km）。由于楼栋限高，紧邻南侧潮白河，因此在楼上基本看不到陵园。随着未来北侧的商业建设，这里就更看不见了，我的建议是这一点对这里买房基本没影响，但是有这个不足，还是让大家的心里咯噔一下（犹豫一下是正常的，但是影响基本忽略）。

总之：目前顺义城区沿着地铁15号线两侧紧邻的五大盘依次从西向东是位于石门站北侧的璞瑅润府和石门站南侧的龙湖御湖境一期和住总芳华里。这三个盘距离地铁站的距离相差不大（勉强算地铁房）。这里西侧是紧邻六环路的石门市场（这里绝对算是西北部人们的餐桌子，果盘子。好多老人留恋这个市场的存在，不愿意买房至其它地方），东侧是与胜利街道是以铁路分割（之前铁路站周边绝对属于顺义城区的核心区域，现在地铁来了，格局开始变向了地铁沿线）。这里主要是以九十年代至2000年左右的房子为主，单价也基本在3-4W之间（基本是按照电梯、楼龄、小区环境等等正态分布）。

铁路线东侧是胜利街道，这里属于顺义版的皇城根区域，特点是商业、医疗、学校、公园配套成熟（由于发展早，房子老，基本是属于顺义棚户区改造重点区域。每出一块地就备受老街坊的关注）。这里北侧2000年房子为主（主要是当年的安置房），单价在3-3.4W之间，有大片拆迁改造区域，其中开盘的御湖境二期和即将拍卖的东风商场地块就属于其中。南侧除了少量几个老小区外（八九十年代的老小区凭借不错的位置，最关键是不错的学校，小面积，导致单价也在4W+），大部分是2010年之后新建社区单价也在4W以上（南侧是顺义的工业产业聚集区，现代、理想汽车等等）。

沿着15号线向东跨过潮白河是南彩区域（村庄+建筑厂房+仓库，北侧还有园林。因此这里没有二手房），这里有第一个吃螃蟹的住总青年ONE新盘。紧邻河边，未来的概念利好还不少，最关键是低单价，小面积和低总价。

2.4、未来规划

2.4.1、顺义规划

这些年北京的发展基本是照着2017-2035年规划走的。同步各个区域也进行了对应的定位和规划。顺义区的未来规划和定位，哪些才是对这里影响最大的呢？顺义作为北京的近郊。其势能依然是凭借中心城区和终点发展的北京城市副中心展开（2017-2035年北京市规划主要还是以中心城区的加强和副中心的重金投入展开，这属于北京市的规划，但是后来的雄安新区出现属于国家级规划，势头必然是盖过了副中心，分流一部分资金投入雄安。这是大势。对顺义影响比较大的是大兴国际机场的开通，分流了首都国际机场流量。必然是在势能上利空顺义）。

①、观点一：大兴国际机场开通分流了顺义的部分势能

因此大势上顺义未来的发展，之前依靠机场的相关势能会减弱，但是不会消失（毕竟首都机场还在，只是分流了一些。这样对北京市整体是有利的，但是对顺义的未来发展势能必然是分流的）。

基于目前的现状，顺义也是靠着紧邻朝阳区、既有首都国际机场和温榆河、潮白河的自然优势做了整体规划（顺义依然是北京几个近郊区GDP最高的地区之一）。

②、观点二：组团不少，但是这仍然是依托市区势能，沿着地铁15号线和R4线，首都国际机场、温榆河，潮白河展开

虽然顺义规划了各个组团，但是这里真正的优势是紧邻市区，15号线，未来的R4线，首都国际机场、温榆河、潮白河这些因素。

形成了后沙峪组团（这里主要是沿着地铁15号线形成产业+刚需刚改聚集区，承接朝阳外溢，沿着温榆河与朝阳的孙河板块呼应形成高端改善居住区，别墅、联排，叠拼为主，洋房为辅），

国门组团（紧邻机场形成产业和紧邻河边的别墅区），

高丽营组团（机场的西北侧，昌平未来科学城的东侧，少量产业、仓储为主，辅助村庄为主，也是好多北漂的聚集区）、

仁和组团（这里也是顺义城区，南侧形成了工业加工、机械，汽车等产业聚集区，现代、理想汽车、燕京啤酒产于此。沿着15号线两侧是顺义新城区域，以居住和生活配套为主。这里也是接下来介绍的重点区域）、

南法信组团（机场北侧，飞机起飞的必经之地，噪音问题不可避免，因此这里主要是以仓储为主）、

南彩组团（这里与主城区被潮白河分割开来，发展受阻，自从15号线开通，这里也迎来了外来人口的涌入，从无人问津的工厂，建筑加工厂区，逐步演变为北漂租房区域。这次15号线的东延一站和板块的整体规划，让这未来会频繁的出现在大家眼前）、

