楼市2026年企稳，瑞银首席的经济学家汪涛预测了这个时间点，他表示虽然近期有一些政策出来，但明年可能会有一些经济下行的外部压力，所以房地产真正企稳回升可能要到2026年，2026年上半年销售才是真正的见底回升，新开工面积可能要到2026年年中开始企稳回升。咱们之前也聊过，高盛是预测如果咱们财政刺激充分的话，房价会在2025年底触底，当然从现在来看， 今年肯定不可能触底了，所以明年底触底或者后年触底都是有可能的，因为现在谁也不可能完全说准这个点，政策这个东西不是普通人能决定的，所以一切的预测都只能基于既定的事实或者数据来去判断，而且现在的楼市政策变化非常之大，可能一个月前的政策和一个月后的都不一样了，现在就剩下三个一线城市和少数几个二线还没完全松绑了。

就像一两年之前，很多城市还是在试探性的松绑限购，比如杭州松绑某几个街道的限购，还有城市刚出台松绑然后又宣布不取消了，但是现在该松绑的基本都已经解除了，跨区域基本都可以不认首套了，包括公积金首付都降低了，其实大家已经可以看出端倪来了，政策的幅度变化之大，即便是半年都比较难以预测了。

而房价的变化在过去的两年非常之大，去年小阳春的时候很多人觉得市场已经回暖了，并且去积极的抄底，但是即使是到了今年房价的跌幅比例依然可以说是比较大的，而且近一年的时间来看，不少城市跌幅超过了20%，还有的甚至跌了30%，即使是一线城市的郊区甚至是核心区都没有逃过这轮的下跌，就拿广州来说，外围郊区增城亏一半都是正常的，而核心区的天河海珠也是出现了不同城市的下滑了，所以我们之前一直在说，如果一线没有完全企稳之前都不能算这轮楼市完全触底了，所以现在要做的还是要脚踏实地的观察每个月的房价走势和数据。

当然，大家要看的到，现在咱们新房的待售面积已经超过了7亿平方米了，可以说有大量的新房库存还没卖出去，这也是现在地方要开启大面积存量新房收购的重要原因，因为就在2015年的时候，咱们的新房待售面积就突破了7亿平方米，而2016年后房价开始持续上涨，库存也一路下降了，到17年的时候已经不到6亿平方米了，因为大家都在疯狂买入房子，那时候买到就是赚到、买早一天省一天的观念是非常根深蒂固的，但是现在情况不一样了，房子变得越来越多了，大家能买房的门槛变得越来越低了，只要你有钱，你几乎都可以买任何一个城市的房子了。

而且不止是新房层面，二手房层面也是越来越多的状态，因为大家卖的越晚，反而是卖的更加便宜了，特别是9月之前，价格可以说一路跌到了低谷，10月后各种政策猛下药才让销量有一定的回暖，所以这轮楼市如果只是依靠个人客户去消化存量房的话难度会比较大，因为该买房的人早就已经买了，现在还没买的要不就是买不起要不就是不想买了，剩下的投资客还是楼市被套牢着，都等着卖掉房子后拿到本金再考虑其他操作了，所以也就有了现在挤牙膏式的操作后去化效果也不佳的情况了。

目前更多还是分化的企稳，当然也要看后面收购存量房的力度和价格了，开发商也不是傻的，不可能亏本很多重新卖回给地方，这样拍地就不是一个好买卖了，所以还是要继续看12月的楼市新政了，我估计一线还会在12月和明年1月继续下猛药，已经到了该裸奔的时候了，止跌企稳还是个小目标嘞。