我国的住房供应体系正在发生重大变化，重要特征之一是，住房保障制度正在经历深刻的变革。
尤其是去年以来推出的保障性住房，标志着我国的住房保障制度将学习新加坡的模式。
本期，我们就来聊聊新加坡的住房保障体系。
新加坡的住房制度和住房保障体系被誉为世界的楷模，曾多次获得如“世界人居奖”等荣誉。
二战之后，新加坡独立，当时国内条件十分艰苦，大部分国民居住在贫民窟。
1960年，新加坡成立了建屋发展局，1964年推出了“居者有其屋”计划。
2023年我国推出的保障性住房（配售型），在文件中也提到了“居者有其屋”的理念，即让居民拥有自己的住房，拥有恒产者有恒心。
新加坡建国后，由于居住条件极差，经常发生游行、示威甚至暴动。政府认为这些问题主要是由于没有稳定的房产所导致，人心浮躁。
因此，“居者有其屋”计划的核心产品是公共组屋。
从土地、资金、房子和人四个方面来了解一下吧。
保障房之人房地钱首先是土地。
新加坡土地面积较小，80%的土地属于国有，并制定了相关法律，政府有权为了公共利益向私人征收土地，包括建设公共组屋，有效降低了土地成本。
第二是资金。
资金来源包括三类：一类是住房公积金，很多人在购房贷款时首先使用个人公积金。
我国在90年代学习新加坡建立了公积金制度，初期并非为个人购房提供贷款，而是为了筹措建房资金。
第二是个人购房贷款，主要由建屋发展局发放，贷款利息较低，且允许分期付款。
第三是政府财政拨款，用以支持建屋发展局建造组屋。
第三是房子。
组屋产品类型丰富，包括一房至四房等，套内面积从33平米到140多平米不等。
政府还定期进行维护、维修和保养，即使房子已建成多年，小区和房屋的质量仍然不错。
总体来看，组屋的房价水平大约是市场化商品房的三到四折，类似于过去我国的经济适用房定价标准。
第四是人。
房子分配给谁，谁可以享受组屋，覆盖面非常广。
过去几十年，购买组屋的门槛不断降低，但主要对象是新加坡公民和持有绿卡的外国人。
经过多年发展，目前新加坡有85%的公民居住在组屋，其中93%拥有产权，实现了“居者有其屋”。
还有7%的人收入水平较低，他们租赁的租金水平也较低。
保障房半封闭运行新加坡的组屋并非完全封闭。政府规定住满五年后才能转售，这与我国以前的经济适用房政策类似。
但与中国不同的是，转售对象也需要符合购买组屋的资格，不是任何人都可以购买二手组屋。
数据显示，有15%的人在持有组屋满五年后选择出售，但转售价格并非商品房价格，而是商品房价格的七折。
转售组屋的人可以获得一定收益，而购买二手房组屋的人也能享受价格优惠。
由此可见，新加坡的组屋制度既不是完全开放，也不是完全封闭，而是在很大程度上封闭，但允许有条件的流转。
目前我国正在推进的保障性住房是封闭式的，也即业主只能卖给政府，且价格不能有溢价，另外加上建筑折旧（比如每年2%）、装修折旧（比如每年10%）。
新加坡的组屋覆盖面高达80%，而我国未来可能达不到80%的覆盖面，因为新加坡人少地少，是个城邦制国家。
老杨预计未来在中国的大城市地区，配售型保障房和配租型保障房，两类产品的总和可能占到总人口的40%左右。而在三四五线城市，保障性住房的比例会更低一些。
接下来，继续介绍一下新加坡的组屋的细节。
住保障房的人占八成新加坡的住房结构主要分为组屋和私人住宅两种。
其中，新组屋只能由新加坡公民申请（家庭中至少有1个新加坡公民，另1个可以是公民或永久居民），根据不同类型有6000-14000新币的月收入限制。
二手组屋可面向公民、永久居民（允许家庭中两人都是永久居民，或1公民1外国人家庭），对收入无限制。
而私人住宅可面向公民、永久居民和外国人购买（家庭成员身份无要求）。此外，组屋的地权均为99年（除了面向长者的乐龄公寓为30年）；私人住宅的地权按照有地和无地为99年或999年。
2018年，新加坡住房总户数为132.5万户，其中，组屋、无地私宅、有地私宅和其他住房分别为104.3万户、30.7万户、21.0万户和0.4万户，分别占比78.7%、15.9%、5.1%和0.3%。由此可见，住在组屋的家庭占了大部分，其次是无地公寓。
回顾历史，组屋家庭数占比从1985年后一直维持在80%以上的比例，但2000年后比例开始逐渐降低，至2018年已经降至80%以下。
与组屋占比变化相对应的是，无地私宅的占比正逐渐扩大，从2000年的6.5%上升至2018年的15.9%。
这背后反映了随着居民生活水平的不断提高，相对越来越多的家庭愿意支付更高的价格，居住在私人住宅。
2018年，居住在组屋的人口占比为81%，从1989年88%的峰值下降了7个百分点，与组屋家庭占比走势类似。
组屋主要包括：（1）普通型。普通组屋占比最大，由新加坡房屋发展局（HDB）建造，房型从1室到5室俱全，主要面向中低收入人群。与中国有所不同，新加坡的2室为1卧1卫；3室为2卧2卫；4室和5室均为3卧2卫，只是面积不同，4室和5室分别为90和110平方米。（2）EC和DBSS公寓。相比普通组屋，这两类组屋更多面向中等收入人群，由开发商建造。
2018年，组屋存量中，1室及2室、3室、4室和5室及其他公寓分别占比7.0%、22.8%、40.0%和30.1%。4室及以上房型占比最大，达到了70.1%，这和香港的住房结构有明显差异，新加坡居民更多居住在房型较大的房屋中，而香港居民则更多居住在房型较小的房屋中，居住空间差距较大。回顾历史，2000年至2018年，1室与2室房型主要由单身人士居住，数量较少，比例也比较稳定；3室房型逐渐降低，与之对应的是4室以上房型逐渐增加，这意味着居住空间的不断改善。
私人住宅主要包括：（1）无地私宅。这类住宅无永久地权，地权使用年限为99年，主要是位于新加坡核心城区的公寓。（2）有地私宅。这类住宅为永久地权（999年），主要是位于非核心区域的别墅、排屋等。无地私宅的房价普遍要高于有地私宅。
住房自有率超九成截至2018年底，新加坡的住房自有率为91%，远高于香港，这和新加坡的组屋制度建设有很大的关系。
回顾历史，1964年新加坡成立房屋发展局（HDB），正式提出“居者有其屋”计划，低收入家庭可通过公积金贷款购买政府提供的低价组屋，购房需求爆发，住房自有率快速上升，同时1965年后新加坡经济快速发展，仅1980年至1995年15年间，新加坡住房自有率便从58.5%提高至90%，除了2008年金融危机后的4年，其他时期一直保持在90%以上。
根据公开资料，2018年新加坡人均住房面积约为30平方米，远高于香港13平方米的水平，可见新加坡的居民整体居住环境要优于香港。