马坡组团（顺义的新盘聚集区，自从区政府北移后，这里的概念也是被炒了一番。区政府+潮白河）、

牛栏山组团（这里最出名的必然是牛栏山二锅头。买酒还可以，买房就算了）等等。

③、观点三：仁和板块和新城区域是向外拓展和老房拆迁改造相结合

今天重点介绍的是仁和组团和顺义新城区域，沿着地铁15号线未来也就是老房子的拆迁，局部的优化，很难有大的变化，反而是会向南和向北延伸拓展（区域势能有限，未来向外发展的新建设区域发展还是放慢一些，时间会拉长）。

利好点：R4线的规划和建设，让仁和板块的南侧有了地铁加持（之前只有产业，有些虚弱）。大家盼望着与15号线换乘，再北延至马坡。

【R4线揭秘】北京地铁20号线的昨天、今天和明天，利好哪里？#D0310

R4线一定算是一个不错的利好，但是这条线目前是环评阶段，最快也得2030年之后开通。因此看好这条利好的要做好这个准备。

④、观点四：南彩组团属于顺义的一个新区

利好点：15号线东延一站，南彩规划获批（但是也仅仅关注地铁沿线，这里必然是刚需区域）

【地铁揭秘】北京地铁15号线东延，哪里房子最受益？#D0230

地铁15号线的东延和南彩组团的规划，很明显是顺义区要打造一片新区。利用地铁和潮白河的概念，拓展一下城区，卖一片地，出一次成绩。

这里编制了《顺义区南彩组团SY00-3101、3201等街区控制性详细规划（街区层面）（2021年-2035年）》。这个是规划的10年建设（10年能把地铁沿线建设好就非常不错了）。南彩组团的9个街区：SY00-3101、3201、3202、3301等4个建设主导街区，以及4801、4802、4803、6601、6602等5个生态复合街区和统筹街区。目标（产城融合创新发展先行片区、绿城融合生态发展示范组团；站城融合一体发展复合街区、城乡融合协同发展实践样板）。

一轴连三心（创新创业发展轴；商务办公中心、综合服务中心、生产研发中心）。

三带穿两片（潮白河生态功能带、箭杆河文化生态景观带、运动休闲景观带；休闲景观片区、农耕生态片区）。

多点连城网（将产业、文化、生态、农业等资源连成网络，促进组团生态空间与城市空间融合互动）。

目前住总青年ONE是板块内的第一个楼盘项目，未来基本是沿着地铁站周边是商业+住宅的形式（沿着河边是公园带，板块内部自带口袋公园--城市公园，并且河西侧与东侧，通过一座人行桥连接）。未来还有5宗商业用地供应（商业金融用地，总面积18万平米，已经纳入顺义区2024年度土地开发计划，但是现在大环境下，估计接下来慢慢供应吧--没想象中的那么快），5宗住宅用地临河而建，项目旁边是自带一处幼托用地，号称会引进重点学校（大概率是挂牌校，不要太上心）。

总之：顺义属于北京的一个近郊区，主要是依托朝阳的外溢人口，以及首都国际机场、工业产业区域，15号线、温榆河、潮白河等自然景观等带动发展，之前凭借这些优势，形成了后沙峪温榆河畔的中央别墅区（高端改善聚集区）。机场周边形成了与机场服务相关企业、以及紧邻机场的外资企业、仓储、工业产业等等产业聚集区。随着大兴机场的开通和分流，这里必然是势能不如之前强（之前基本是垄断的态势，还有就是这几年的外资出走，还是会形成一定的影响）。未来沿着地铁15号线两侧顺义新城区域必然是向外拓展（璞瑅润府、青年ONE）和拆迁改造为（御湖境一期、二期、住总芳华里，以及未来的东风地块）主。潮白河东侧的南彩板块地铁15号线东延和板块规划已经发布，后续就是这些利好的落地（青年ONE作为第一个项目，必然是要个接受过程）。购买建议就是沿着地铁线买，价格是关键，记住--周边的配套建设需要比较长的过程（不要被宣传冲了头脑，价格最关键）。

