我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔您好，本人和老婆都是上海人，目前在普陀区星河世纪城自住两房一套预估780到800，因孩子逐渐长大，想换个三房，但收入都不高，可贷金额不高，最多贷两百万吧，所以想同小区换个三房。银行贷点，长辈凑点，勉强够个1100，不知真如之后还有发展前景吗？还是说卖了现有的去打新（只有自住一套，打新怕打不到想要的三房，能打的普陀区和长宁区基本没啥盘打得起，因为孩子和家里老人都住普陀区和在晋元上小学）。又或者换到大华地区

沪叔：买房过程中最让人头疼是“价格”，如果是宇宙中心，那就卖宇宙中心的价格，最怕的是鸟不拉屎的地方，卖出宇宙中心的价格，过去几年很多区域炒作xq概念，规划概念，网红概念等，大多处于纸上谈兵的阶段，卖的价格也贵。我们讲一般板块炒作起势需要一年时间，中间最热两年，最后退潮一年，全套流程下来大概四年，有点类似平时写文章“引入—发展-高潮-结尾”模式。而提起城市副中心，大众耳熟能详的有徐家汇、大虹桥，而同样是城市副中心的真如却很落寞，真如板块的发展比较滞后，源于好几波上海的发展都没有赶上，当下的配套和社区群的确实属一般，真如未来确有潜力，但普陀区新计划规划落地执行和时间都是未知数，只能说需要长周期。孩子当下还没有升初，所以如果要动不影响孩子升学，新房1100w三房普陀这边往内环靠就是光新版块的苏河望，100平的三房，比你当下住的2房户型面积还要小，如果二手就近版块置换，万里相对城市界面和社群环境好一些，如达安春之声120平米的三房就可以考虑，大华像版块的标杆铂金华府128平三房户型也可以考虑，再远一些。星河世纪城整体的增幅比较明显是在2019年以后，当下均价不到8w，小区挨着中环路，可以考虑置换出版块。上海热点板块详见知识星球内部。

提问：沪叔，你好，唐镇10万的单价现在不上车未来还有机会吗？想问一下融创未来金融城怎样呢？值不值得买呢？

沪叔：你好，唐镇虽然没有进入主城区范围内，但是定位属性打上是高端中产居住标签，这里距离张江不远，大量有强大买房实力的张江男都会在唐镇买房，虽然目前这边还是有点荒，但是未来前景看好。融创未来金融城是个超大体量的社区。交通比较便利，周边荒凉，没有大型商场，开发周期比较长，目前学区教育存在不确定性，但是在唐镇，周边有高素质收入高中产业主，升值潜力还是有的，性价比较高。

提问：计划2000-3000万，买150平以上的，地段不限，积分56，投资加自住，有啥好建议。

沪叔：你好，地段上肯定是市区择优，新房可以考虑闸北（新静安）苏河湾的几个新盘（龙盛华兴新城，珠江安康名邸二期），可以考虑普陀武宁的2个新盘（苏河玺，天汇玺），内中的二手也可考虑次新高品质小区，统一开发的片区，市区的话可以考虑内环内，新房武宁苏河湾都是较低新房积分这个预算客群择优选择，次新二手可以考虑几个核心资源版块。

提问：沪叔，你好，虹祺花苑和宝虹新苑的学区怎么样呢？这两小区好不好啊？

沪叔：宝虹新苑离3号线和8号线比较近，周边的商圈氛围比较浓厚，小学有多伦同心小学和虹口区第三中心小学；虹祺花苑小区环境不错，物业管理可以，学校和宝虹新苑的一样，算的上是区重点。

提问：沪叔，你好，现在上海楼市现状如何？想买房的话是不是下半年合适呢？

沪叔：你好，三月下旬，上海疫情就开始爆发，上海新房的成交受到了不小的影响，成交量原本看好，现在完全败北，环比全年成交量较小的春节假期二月竟然下跌了百分之四十三点五，仅有四千八百十四套，位列近七年倒数第三的三月销量，值得注意的是，三百到五百万白领首套连续两个月成交量下跌，二手房的成交量就更不谈了，同比大跌六成，环比虽然小跌百分之四点一，但同比去年三月大跌了百分之六十六，来到一万一千三百六十四套，是七年里的三月成交新低，从购买力来看，三千万以上的豪宅大涨百分之六十六点七。

成交价怎么样呢？都定格在了疫情前，所以目前看还是上涨的。接下来不止四月的数据会很差，预测一下应该是最少会差三到六个月，才可能恢复到平均线的水平。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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