现在的天河,缺啥都不缺新盘。
乐居不完全统计,今年的天河有超30个项目在售/待售,保守估计,超6000套货量嗷嗷待哺。
楼盘多就算了,有的楼盘头铁得很,偏偏选择在竞争最激烈的年中入市开盘。
开盘接近一个月,溅起了多少水花?
今天的主角,是把天河打在名字上的能建天河麓誉府。
来,简单回顾一下项目的基本情况。该盘位于广汕二路,地铁6号线高塘石站约700米开外。
截图来源:百度地图
说是说天河东,其实它距离黄埔,也只有约370米。
在两个行政区的交界处,其实也不是什么大问题,还能紧紧抱着天河爸爸的大腿。
再说说项目开发商能建城发,它对广州购房者而言,还是比较陌生。
不过,换回原来的名字,可能就很熟悉了——葛洲坝地产。
2021年,中国能建推进换股吸收合并葛洲坝一事,交易完成后,中国能建实现A+H两地上市,葛洲坝则终止上市,全部资产、负债、业务等由中国能建承接。随之,葛洲坝地产也并入,并于2022年改名为能建城发。近两年,能建城发拿地,基本都是以合作为主。
包括能建天河麓誉府项目公司,由能建城发、广州天投及广州天科分别为持股95%、1.25%及3.75%。实际上,在广州市场,能建城发早在南沙布局了湾区·金融城项目,该项目已在2021年开盘,不过,两年后,项目交付,随即被曝出施工质量差、公区配套降标减配、周边道路不通等问题。据悉,开发商目前已经全部整改完毕。
湾区·金融城部分新闻报道截图
说回麓誉府,作为能建城发在天河开发操盘的第一个项目,看出来这次也是非常努力。
你看,光是抬高围合式设计,现代化园林风格、建面约80-125㎡户型,几乎全南向看山,超100%使用率...更不要说有地铁、有华阳挂牌名校这些外部配置。
它把市面上的楼盘优点,都集合到一起。
这样一个项目,虽说针对价格敏感型的刚需或刚改买家。
结果呢,一整个展示区的规格,以及接待处、园林风格,竟然有点豪宅的既视感。
项目实景图(图源:项目公开资料)
逼格拉满的外立面,在开盘前确实给项目拉了一波关注度。
开放不到一个月(7月26日),麓誉府就火急火燎地开盘了,项目首推1#及4#栋,还炸出了天河极少有的惊爆价:
建面约80㎡,总价358-378万,单价4.5-4.7万/㎡;
建面约93㎡,总价398-420万,单价4.3-4.5万/㎡;
建面约96~100㎡,总价438-468万,单价4.4-4.8万/㎡;
建面约125㎡,总价580-618万,单价4.6-5万/㎡。
图源:项目公开业绩海报
项目开盘的业绩海报显示,其首开销售83套。
不过,最近两天乐居翻查了一下麓誉府的网签数据。
阳光家缘显示,截止8月21日,项目已售套数只有4套,未售套数有463套。
虽然说网签有滞后性,但一个月只签了宣传的1/20...这种情况,多少有点尴尬了。
来源:广州住房和城乡建设局
最近,乐居到天河麓誉府实地踩盘。
即便是踩盘无数的我,当时也觉得眼前的情形实在太割裂了。
先来感受一下,距离售楼中心一路之隔,就是成片的城中村,不远处还有肉眼可见的高压电线。
你以为走进楼盘,就眼不见为干净?
作为一个刚需盘,还配备了下沉式会所,麓誉府给你看的无边际泳池是这样的 ↓
项目无边泳池效果图
实际上,它是这样的:
就目前麓誉府售楼中心会所来说,确实品质在线,但从项目整体来看,有一个无法避免的大bug:
周边太村了!简直躲不掉!