三、交通

3.1、公路交通

这里的交通网络，大家主要关注的还是进城方向的--四纵三横路网。

四纵：京承高速、京密路、东六环路，通顺路组成了四纵快速路网，连通东六环、东北五环、东北四环，东北三环，以及望京商圈、北京城市副中心及首都机场等核心区域；

三横：顺平路、顺沙路，白马路三横路网。南彩可以通过。

前往机场区域：可通过西环路--机场东路向南至航站楼（也可以通过地铁线上的顺于路转京密路至天北路向东至航站楼，就是稍微有点绕）。

前往市区区域：东线，向南至机场东路转机场二高至姚家园路。中线：顺平路向西至京密路向南（这一段也可转线至机场高速，但是这条路也是大家常走的，也是常年最堵的路）至五元桥，四元桥、三元桥区域（京密路正在拓宽和高架施工改造，这条线未来会极大方便顺义区域的人们出行。京密路也被称为顺义人民的生命线，一期进度已经超过70%，预计年内完工。二期将于年内开工）。西线：顺平路向西至机场北高，转线至京承高速至来广营、望和桥，太阳宫桥。

京密路一期和二期

位于南彩的青年ONE，可以通过顺平辅线（这里目前车辆还是比较少的）至府前街至京密路。位于河流之上的俸伯老桥已经改造成为慢行专用通道，这意味着前往河对岸的顺义老城区可以走路或骑车到达，这个也是沿河绿化步道的一个不错配套。

总之：目前早晚高峰，中线最便捷，但是也只最堵的线路。西线高速路也比较堵（特别是在往各个环线转的地方），东线相对好一点。

3.2、公共交通--目前15号线，未来R4线

①、15号线

这里最重要的公共交通配套就是地铁15号线，可通过步行/共享单车至沿线地铁站（青年ONE至俸伯站600米左右，步行可达。御湖境二期至顺义站600米左右，步行可达。璞瑅润府、住总芳华里和御湖境一期距离石门站的走行距离1.2-1.5km左右，算是走行距离的极限，走路勉强能接受，弄个电驴或者单车会便捷不少）。

地铁15号线，跨越顺义、朝阳、海淀三区，链接清华大学-亚奥-望京CBD-崔各庄阿里巴巴北京总部等热点区域（从石门出发到望京，用时31分钟。到阿里新总部就更快了），因此人多就不难理解了。这条线早高峰，俸伯起点站人相对比较少，但是在顺义站就基本挤满人了，到了石门站也能上的去，但是需要挤一挤了。到了后沙峪就达到顶峰了。一路一直至望京才开始有人下车（拥挤程度如何，只能用每天都有因为拥挤吵架的，非礼了，踩到了，挤到了等等）。晚高峰望京站就基本挤不上去了，需要排队，车上直到顺义站才能有座位。

目前地铁15号线正在做的是增车（2023年购入的22组列车在河北京车已生产完成（最难受的是15号线采用日本信号的信号系统，导致要价比较高），即将投用。今年15号线将增加班列，缩小间隔。这条线在换乘站清华东路西口换乘13号线、在北沙滩站换乘昌平线），增加发车间隔。未来会从俸伯站向东延伸一站（未来开发南彩的需要。向西从清华东路延伸与4号线换乘，通达性更好了）。15号线之前已经详细写了，这里就不再重复了。

【地铁揭秘】北京地铁15号线东延，哪里房子最受益？#D0230

②、R4线

顺义城区的南北向规划了地铁20号线，目前是环评阶段，终点站是燕京桥站，起点站是东坝区域的官庄路西口站，中间经过T3航站楼。这条线是一个重要的利好，但是最快也得等到2030年左右才能开通（这个是在快速推动的情况下，推进慢一点，就得往后推时间了）。

地铁R4线直达机场+朝阳，还规划与3/12号线串线运营，一趟直达三元桥+中关村，一趟直达工体+朝阳公园。而且通勤效率比15号线更高，全线只有5站，规划时速120km/h，妥妥的大站快车。

【R4线揭秘】北京地铁20号线的昨天、今天和明天，利好哪里？#D0310

目前这几个新盘里，住总芳华里距离未来R4线最近，走路距离在2km左右。目前利好还没体现。最大利好的是南侧北京城建开发的星誉BEIJING。

还有就是顺义火车站的城轨通密线，通密线是目前往返顺义、副中心通勤最快的方式，仅需要20多分钟（目前就是车辆比较少，并且人员流通也比较少，大家大部分还是往市区通勤跑），坐地铁最少要1个多小时，未来通密线二期开通后。还能直达东二环北京站。

