市场的走向总是出乎人的意料！
就在所有人都认为老破小这种资产没人要的前提下，有一波资金却在默默抄底老破小。果然大家都是口嫌体，嘴巴骂得有多毒，内心就多渴望。经历房价断崖式下跌，泡沫被挤干净后，最近热点城市老破小都被买爆了！上海在过去一年的二手房成交中，老破小是最受欢迎的，抢手程度甚至不亚于黄浦江边豪宅。
太平洋房屋数据显示，今年1月份，上海230万以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增长率近35%。面积段在50㎡以下的房源，也从2107套增至2880套，增速达36%。
过去几年，上海300万以下的房子成交占比都超过了60%。在上海，300万以下的房源，不是郊区就是市区老破小，但郊区新房多，二手房成交不容易，这里大部分都是靠市中心老破小在撑着。位于内环的龚家宅，4月份成交了一套总价173万的房子，成交周期只有9天！！！当然这套房子相比两年前，单价已经下跌了2万多一平。广州的情况也很相似，据贝壳买房3至4月成交数据，成交周期在1个月内的，基本都是楼龄超20年的房源。30年楼龄的荔湾的珠岛花园，成交总价175万，挂牌25天成交。
海珠区江南西板块一个小户型，挂牌价160万，业主降价41万后，12天就成交。
二手房市场基本上是靠老破小在撑着了，成交速度贼快。还有杭州，前一阵子据说有深圳买家去杭州狂扫12套老破小，这事当时还上热搜了。
现在在杭州，次新房才是烫手山芋，根本卖不出去，老破小不要太吃香，朝晖小区一月成交了72套，平均一天成交2套的速度，创下近三年的记录。从成交速度来看，老破小碾压次新房。北京和深圳倒还没发现这种情况，但据北京那边的中介说，三大新政后，现在北京楼市最热的不是新房售楼处，而是二手房老破小。深圳老破小也跌的相当惨烈，但目前回暖好像还不是很明显。有可能是这一两年深圳推出了大量的保障房项目，包括人才房，安居房等等，交通便利，性价比高，很多刚需客都投入保障房的怀抱了。老破小爆火，其实并不能说明老破小是优质资产，最怕就是看到有的人一看到一种资产火了，就跟风买入投资，这种行为最容易被割韭菜。首先我们要知道老破小为什么热度率先回归。第一，价格的确是跌到位了，租售比不断提高。这一轮房地产下行周期中，无论北上广深，老破小价格都是跌得最狠的。尤其是一些带学区的老破小，随随便便就是五折腰斩，深圳八卦岭宿舍房就是典型。
易居研究院近期报告指出，从2019年开始，二手房价格泡沫不断扩大，从20%增长到2021年一季度的历史高点，达到58%，至此价格开始回调，目前已经把之前上涨的泡沫都挤掉，目前价格泡沫指数为5%，市场基本回归健康状态。
从一线老破小成交价来看，有的价格已经跌回到了2016年左右。甚至有点超跌了，广州中原数据显示，今年4月份二手房业主报价指数继续下跌16.8%，大部分都是降价才能成交。当然咯，在一线没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。只要老破小价格跌到位，相应的租售比就会提高。像我上面举例的江南西小两房，位于广州繁华地段，大单间都可以租到3000一个月。
上面那套总价119万的小两房，稍微装修收拾一下，租金接近4000问题不大。但这套房子的月供多少呢？如果3成首付，贷款7成，首付仅需38万，月供是3843元。
租金和月供是一样的，等于省了租房的支出，自己还得到了一套房子。这笔帐怎么算都是划算的，现在一线大把老破小的租售比都还挺高的。所以也开始有一些投资客重新入市买老破小，就当做一种理财产品，只要超过银行存款利率，他们认为就划算，毕竟长期来说，市中心的租金还是会涨的。第二，大部分刚需购买力有限，只能买老破小先上车。刚需第一次买房，购买力都是有限的，次新房刚需也买不起，目前市中心大部分新盘都是改善大户型为主，小户型是越来越少见了。要么就买市中心老破小，先上车再说，以后有条件了再换房，市区老破小流动性还是比较好的。要么只能买郊区房子，但有的人不愿意跑太远去郊区住，上班行程太远，路上很浪费时间。第三，年轻且独居的买家占比提高。中指院的数据也说明了，近半年来，23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%，并且从家庭结构上来说，独居买房的占比也提升了4个点。95后、00后很快也要进入房地产市场了，这个群体和以前80后有很大的区别。独身主义盛行，对婚姻需求不强烈，他们买房更多是为了自己居住，另外可以亲自装修自己的房子，展现个人态度、审美、风格。现在网络上有大量单身青年改造老破小的帖子，老破小总价低，只需要一点资金即可上车，大家都能承受。买来之后年轻人还充分展示了自己的创意。
第四，老破小的总量太大了，尤其是挂牌量。贝壳挂牌数据显示，广州核心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）总价200万以内的房子超过1.5万套。在广州，每挂出10套房，就有3套的房龄在20年以上。之前我就拿过北京举例，大家别看北京二手房挂牌17.3万套。我在后台筛选了一下，次新房，十年内，有电梯的人车分流的这些好房子只有八千来套，要是还要求地段和户型，估计更少。
现在挂出来着急卖的接近9成都是超过10年房龄的房子，大家都着急出货置换。这么庞大的出货体量，价格能不卷到死吗，成交量能不大吗？关于最后这一点我看网上提到的人并不多，大家都一个劲儿的说老破小多香多香。从目前的成交价来说，老破小的确已经跌到底部了，作为收入能力有限的刚需群体买入是完全没问题的。但同时，我也要很严肃的告诫各位，老破小是仅仅具备居住属性，很难会出现大涨。说到底，在一线城市，老破小承担的就是保障房的角色，你涨多了，底层的刚需群体也买不起，那他们还不如去等着排队住保障房。年轻人买老破小上车是没问题，但自己一定要算好这笔账，主要看租售比。最后，老破小的回暖也说明了两件事情。1、房价真的跌到位了！一线的各位，可以开始出门看房了。2、一线城市住房需求强烈，虽然我们国家住房过剩，都到了要去库存的阶段。
但从结构性来说，一线房子核心区房子依旧是稀缺的，所以老破小也不愁没人买。
而目前库存过剩的主要是在郊区新房，市区其实没什么新楼盘。北京80%的库存都在五环外，所以才针对五环外放开限购。深圳也只放开了关外的限购，福田南山福田不愁去库存的关内都没放松。
其他一二线都差不多情况，新房库存都是在近郊远郊，市中心其实根本不用担心去库存的问题。
但老破小单纯就是只有自住的功能，买了老破小的群体，攒到钱就会选择置换到次新房。
所以哪怕现在的次新房这一轮也跌的多，或者说成交没有老破小火爆，但我还是坚持认为，次新房因为供给量有限，所以他的价值是要远远高于老破小的。
只要楼市全面复苏，未来次新房的涨幅一定会要大于老破小。
所以趁着这波调整，做资产升级置换依然是非常有必要的，而且现在也是置换成本最低的时期。
