房地产的新机会，已经出现。

最近，房地产行业依然波澜不断，市场信心低迷的大背景下，一些头部房企也开始受到投资者们的担忧和质疑。

不过，危机总是与机遇并存，积极的变化也正在发生——就在不久前，证监会对四只消费基础设施公募REITs开闸，华润、金茂、万科三家头部房企REITs获受理。

这意味着，市场期待已久的商业地产REITs终于迎来机会，优质商业获得独立上市融资的可能性，打通经营性不动产“投融建管退”全链条迈出了重要一步。

如果后续几家企业REITs能够顺利发行，不仅将有效拓宽地产融资渠道，同时也将极大激励不动产市场的发展，有利于地产行业进入均衡发展的新阶段。

从涛哥的观察看，近年随着住宅开发面临瓶颈和拐点，主流头部企业都已纷纷明确转型思路，例如华润、龙湖、万科等，都在加大对经营性物业的投资和布局。

当很多人还在为地产担心迷茫的时候，实际上新的窗口已经打开…

1

房企的转型

对地产行业而言，关于投资商业地产及经营性业务的探讨，很多年前就有。

但是，在曾经住宅开发蒸蒸日上的市场环境下，投资回报周期较长的商业地产显然并未引起足够重视，仅有华润、龙湖、万科等少数房企，长期坚持投资商业项目。

然而2021下半年以来，房企爆雷潮的出现，改变了国内房地产行业的发展局势，同时也彻底打破了过去对于住宅投资的“路径依赖”。

在今年各大房企的业绩会上，曾经以住宅为核心的头部开发商们，都不约而同的提出向经营服务类业务转型的目标。

比如龙湖就表示：“计划用三到五年的时间，将运营、服务航道的利润占比提升至50%，收入占比达到20%，同时降低有息负债，让公司更加安全。”

华润置地也提出：“要把经营性不动产业务打造成第二曲线，未来盈利占比将提升至50%。”

这种变化，不仅反映出在住宅市场日趋饱和的当下，国内房地产投资重点开始向经营性持有物业转变；

同时也意味着，中国不动产投资领域将告别粗放增长，正在像欧美、日韩、香港等市场那样走向成熟，进入新的发展阶段。

近日，三家头部房企的消费基础设施REITs获受理——华润的万象城、金茂的览秀城、万科印力的印象城，将获得上市融资的机会。

REITs放开，意味着那些长期持有经营性不动产的企业，将获得新一轮发展机会，同时也将加速传统地产开发商向不动产商转型。

万科董事会主席郁亮，近期就对媒体表示：“有REITs之后，我们终于可以说万科从发展商变成不动产商了，从房地产开发者向不动产开发经营服务提供者转变。”

2

资本的选择

不仅传统房地产开发商意识到行业变化而主动谋求转型，在大地产领域的金融机构们，也早已调整了投资布局的重点方向。

以地产金融和资管赛道的头部企业平安不动产为例，在债券半年度报告中，其业务发展目标已明确为：

围绕一二线重点城市，积极布局商办(写字楼、商场、酒店)、租赁住房、康养等领域，打造全价值链资产管理能力、全过程金融产品能力以及全方位风险控制能力。

同时，继续壮大不动产资产管理业务，积极布局收租类不动产物业，为集团保险资金提供不动产领域相关资产配置与管理服务，定位为集团险资配置的主力平台。

据涛哥了解，平安不动产对商办等收租类物业的大力深化投资从2009年就已经开始，应该说他们的策略调整远早于行业。

目前，平安不动产已经成功投资了很多高端写字楼及商业综合体，大部分都位于一线及核心二线城市，物业资产质量优良、出租率居于行业高水平。

如今，在全国很多核心城市的核心区位，你都能看到平安不动产管理的物业，这些核心物业构成了平安不动产稳健发展的底气。

例如去年获得乐居财经“年度资产管理标杆项目”的杭州平安金融中心，即使在受疫情影响的2021年，也保持了98%的高出租率，全年纳税超过2亿元。

而在商业不动产REITs开闸的当下，拥有大量核心区位资产的平安不动产，同样将迎来更大的发展机遇。

今年4月，平安不动产宣布与华润万象生活达成战略合作，将引入后者多年积累的品牌资源优势及运营管理能力，共同打造具有消费引领力的城市级商业新地标。

目前，平安不动产已经构建了与新鸿基、华润万象生活、香港置地、凯德、龙湖、印力等多家优秀商管企业合作的专业运营平台，为其在管资产运营赋能，未来这些优质资产项目也都有通过REITs实现上市的可行性。

作为中国平安旗下专业的不动产资产管理平台，平安不动产资产管理原值规模超2200亿元，其中商场管理面积达280万平方米，主要在管资产为产生持续稳定回报的商办收租型物业。

随着房地产步入存量时代，在行业转型和REITs放开的影响下，不动产资管领域将迎来重要的发展机会，而在这一赛道深耕多年，拥有资本优势和资产优势的平安不动产，无疑将承担起更加重要的角色与责任。

3

未来的方向

早在几年前，涛哥就曾准确判断房地产将分化为四个不同方向，即：投资商、开发商、运营商、服务商……每个领域都将出现能力突出的头部企业。

如今，我们已经看到这种趋势正快速成为现实，比如以平安不动产为代表的投资商，以华润、万科等头部房企为代表的开发商，以及近年涌现的一批商业运营管理公司、代建服务公司、物业服务公司等。

参照欧美等发达国家的经验，未来房地产行业将越来越细化，不同公司根据自己的专业特长将专注于某个细分市场，更加精细化和专业化。

而从诸多发达国家的实践看，在地产基金、REITs等工具完善的情况下，地产金融投资机构的发展空间，甚至比传统开发商更大——他们既可为项目开发提供资金，也可以投资存量资产，通过有效的资产管理实现收益。

因此，在地产进入新周期，REITs离我们越来越近的背景下，不动产投资与资产管理，就是市场打开的另一扇窗。

正如平安不动产首席运营官曾灿霞今年初在一次行业论坛上所分享：

“真正能够穿越周期的还是优质资产，虽然宏观的不确定性依然存在，但是随着时代的变化，机会是不断涌现的。”

涛哥也相信，房地产作为一个体量巨大的行业，虽然我们走到了一个阶段性的转折点，但整个行业还远未成熟，还有很多机会留给那些有准备的人。

关于今天分享的内容，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。