我们知道,在政策持之以恒地刺激下,青岛楼市已经有所好转。
但从各方监测到的房价变动趋势来看,青岛房价下跌幅度不仅没有减小,反而有扩大之势。这是怎么回事呢?
01 官方数据
国家统计局每月都会公布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,其中包括新房住宅和二手房住宅。
因为新房价格的变动受制于多方面的因素,反而是二手房的价格变动更能反映出真实的市场行情。
根据国家统计局的统计,2024年5月青岛二手住宅价格环比上月(2024年4月)下降1.2%。
只看这个降幅,你可能以为很小。但把过去一年的环比降幅进行对比,会发现这个数据还是很大的:
平常的降幅都是0.5%左右,2024年5月到了1.2%,是近半年的新高。
尤其是,2024年5月和2024年4月连续两个1.2%的环比下降,在过去一年中是没有过的。
仅从这个数据上来分析,我们完全可以说青岛二手住宅价格的下跌幅度在进一步扩大。
02 民间数据
官方的数据,考量因素太多,也不是那么及时。相对来说,还是民间数据更加客观。
像冰山指数,已经能做到按周分析的月环比变化。
6月第3周,也就是上周,环比5月份的第3周,青岛房价下降1.1%,与国家统计局的数据相差不大。
这说明,至少到6月第3周,青岛房价下降幅度还在拉大。
03 以价换量
最近楼市的稍稍回暖,是建立在两个基础上的。
一是政策利好。具体就是首付比例、贷款利率都在下降,这是国家让利与买房者。
二是以价换量。要想促成成交,二手房东得降价,开发商也得降价,买房者在挑,谁降价多就买谁的。
这两个基础达到一定的程度,有些买房者就会出手了。
因此,我们最近看到售楼处、房地产交易中心的人是多了一些,二手房也好卖了一点,成交量也上去了一点,这都是客观存在的。
但既然是以价换量,就说明价格还在下降。成交越多,体现在报表上的下降幅度就越大。这就是我们看到青岛房价下跌幅度进一步拉大的原因。
04 有点蔫
如前面所说,政策利好和以价换量达到一定的程度,有些买房者就会出手了。
但另一些买房者,还会再等更大的优惠。
当先出手的客源消化差不多的时候,成交量就会降下来。但没想到这个下降速度这么快。
下表是青岛新房的供销周变化,其中红色是成交量:
在5月底窜高了一下后,6月份的这两周已经回归淡季正常量。
二手房走势更加明显:
从最高近1800套,降到1300套,下降量十分大。
这至少说明,前段时间密集发布的政策利好,其所造成的市场影响正在逐渐减弱。要想让市场继续上扬,还需要更多更大的政策。
2024上半年马上就将过去,下半年的走势,从上面的分析中已经可以大致看出来。
你们青岛去年有一周不是网签了2k套么?
忽悠人