拉动经济的“王牌”：迷雾中的房地产，未来何去何从？

当前的房地产市场，局势错综复杂，犹如一团乱麻，剪不断，理还乱，陷入了进退两难的困局。

今天咱们就深入探讨房地产市场的现状、政府的应对策略以及未来的发展趋势。

在房地产市场，尽管众多城市已放宽政策限制，但成交量依旧低迷，这背后的核心原因是消费者信心不足，导致购房意愿大幅下降。

对企业和政府而言，成交量直接关系到现金流的稳定，因此，如何保住现金流，成了后续探讨房地产问题的关键所在。

房地产在中国经济体系中占据着举足轻重的地位。

截至2024年底，我国房地产市场体量约为450万亿，与房地产相关的产业链所创造的GDP总和占中国GDP的22%左右。

房地产投资的变动对经济影响显著，每波动5%，就能给经济带来约0.6%的影响。

从最新数据来看，2024年地产投资下滑了12%，这对整体宏观经济产生了一定的拖累。同时，房贷在银行资产中的占比约为38%，其中既包含居民贷款，也涵盖开发商贷款。

对于地方政府而言，土地出让金占地方政府收入的28%左右，扣除约22%的土地购置及准备环节成本，剩余的才是纯土地创新收入。随着房屋销售遇冷，开发商资金回笼困难，政府的土地出让数据也出现了明显下滑。

2024 年上半年，土地出让金同比下降了32%，倘若成交量持续低迷，土地出让规模进一步萎缩，开发商、城投公司以及地方政府都将承受巨大的压力。

这也意味着，在当下的经济环境中，除了国债，许多债券都处于低收益、高风险的状态，投资者不能再简单地认为购买债券就是低风险的选择。

当下的房地产市场正面临着前所未有的 “困难三角” 困境。

若任由房价持续上涨，房地产将对资金产生强烈的虹吸效应，最终可能重蹈90年代日本地产崩盘的覆辙。一旦房价失去控制，部分地区房价下跌幅度达到20%-30%，就会导致许多购房者资不抵债，市场将出现恐慌性抛售，杠杆也会随之破裂。

如果选择限价，房价长期保持稳定，购房者的心态就会发生变化，购房决策周期延长，大多数人会选择观望，这直接导致了整个地产市场成交量的严重不足。

但成交量对于政府来说，是重要的消费数据体现；对于开发商而言，则是维持企业运转的现金流命脉。

成交量的缺失，使得资金紧张的小开发商因过去负债率过高，无力继续完成楼房建设，烂尾楼问题随之而来。

烂尾楼又会引发断供潮，进而影响银行的资产质量和金融风险，若断供面积过大，还会引发系统性的金融风险。

基于这种情况，政府在房地产领域的工作底线是保交楼、保民生，同时大力支持刚需和改善性住房需求，通过给予一定的政策支持和补贴，鼓励这部分人群提前购房。

地方政府最期望的局面是，房价即便不再上涨，炒房现象得到遏制，但成交量仍能维持在一定的基准水平，从而实现房地产市场的平稳软着陆。

为实现这一理想状态，政府的首要任务是恢复购房者的信心。

一方面，要推动宏观经济数据的回暖，让人们对未来经济发展充满信心，这样企业才会愿意扩大生产，居民也会更有意愿增加消费，形成经济发展的良性循环。

另一方面，政府通过放松限购、限贷、限售政策，以及降低利率等措施，试图激发人们的购房意愿。政府还通过财政手段，利用纾困资金为存在交楼风险的企业提供兜底支持。

我们当下所经历的社会现象，在全球许多地区都有过类似的发展轨迹，虽然细节不尽相同，但大致阶段都有相似之处。以亚洲地区为例，我国目前面临的人口问题和房地产市场问题，早年在日本和韩国都曾上演过。

回顾2014年，我国房地产市场也曾经历过一次严重的波动。

当时，由于去杠杆力度过大，万科喊出了地产进入白银时代的口号，绿城集团甚至一度打算将股份出售给孙宏斌，孙宏斌以63亿港币的价格收购了绿城中国24.313%的股份。

不过，随后央行突然降准降息，楼市迅速回暖，绿城的宋卫平最终反悔。

孙宏斌

2014年，尽管房地产市场面临困境，但当时我国GDP增速仍保持在7.3%左右，社会消费品零售总额增速达到11.9%，整体经济基本面依然良好。

这一时期与日本70年代初的情况颇为相似，当时日本房地产市场也出现了一次大幅回调，但由于经济基本面稳定，回调之后又重新回到了上涨的轨道。

当时，日本房地产市场大盘从原本8%的增速一度跌至负增长，主要原因也是去杠杆。

这表明，当一个地区的长期经济基本面向好时，即便受到去杠杆等短期因素的影响，房地产市场出现短暂的回撤，也能很快恢复，因为这些只是短期波动。

反观当下，我国人均GDP已突破1.3万美元，工业发展进入相对成熟阶段，城镇化率超过65%，但人口结构也逐渐步入老龄化阶段。

近期数据显示，北京60岁及以上常住人口占比达到22%，65岁及以上常住人口占比达到16%，已正式进入中度老龄化社会。

当前的各项宏观数据，与日本80年代中后期的情况更为相似。

房地产市场每隔几年就会经历一次紧缩周期，但过往周期的弹性较强，即使在2020年，在一系列刺激政策的作用下，许多人口净流入地区的房地产市场依然实现了大幅增长，在整体宏观经济数据中，当时只有房地产投资实现了两位数的增长。