从航拍来看,麓誉府所在的广汕路沿路,是大片的未开放绿地、城中村。
再换个角度看,还是旧村、旧厂房。
另外,距离小区1.6公里处还有新塘公墓中华墓园。
截图来源:百度地图
有人说,这样的板块可以说是远离城市烦嚣,回归宁静生活本质。
但实际上,小区门口的广汕路又少了一份清幽。
广汕路是天河与黄埔链接的主要公路,双向多车道,日常过往的车辆噪音、扬尘肯定很难避免。
(广汕二路及在建广连高速)
站在路边5分钟,乐居就看到不少大货车、泥头车、三轮车、电动车穿梭而过。
灰尘四起,城市面貌很难跟天河扯上关系。
如果看中房子的未来价值,那就得接受它杂乱无章的现状。
另外,麓誉府的商业配套也相当乏善。
项目这边的广汕公路一侧,基本都是汽车美容和五金店。
生活配套类的小超市、小饭馆全在马路对面。
生活配套的分布不均其实也说明了,麓誉府这侧的居住人数少,生活气息不浓。
也就是说,想要买什么东西,必须穿过这条车流量极大的广汕二路才行。
但幸运的是,项目楼下就是过街天桥了。
至于教育配套方面,麓誉府附近有高塘石小学,去年被纳入了华阳教育集团管理,并更名为“广州市天河区华阳教育集团高塘石小学”。
这应该是麓誉府最大的亮点了。
不过,高塘石小学根据2023年的招生范围来看,高塘石小学也是跟村民混读的学校,生源结构有些复杂。
截图来源:2023年天河区公办小学招生地段及招生计划表
另外,值得一提的是,项目南侧规划一所幼儿园,目前为自建房现状,替未拆除。
稍微总结一下,能建天河麓誉府,学铁商三件套只少了一件商业配套,学校和地铁都是现成的。
但最大的不足之处在于城市界面实在太拉垮,板块的发展层级不高。
这不仅会导致板块的价值受到影响,还会降低宜居性。
这也是为什么早前,有业内消息称,天河某一手新房,可能要被政府收购变身保障房了。
其中,能建·天河麓誉府就喜提网友“提名”。
来源:小红书
结合麓誉府自身特点,有小户型、位置比较偏、交通便捷度不高。
被政府低价收购变为保障房,网友们也并不意外。
总的来说,村容村貌+保障房传言,但凡对环境有一定要求的买家到了现场,很难不被周边劝退。
话说回来,能建天河麓誉府的产品,还是不错的。
毕竟要跟30多个盘竞争,它推出的产品跨度比较大,建面约80-125㎡户型,其中还有4栋小高层产品。
目前,项目依然在售1#及4#栋,预计要在2026年交楼。着急入住的朋友,尤其需要慎重了。
具体看看产品,建面约80㎡南向三房,到了两卫+三卧朝南,使用率高达103%。
建面约96㎡户型是货量最多的,可以看成是建面约80㎡户型的plus版,
入户处多了一个卧室,阳台尺寸也进一步升级,达到5.7米长,景观视野更加开阔。
建面约100㎡户型同样是横厅布局,使用率已经接近110%,可以将卧室和客厅打通实现6.1米宽的大方厅。
建面约125㎡户型作为面积最大的户型,配置自然也是最为豪华。
南向5面宽无遮挡直望山景,在入户处还送了一个小花园,蛮实用的。
乐居君看下来,约80㎡、92㎡的户型,可能是它最好的产品。3字头总价可以上车,更适合刚需购房者。一旦把总价拉到450万以上,甚至是580万起的125㎡大户型,竞争对手就实在太多了。旁边的黄陂、天河智慧城,老黄埔几个盘、远一点的白云新城、白鹅潭、万博、海珠西...起码三四十个盘可以挑。即便是隔壁的城投天禧,早前有中介叫出了4.3万/㎡的低价。
同样是天河智慧城板块,也有地铁,旁边的新塘小学也被纳入了华阳教育集团,商业配套也明显成熟许多。此外,距离较近的黄埔黄陂板块,一直都是天河智慧城的竞争对手。
目前,板块仍有几个在售项目,包括保利翔龙天汇、花语天宸、振业天成,均价在4.3~5万/㎡。(注:价格仅供参考,具体以实际为准)前段时间,该板块有盘甚至还搞3字头特价。
来源:中介
相比之下,打高低配户型的麓誉府,性价比确实不够高。最后,你会选择这个盘吗?评论区告诉我~