万科于2021年10月28日发布2021年第三季度业绩报告。在行业整体下行的背景下，万科延续了今年中报“增收不增利”的态势，净利润再度录得双位数下跌。

报告显示，2021年第三季度，万科实现营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归母净利润56.4亿元，同比减少23.3%。

至此，万科前三季度累计实现营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东净利润166.9亿元，同比减少16.0%。

中金公司10月29日发布研报，预测万科2021年归母净利润343.42亿元，同比减少17.28%。

或受三季报影响，10月29日，万科开盘持续走低，一度跌逾5%，股价再创近年新低，市净率跌至0.93。

万科企业是国内最早从事房地产开发的企业之一，具有30余年的住宅物业开发经验，2020年公司在全国销售市场占有率约为4.03%，且在全国23个城市的销售排名位列当地第一。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对时间财经表示，万科作为龙头房企中的优秀代表，在三季度的表现中不及市场预期，营收增速不高，而归母利润和股价双双下跌，尤其是股价下跌导致市净率破1，体现了市场对房地产板块较为普遍的悲观情绪，因为进入三季度以来，房地产行业出现了普遍销售状况不佳与大幅削减拿地投资、多家房企暴雷的问题，自然影响了行业基本面以及资本市场情绪。

万科方面对时间财经表示，目前暂时没有需要对三季报进行补充说明的内容。

9月销售额创4年新低

值得一提的是，万科9月份销售额创近四年同期新低，累计销售额同比由正转负。

9月公司实现销售面积228.2万方，同比降38.5%；销售金额361.1亿元，同比降33.8%，销售均价15823.8元/平，同比增7.6%，环比今年8月销售均价16878元/平方米略降低6.24%。

天风证券认为，由于去年基数较高，以及近期行业风险事件频出，公司单月销售略受波及，考虑到公司龙头地位、稳健经营的战略以及地产政策有望边际放松，公司全年销售业绩可期。

数据显示，万科1-9月总体销售而言有所放缓。前9个月，万科累计实现销售金额4791亿元，同比降2.8%；销售面积2946万平米，同比降9.8%；销售均价16262元/平，同比增长7.74%，较1-8月销售均价16298元/平方米环比略有下降。根据克而瑞排行榜，万科前9个月全口径销售额维持行业第二位。

在销售放缓的情况下，公司毛利率进一步下降，导致利润下降幅度较大。1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点。加权平均净资产收益率为7.31%，较去年同期减少2.82个百分点。对毛利率下降，三季报解释称，主要和近年来地价占房价比例提高有关。

实际上，万科的净利润下滑，早在半年报中就已显露。今年上半年，万科毛利率22.9%，同比下滑8.9个百分点，归母净利润约110.5亿元，同比下降11.7%。

中期业绩会上，万科管理层曾指出，导致公司净利润下滑主要有三方面原因：一是销售规模增长有限；二是毛利率下降稍快；三是转型业务所带来的“回馈”不足。

经营性现金流净额下降超150%

万科三季报也展示了地产业务之外的“转型业务”。

近年来，万科积极探索商业地产、长租公寓等多元发展方向。2015年万科正式推出万纬物流（万科物流品牌），经六年来加速扩张。截至9月底，物流仓储已运营项目建筑面积818万平方米，其中高标库运营面积769万平方米，冷库运营面积49万平方米。万科物流发展有限公司增资扩股，引入了Reco Meranti Pte Ltd.(新加坡政府投资公司下属公司）、Dahlia Investments Pte. Ltd.（淡马锡下属公司）等多家战略投资者。

万科的租赁住宅业务“泊寓”在厦门、西安、上海、宁波、成都、济南、深圳等城市新增开业3400间。截至9月底，租赁住房业务房源超过19.5万间，累计开业约14.9万间，间天出租率为95%。

前三季度，万科（含印力集团）新开业商业项目32.6万平方米。累计开业的商业项目建筑面积为1,020.6万平方米。

10月28日晚间，万科还公告称，万科董事会决议向股东大会申请授权在不超过300亿元的范围内发行直接债务融资工具。募集资金，除了用于满足万科生产经营需要，调整债务结构外，长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等多元化转型业务是主要方向。

在10月22日万科于上海举办的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮表示，万科在商业、公寓业务方面，已经找到一些模式，养老业务则还在摸索阶段。

第三季度，万科实现营业收入1043.7亿元，其中，房地产开发业务贡献营业收入人民币927.1亿元，即多元化业务贡献营收116.6亿元，占比约11%。1-9月，万科累计实现营业收入2714.9亿元，房地产开发业务贡献营业收入2370.4亿元，即多元化业务贡献营收344亿元，占比约12.7%。

可见，万科第三季度转型业务所带来的“回馈”更加不足，其经营现金流表现得更为明显。

今年前九个月，万科的经营性现金流录得12.2亿元，同比大幅下滑96.35%，其中7~9月，万科经营活动产生的现金流量净额进一步降为-55.62亿元，同比下降151.62%，万科解释称，这是由于经营支出增加。

从财报数据可知，万科在房地产开发业务方面的最大投入即土储，但下半年来，万科拿地略有放缓，所以其经营投入主要是在为多元化发展做投入。

前三季度，万科新增土储建面2241.0万平，拿地销售面积比为76%，较2020年全年升3.9个百分点。据中指数据统计，万科1-9月拿地规模排名行第二。

下半年随着资金环境趋紧及楼市下行，公司拿地略有放缓，第三季度新增土储建面735万平，同比减少27%，月均拿地建面亦较上半年月均拿地建面减少11%。

尤其是9月，万科拿地权益金额104亿元，当月同比由正转负，拿地力度为35.1%，与上月52.0%相比下降明显，去年9月拿地力度为32.2%。万科9月拿地主要集中于长三角和长江中游城市群的二线城市。9月公告的拿地项目中，仅武汉、成都的两宗地块是在集中供地中获取，建面占比29%，地价占比23%。

万科董事会主席此前在业务交流会上指出，今天来看，万科对投资的标准有了更高的要求。在一个缩表背景下，钱变得更加珍贵了。此时要特别好的项目才能拿。“万科并没有停止拿地，只不过我们要求标准高了而已。”

值得一提的是，剔除预收账款，万科资产负债率以0.4%的微小差距高于70%，万科变为“黄档”，后续公司有望重回“绿档”水平。

据财报，万科在2021年一季度末已顺利转为“绿档”。截至9月末，万科在手现金1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元；有息负债中70.6%为长期负债。期末净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为31.9%、70.4%，同比分别升3.4个、降3.8个百分点。（北京时间财经 陈世爱）