很短的时间内，万科城市之光F区就成交了三套二手买卖，说明买家们对广州东黄埔文冲板块的次新还是挺认可，很大的原因就是这里的地块交通方便，5号线文冲站、大沙东站不用换乘直达珠江新城，乘坐9个站，半个小时左右的通勤时间，不算特别长，对很多工薪阶层来说距离蛮合适。不说地铁去知识城，长达1个小时的通勤时长，或者去增城1个多小时的通勤时长，花费的时间太多了。

打工人除了上班，总要有点休闲时间！

现在的价格也比卖一手时便宜，2023年有一段时间，城光A区的93平方是冲到6万/㎡的，140平方这种大面积更是到了6.5万/㎡左右。

今年6月、7月成交的这前三套二手买卖，在4.6万/㎡-4.7万/㎡的价格区间，这个区间内，原业主并没有怎么亏钱，地产的黑铁时代能安全着陆，这是很好的。比很多小区强。但我们专门讲过那套92平方三房，400万的房源还在，因为楼层低了点，所以没能成交，暂时成为其他盘的嫁衣，中介用这个低价房源吸客，主推其他，业内叫对比盘。对比盘业主会亏得略多一些，买他安全性其实更好。

可以预见，小区很快要出一个低价，更后来者只认低价格，不会去细究是什么原因造就的低价格。很无理！很无语！很无奈！

好消息是城光的二手房放盘量暂时不多，未来相当长一段时间内，放盘少则冲击较小，真正的冲击是隔壁中建的两个旧改大盘，二局的未来方洲，八局的一城江山海，要看他们怎么定价，若定得便宜老黄埔就难了！

总建面237万平方米的江山海，总建面220万平方米的未来方洲，房子是缺的，缺的是购买力。

可以一起作对比的是保利华发招商中央公馆，位置都极相似，中央公馆4万/㎡起至4.6万/㎡的单价，两个大盘不太可能比他贵。论地铁都要远中央公馆一个站。但说到产品，从江山海流出的宣传资料来看，看江的江山海产品更好。

新盘都会参考周边的价格，除了城市之光的二手，中央公馆的新房，还有可供参考的项目是越秀TOD星航，距离也是一个站，若最终开在3.6万/㎡-4.3万/㎡的区间，会不会很有竞争力？结局会如何？

开发商不是来拯救二手房的，擦着二手的边大卖才是他们想要的效果。

本周的黄埔二手很活跃！时代春树里，品秀星樾TOD都有三房成交，中等总价的买家回来了！希望7月的新房尽快振作起来。

我们在月初的1日就讲过，新房因为半年合同的续接，成交受影响，二手房保持稳定。与其他公众号、抖音号相比，我们与众不同之处，在于计算，有各种数据用来计算，去作比较。

品秀星樾会稍微麻烦点，先不说他的小高层产品，只说高层洋房，3.3万/㎡-3.8万/㎡之间都有交易，价格区间拉开很大。

琶洲琶洲

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