总之：顺义城区区域属于北京市的东北区域，首都国际机场的东侧，居住这里的人们目前的主要方向是前往市区，虽然公路的路线有东线的机场二高，中线的京密路和西线的京承高速（京密线最便捷，但是也最堵车，好在现在正在扩建改造）。目前这里的公共交通主要是地铁15号线（璞瑅润府、御湖境一、二期、芳华里和住总青年ONE基本都是围绕着15号线布局，都属于地铁房），但是地铁15号线早晚高峰还是非常拥挤的，未来虽然有R4线的利好，但是要想乘坐基本在2030年之后（目前的规划还不能与15线换乘算是一个小遗憾）。从这里自驾前往副中心还是非常便捷的，还不用担心堵车。

四、产业

①、产业发展

顺义的产业发展主要是依托早起的轻工业（北侧的二锅头，中间的燕京啤酒）。后期依托首都国际机场和各个机械、工业。这里的工业发展开始是改革开放带来的利好，从1992年的林河工业区成立（作为顺义的第一个工业区），至2005年在机场周边形成了空港工业区域（天竺、后沙峪，以及新建的国展区域），南侧形成了国门商务区。南法信形成了物流基地。顺义城区的南侧扩展了临河工业区，形成了现代汽车基地（顺义新城的工业、物流用地占到顺义新城建设用地的40%，形成以汽车制造业、电子信息制造业为支柱的产业布局，在首都机场周边和顺义新城南部形成连片的工业区）。

近些年随着经济的发展、首都机场的辐射作用，顺义的产业发展逐渐形成了航空产业集群、汽车产业集群、电子信息产业、战略新兴产业和都市与基础工业等五个支柱产业，未来将向高端制造、航空航天、新能源新材料新技术、生物医药及文化创意五大支柱产业转型。

2012年北京地铁15号线的建成，为顺义新城与北京中心城区的联系提供了便捷，也将顺义的产业园区与周边生活区、北京中心城区乃至其他新城进行衔接，加速了与北京东部和北部商圈的融合，为顺义新城的发展带来更大的发展机遇，吸引了相关企业在各产业园区中的投资开发（15号线的绝对是顺义城区的最大配套）。不仅带来了人口、产业和生活配套的融合，更是带来了朝阳的外溢人口，带活了顺义区域的房地产发展（15号线串联起来的朝阳、后沙峪、顺义新城、和未来规划的南彩区域。一度后沙峪成为望京板块的后花园朝阳东北部外溢人口聚集区）。

②、产业未来

规划--大兴机场分流--外资撤离

2017年顺义也进行了城市发展规划，同步也做了产业的发展规划，为后续的发展空间进行了规划布局。这对未来产业的发展必然是正向引导。但是要说明的是顺义这个区域明显是靠首都国际机场的拉动，形成的产业带（形成外资+机场相关+仓储物流+机械制造）。但是随着2019年大兴国际机场的开通，对这里必然形成分流态势（不仅仅是飞机数量和客流的分流，长期还会对物流，外资投资等等分流），从每天机场高速的车流和拥堵状态，就能看出来。

其次是这几年的外资的出走，对这里的产业发展还是有副作用的。因此这里更需要通过15号线的拉动前往市区通勤。

总之：这些新盘分布在顺义新城，沿着15号线布局，近距离是缺少产业，但是向南稍微走走就是顺义的临河工业园和现代汽车产业园（虽然现代有些过气，但是理想接着来了）。其次是围绕着机场周边形成了以机场相关服务为主，外资投资企业，物流仓储等相关产业（这也使顺义常年保持近郊区GDP靠前的秘诀）。未来大兴机场的到来，必然会形成分流。势能会有所减弱。其次是外资这两年的撤离，也会形成一定的负面效应。在这里买房的客群，大部分还是要依靠15号线连接市区。

四、学校

4.1、青年ONE

周边规划配建约3000㎡幼儿园，并且这里属于新规划的区域，未来配建和引进教育资源（但是大概率是引进的挂拍校。这里属于未来有学上，但是真心一般了），好多开发商宣传同享顺义国际学校高阶资源。但是买这里的大部分是刚需群体，很难承担国际学校的费用，大部分还是选择周边的配套学校。目前周边有集萃俸伯中心小学（这个是在俸伯村庄中间）、牛栏山一中实验小学（在潮白河的西边）、皇城根小学顺义分校、顺义三中等学校。

4.2、芳华里&御湖境一期

小区的东侧就是西辛小学仁和校区、北京市顺义区西辛小学教育集团（电大校区）、教育研究考试中心实验小学、顺义区西辛小学、顺义一中附属小学。中学：北京市顺义西辛小学教育集团中年级部、北京市顺义区第二中学，顺义三中、牛栏山一中等学校。