在过去拉动经济增长的过程中，我们过度依赖房地产这一手段，导致市场预期被过度透支。

许多人担心中国房地产市场会重蹈日本的覆辙，但笔者认为这种情况不会发生。

因为日本的房地产市场是完全市场化的，而我国拥有一系列强有力的政策干预工具，如限价、限售、限购等，可以对市场进行有效的调控和引导。

在当前的 “困难三角” 困境和长期发展趋势下，房地产市场的后市走向备受关注。

我们清楚地知道，房价的上涨或下跌都会给市场带来风险，而如今房价的稳定也同样面临着问题。因此，房地产市场的发展必须找到一个合理的解决方案。

与日本房地产市场量价齐跌的情况不同，我国由于实施了限价等政策，从2024年上半年的数据来看，仅出现了成交量的下滑，房价并未出现明显波动。

限价政策有利有弊，其好处在于，许多个人和企业在银行的抵押物都是房产，房价稳定可以避免因房产价值下跌引发的金融风险，也能稳定购房者的情绪，防止出现恐慌性抛售。

但弊端在于，购房者对房价形成了固定预期，购房决策周期延长，他们认为房价短期内不会变动，因此不急于购房。

基于以上情况，未来房地产市场将呈现出以下几个发展趋势：

大城市半市场化转型：

在人口持续净流入的大城市，房地产市场将逐步走向半市场化。由于既要控制房价又要保证成交量，这与市场规律存在一定冲突。

因此，为了实现这一目标，政府将对部分房产进行去市场化处理，由政府安排土地，开发商负责建设，并统一进行销售，或者大部分房产归公家所有，老百姓只需支付较低的费用即可入住。

未来，保障房、共有产权房等将在大城市迎来爆发式增长，尤其是在2025年之后，这一趋势将更加明显。

这种模式类似于新加坡，只有部分房产市场化，即便价格被炒作，也不会对普通民众的居住需求造成太大影响，大多数老百姓可以居住在政府提供的保障性住房中。

当大部分房产实现非市场化后，其金融属性将大幅减弱，真正实现 “房住不炒” 的目标。同时，政府对土地和房产资源的集中管理也将更加便于实现量价双控。

小城市市场化与调控并行：

小城市的房地产市场可能会比大城市更加市场化。

经济发展较好、住房需求旺盛的小城市，人们不再热衷于炒房；而对于其他城市，为了防止房价过度下跌，政府需要采取比大城市更为严格的去市场化措施。这些城市的问题主要在于缺乏增量人口和住房需求，而非房价问题，因此不需要大规模建设保障房。

政府需要对市场进行更全面的管理，才能维持市场的平稳运行。正如我们在之前关于城市化的视频中所提到的，未来可能会有更多人选择在大城市租房打工，在小城市买房养老。

风险化解与行业整合：

为了化解现阶段的市场风险，未来将更多地出现大企业收购小企业的情况，部分企业可能会实现半国有化，通过这种方式来暂时稳定市场。

随着时间的推移，在未来 10 年左右的时间里，中国房地产市场将逐渐失去高红利的投资价值，更多地体现出市盈率式的投资价值。

也就是说，通过房产增值获取高额利润的难度将越来越大，购房者更有可能通过出租房屋获得与购买国债相当的收益。

从古至今，各国房地产市场都经历过起伏波动，但从未出现过长期的持续衰退。

当前房地产市场的困境只是中短期的，尽管消化过去积累的风险可能需要5年甚至10年的时间，但可以确定的是，房地产行业仍将是中国经济的重要组成部分。

现阶段，政府的主要目标是通过推动消费增长来带动经济发展，逐步降低房地产投资在经济中的占比。最理想的状态是，消费在经济中的占比逐步提高至60%以上，使经济结构更加健康、更具韧性。

同时，我们也将经济发展的希望寄托于下一次技术工业革命。

工业社会发展到一定阶段必然会遭遇瓶颈，每次遇到瓶颈时，各国经济和资产价格都会出现下滑。而突破这一困境的关键在于新一轮技术的发展，如高端制造业、高新技术产业的进步，将提高整体社会效率，推动经济进入新一轮的发展阶段。

届时，房地产投资在经济中的占比将逐渐下降并稳定在一个合理的区间内。

目前，我们正在通过行政手段为经济转型争取时间，尽管未来存在诸多不确定性，但我们有理由相信，房地产市场将逐步走出困境，实现稳定发展。

信心如同野火，历经低迷后总会再次燃起。

对于房地产市场的未来趋势，简单总结来说，短期3年内由于市场趋势的转变，可能会呈现下行态势；中期8年内在有力的行政调控下，市场将逐渐趋于稳定；长期20年随着新技术的快速发展，市场有望迎来上行。

投资者在做出决策时，需要因地制宜、因城施策，因为即使行政调控再有力，技术发展再迅速，也并非所有地区的房地产市场都会呈现上涨趋势。

分化是城市经济发展过程中的必然现象，投资者要避免用长期眼光看待短期投资，也不要用短期眼光做出长期决策，以免造成损失或陷入迷茫。

多年之后，我们可以一起回顾今天的观点，验证市场的发展轨迹。

只有站在更高的视角，才能看清一个行业在历史中的发展脉络和未来的发展趋势，尽管道路曲折，但行业的发展总是在不断前进。

【文本来源@老丁是个生意人的视频内容】