商业地产隐藏的大雷，远远超过了住宅地产。最近一线城市出现了大量的空置写字楼，空置率创新高，而租金创十来年新低。曾经熙熙攘攘，人来人往的一线顶级写字楼，也不复往日气派和繁华。就连人手一杯星巴克的高级打工人们都消失了一大半！这种情况就像复制粘贴一样发生各大一线城市。根据市场主流机构的数据，去年年底，我国一线城市的写字楼平均空置率已经超过20%，今年这种情况不仅没有得到改善。世邦魏理仕统计，今年第一季度，北京写字楼市场的空置率为22%，约相当于2018年的3倍。上海大虹桥、北外滩这些写字楼聚集的区域有的楼栋空置率高达50%。深圳的空置率最高，2024年一季度，深圳甲级写字楼空置率继续上涨至27.0%。广州的情况稍微乐观些，一季度全市空置率环比上升1.0个百分点至17%，但是依旧阻挡不了租金在下滑。

平均来看，2024年一季度一线写字楼整体空置水平在20%左右。当然比一线情况更糟糕的是广大二三线城市，下图的数据我看了一下应该是前年的数据了，部分城市大约增加了5%-10%左右。加上去的话，一线的写字楼空置率大约在20%，重点二线在30%，弱二线40%-50%。

这是很夸张的空置率了，等于说这些年盖的写字楼中，有一半都是荒废的。北京自媒体壹地产描述北京写字楼现状，里面的绿植都臭了，要是发生在广东，不仅臭还发霉，还引来一大堆蚊虫……现在想要把写字楼顺利租出去，那可比卖住宅难多了，价格也比住宅跌的更狠，动辄就是跌倒10年前。深圳第一季度写字楼租金水平已经回到10年前水平，甚至比2014年的价格还要低！

北京写字楼平均租金为每月每平米283.3元，和2018年相比，下降超过三成。甚至有的写字楼已经不在乎租金了，只要你过来愿意承担物业费就免费租给你。大家可能不知道，高端写字楼一个月的物业费都比租金贵，水电都是商业计价的。

你说割肉卖出去吧，先不说现在压根没人接盘，哪怕是有人买，那高昂的各类税费你就是看到都被吓到了。

而造成商业地产目前这种困局的，说白了还是那个老问题：供需不平衡。大约在5年前的时候，回想起来那一年真的经济最好的时候，互联网企业集体赴美上市，杭州北京上海出现了一波又一波的千万富翁。大量创业公司如雨后春笋般涌现，连带着对商业地产需求短时间内急剧上升。当时整个北京写字楼市场空置率只有7.6%，租金报价每月每平米427.5元，据说这是北京有统计以来最高的租金。那个时候根本不存在空置的问题，创业公司就怕租不到写字楼，而且因为有较好的预期收入，房东喊多贵都有人租。这种现象同样发生在上海深圳广州杭州，开发商看到了商业地产需求火爆，便开始把目光放在写字楼等高端商业地产上。对此地方也喜闻乐见，一方面商业地产有助于地方招商，前几年各地都在搞总部经济，招商进行的如火如荼。另一方面，密集的写字楼看起来也高大上，更有助于提升整体城市面貌。于是那几年，一二线城市开始大规模审批商业用地。根据中原的数据，深圳在2018年批售写字楼面积高达163.3万平，创下历史新高，一直到2020年每年都有上百万平米的批售。

但是2018年至2023年，一共才卖出去26.9万平写字楼，也就是说批售的这些基本上都是堆积在开发商手里了。到现在为止，全国商业库存严重超标。上个月高层提到房地产全力去库存的时候，我当时就有提到，大家不要只看7.4亿平这个数据。这里住宅库存39458万平，另外一半都是商业地产。现在主要是商业地产库存比2015年高太多了，占所有库存量的比重快一半了，去化周期又特别特别长，有的地方夸张到要几十年才能去化完。大家也可以留意自己所在的一二线城市，到处都是新城，到处都是写字楼。就拿深圳举例，深圳空置率最高的就是前海写字楼群，租金最低仅需100元一平，还能讲价，反观龙华红山由于写字楼供应少，租金反而很能扛。2020年开始前海已经开始把大量的商办用地转为居住用地了。今天一大早深圳住建还发文，计划继续放宽“非居改保”条件，也就是说把那些闲置商办，包括办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

通过这种方式，以最快的速度帮助消化商业地产的库存。

2018年至今，我们经历了毛衣战，经历了疫情三年打击，经济形势急转直下。如今的市场早就不是当初的市场。在疫情期间，很多公司被逼无奈只能在家办公，经历两年后，企业发现员工在家办公也不影响工作进度，为了省成本干脆退掉办公室，这种情况在国外也出现。如今在线办公的条件已经非常成熟了，设计，文案类的工作基本不影响。当然居家办公肯定不是主因，关键还是经济环境发生变化：互联网退潮，房企破产倒闭，教培机构全军覆没……可以说，这些都是对商业地产需求最强烈的行业，如今元气大伤。国内写字楼等商业地产租金、出租率之所以断崖式下跌，就是因为需求疲软。评价写字楼需求是否旺盛，业内有一个指标叫做：净吸纳量=“新租面积+扩租面积-退租面积”。从2021年到2023年末，北京的甲级写字楼净吸纳量从101万平方米下降到12.7万平方米，跌幅87%；上海从136万平方米下降到39万平方米，跌幅71%；深圳从84万平方米下降到22万平方米，跌幅74%。一线城市的写字楼净吸纳量可以说是呈现暴跌之势，在过去2年的需求大幅萎缩了7-9成。到今年，民营房企所剩无几，互联网企业则又开启一轮轮优化。就连京东这种稳如狗的老牌电商都喊出来整顿职场，根据网上不成文规定，一旦公司开始抓考勤打卡，那么便意味着这家公司开始走下坡路了……现在企业都在想办法降本增效，缩减人工办公场地等支出，先度过经济寒冬再说。商业地产的繁荣与否和经济环境息息相关，一荣俱荣一损俱损。目前来看，商业地产的雷比住宅大的多了，短时间内都没办法消化。那些四五年前买了商业地产的投资客，只能认栽吧。说到这里，我记得前几年有一位公众号大v一直推荐大家买商业地产，尤其是买写字楼，当时他的逻辑就是认为写字楼租售比高。租售比高的前提是经济好，写字楼好租，但如果你想卖，不打个五折，估计没几个人接手。住宅贱卖好歹有人接盘，但是写字楼由于维护费用高，物业费电费都比住宅高很多，你要是租不出去还得自己掏钱缴费，算下的租售比搞不好还是负的。珍爱生命，远离黄赌d，珍爱财产，远离商业地产，普通人真的玩不起！