4.3、璞瑅润府

小区周边的教育配套是北京市顺义区西辛小学教育集团家长学校、顺义区西辛小学、北京市顺义区西辛小学教育集团（电大校区）。

中学：北京市顺义区第二中学，北京市顺义西辛小学教育集团中年级部。

4.4、御湖境二期

小学：光明小学、双兴小学、慧海英才小学部、北京市顺义区西辛小学教育集团家长学校、顺义区西辛小学、东风小学。

中学：顺义区第三中学、顺义区第八中学、顺义区仁和中学、北京市顺义西辛小学教育集团中年级部。

总之：青年ONE周边还是缺少配套的教育资源，目前规划了教育用地，有待落实，未来大概率共享周边的教育资源。璞瑅润府、御湖境一期、二期、住总芳华里属于顺义区的成熟板块，周边有丰富的教育配套，但是明显御湖境二期会丰富一些，相对好一点。但是整体顺义区域属于有学上，不能算学区房。

五、生活配套

5.1、商业

璞瑅润府、御湖境一期和住总芳华里周边近距离除了楼下的基本商业小店外，成规模的商业配套还是比较匮乏的。但是向西走走就是西南走一点就是石门市场（沿着六环路的东侧，分为南区和北区）。在御湖境一期和芳华里的东边，隔着顺白路分布的是居然之家、益麒麟家具建材城等等（龙湖御湖境的销售中心也再这里）。

稍微向东走走就是御湖境二期周边的商业配套。围绕着顺义地铁站的南侧，这里有新世界百货、顺义华联金街购物中心（锦荟港、隆华、奥莱、国泰），聚集了顺义主城约90%繁华商业资源，、山姆会员店、祥云小镇等

青年ONE周边缺少商业配套，未来规划有对应的商业，但是需要时间落地，短期内还得依靠顺义站周边的商业配套。

总之：除了御湖境二期近距离的商业配套比较丰富，距离商业聚集区也比较近，走路即可达。剩下的璞瑅润府、御湖境一期和住总芳华里周边只有满足基本生活的商业，解决餐桌问题可以向西走走至石门市场（这里不仅新鲜、种类丰富，价优），再要升级一下，就得前往顺义地铁站南侧是商业聚集区。再要升级就去后沙峪的山姆会员店、中粮祥云小镇。

5.2、医疗

顺义城区的医疗资源主要是顺义区医院（这个医疗资源室最实用的，基本的小打小闹的毛病都可以在这里解决）、其次是北京儿童医院顺义妇儿医院（这个位于南侧）、顺义中医院位于马坡区域。位于后沙峪的首都医科大学附属北京友谊医院顺义院区（自驾还是比较方便，公共交通就没那么便捷了）。

总之：御湖境二期距离顺义医院最近（这个医院是顺义区最重要的医疗配套，基本常见问题都可以在这里解决），基本步行可达。御湖境一期、芳华里、璞瑅润府、青年ONE距离顺义区医院在2.5-3km左右。三甲医院友谊医院，北京大学第三医院（首都国际机场院区）基本都需要借助交通工具前往（10km之外）。

5.3、公园

璞瑅润府紧邻城北减河，东侧有卧龙公园，北侧有千亩马坡森林公园。御湖境一期和芳华里周边近距离的公园就比较匮乏（南侧有百和园口袋公园），龙湖御湖境二期周边近距离的公园也比较匮乏（只有沿着路边的绿化带），但是稍微向东外走走就是沿着潮白河森林公园、潮白河醉美水岸，向北有奥林匹克水上公园。紧邻青年ONE的就是沿着公园绿化带，视野还是非常棒的。

总之：五个新盘中青年ONE的绿湖公园最为丰富（潮白河公园绿化带），向北是潮白河森林公园。其次是璞瑅润府紧邻减河和卧龙公园。御湖境一期、二期和芳华里周边就剩下口袋公园了。沿着潮白河两侧的公园资源还是比较丰富的。

六、各个地块的特点

①、璞瑅润府：优点是紧邻减河和卧龙公园，但是距离地铁站稍微远了一些。最关键的一点不足是东南侧是中化石油加油站，这个也是好多人不舒适的地方，其次是这里算是城市发展边沿区域。

②、龙湖御湖境一期和芳华里，距离地铁站稍微有点远。但是好处是距离石门市场还算是非常方便的。

③、御湖境二期：优势是紧邻地铁顺义站，并且紧邻顺义的商业和医疗配套区域，学校比较丰富，在顺义算不错的学校聚集区。

④、青年ONE：属于潮白河东，周围的公园资源丰富，距离地铁站比较近，最关键是首站，每天有座位。但是生活配套缺乏，属于这个区域的得一个吃螃蟹的，未来生活配套和人气还是需要时间区积累的。时间还会比较长一些。