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文|妍妍

编辑|妍妍

最近，关于楼市的争论可谓是越来越激烈：是要“保楼市”，还是“保债务”？国家终于做出了决定，这一选择将直接影响2025年的房价走势。

不少人担心楼市还会跌下去，甚至影响到整个经济环境，而另一些人则看到了希望，认为这次政策调整能给市场带来新的动力。

那么，国家的选择究竟意味着什么？它对我们普通人来说，又有怎样的影响？如果你还在猜测房价会怎么走，2025年的走势是否真的如我们所预期的那样清晰？

房地产的寒冰时代

楼市降温已成不争事实。2024年前10个月数据显示，新建商品房销售面积比上年同期大跌24.8%，销售额和房价也分别下滑29.3%。

购房需求持续萎缩，开发商频频爆雷，一些城市甚至出现大规模烂尾楼现象。长期被视为经济支柱的房地产行业，正经历前所未有的寒冬。

房价下跌引发了观望情绪，市场陷入了恶性循环。投资客纷纷撤离，刚需群体也开始犹豫不决。

房地产行业的萧条已蔓延至上下游产业链，建材、家电、装修等相关行业都受到波及。这种寒意不仅体现在数据层面，更深刻地影响着社会心理。

年轻人"躺平"思潮与"北上广深"人口回流现象相互叠加，加速了三四线城市房地产市场的断崖式下跌。

房企融资渠道收紧，银行对房地产行业的风险偏好明显下降，导致许多在建项目资金链断裂。

这种影响已经渗透到城市规划层面，一些地方政府被迫调整土地出让计划，商业中心区建设放缓，城市更新项目搁置。

与此同时，租房市场出现结构性变化，长租公寓运营商相继退出，而"合租经济"却在年轻人中悄然兴起，反映出居住需求的代际转变。

传统的"房住不炒"政策在新形势下面临着实施困境，需要更精准的政策工具来平衡投资与居住的双重属性。

地方债困局迫在眉睫

2023年，地方政府债务规模达到40.74万亿元，这个数字令人触目惊心。债务规模庞大背后是地方政府日益沉重的财政压力。

基础设施建设、公共服务支出等刚性需求与有限的财政收入之间的矛盾日益尖锐。一些地区已出现债务违约风险，这不仅影响政府正常运转，还可能引发系统性金融风险。

教育、医疗、基础设施维护等民生领域的支出被迫压缩，老百姓的获得感受到影响。地方债务危机的根源可以追溯到土地财政依赖症，过去二十年，土地出让金一直是地方政府的"救命稻草"。

随着房地产市场降温，这个财源正在逐渐枯竭。一些地区通过设立各类政府投融资平台来变相举债，但这种做法无异于饮鸩止渴。

更令人担忧的是，一些地方政府开始挪用专项资金，甚至出现拖欠教师工资、延迟发放养老金的情况。

与此同时，新基建、乡村振兴等国家战略的实施也需要大量资金投入，这进一步加剧了地方财政的压力。

一些城市为了完成GDP指标，不惜举债上马一些劳民伤财的形象工程，这种短视行为更是雪上加霜。

疫情后期的大规模核酸检测支出，也给地方财政带来了额外负担。如何打破这种恶性循环，实现财政收入来源的多元化，成为地方政府面临的重大课题。

变局之下的救市战略

国家终于在2024年出手了。增加6万亿地方政府债务限额，未来三年每年追加2万亿元用于置换隐性债务。

这笔资金主要用于降低地方政府的利息负担，预计五年内可节省6000亿元利息支出。政策重点瞄准了隐性债务这个痛点，通过发行专项债券置换高息债务，为地方政府解绑。

这种方式既能规范债务管理，提高透明度，也能缓解地方政府的即期还款压力。资金投向将覆盖基础设施建设、民生工程等多个领域。

这项政策的出台体现了中央政府的远见卓识，不同于以往的"大水漫灌"式刺激，而是采取了更有针对性的"精准滴灌"策略。

通过建立债务风险评估预警机制，对不同地区实施差异化的债务置换方案。同时，引入市场化机构参与债务重组，通过债转股等方式盘活存量资产。

政府还在探索建立常态化的债务监管机制，包括信息公开平台、债务风险预警系统等。为了确保资金使用效率，还将建立项目储备库，优先支持那些具有稳定现金流的项目。

这些措施的组合拳，既体现了问题导向，又突出了系统思维，有望成为化解地方债务的突破口。特别是，政策设计中还包含了防范道德风险的考量，避免出现"边际宽松、边际举债"的问题。

2025房价走势预判

房价下行趋势短期内难以扭转。预计2025年全国房价还将下跌20%-25%。不过市场分化明显，一二线城市凭借人口净流入优势，房价可能相对稳定。

三四线城市因人口流失严重，将面临更大下行压力。政策效果需要时间发酵，市场信心恢复也需要过程。

直到2027年，房价才有望迎来实质性回暖。城市化进程的重心已从规模扩张转向质量提升，这种转变也会影响未来房价走势。

经济增速放缓、居民收入增长受限等因素，都制约着购房需求的释放。房地产市场的深层变革正在悄然发生，"房住不炒"已经从政策口号转变为市场共识。

人口结构变化带来的住房需求转型，将重塑市场格局。老龄化加速推动养老地产兴起，而年轻人的居住偏好则更倾向于便利性和性价比。

智能家居、绿色建筑等新概念的普及，也在重新定义房产价值。值得关注的是，一些新兴城市群的崛起可能改变传统的区域房价格局。

都市圈一体化建设的推进，将带来新的机遇与挑战。科技创新对城市发展路径的影响日益显著，新基建布局可能催生新的价值高地。

同时，国际形势的不确定性也给房地产市场带来了新的变数，包括跨境资本流动、产业转移等因素都需要纳入考量。

解铃还需系铃人

国家选择了"保债务"而非"保楼市"，背后是更深层的考量。地方债务问题如不及时处理，可能引发系统性风险。

6万亿债务限额只是开始，2029年后还有2万亿棚改债务需要处置。债务问题的缓解有望为楼市注入一剂强心针。

降低债务压力后，地方政府可以更从容地制定和执行房地产政策。完善城市配套设施也将提升区域价值，间接支撑房价。

银行风险偏好改善，有利于改善房地产企业融资环境，减少烂尾楼现象。这种间接施策的方式，可能比直接刺激楼市更有效。

政策设计者显然意识到，单纯依靠行政手段难以从根本上解决问题。因此，这轮改革更注重建立长效机制，包括推动财税体制改革、完善转移支付制度、建立跨区域利益分享机制等。

同时，通过发展数字经济、培育新兴产业等方式，为地方培育新的增长极。政府还在探索创新型融资模式，如市政基金、基础设施等，以减轻财政负担。

值得一提的是，这些措施的实施伴随着政府职能的转变，从过去的全能政府向服务型政府转型。

通过理顺政府与市场的关系，逐步建立起更可持续的发展模式。同时，加强财政透明度和预算约束，防止新的债务风险累积。

中国经济正处在关键转型期，房地产与地方债务问题相互牵制，任何一方失衡都可能引发连锁反应。

国家选择从债务端入手，用温和渐进的方式化解风险，这是一个务实的选择。

市场永远都在变化，但经济发展的根本在于民生改善。真正的房价企稳，需要居民收入增长、消费能力提升作为支撑。

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信息来源：

澎湃新闻 《10万亿化债举措出炉，如何影响股市楼市？》

第一财经 《三箭齐发！化债组合拳达12万亿，还首次披露地方政府隐性债务规模》