7月5日，国有企业土地资产盘活专项基金成立仪式在京举行。该专项基金由国务院国资委批准、中国诚通控股集团有限公司联合中国东方资产管理股份有限公司共同发起设立，中国诚通承担专项改革任务的全资子公司诚通通盈基金管理有限公司担任基金管理人，负责基金全生命周期的投资与运营管理工作，中国东方特殊机会投资事业部参与基金未来的运营管理工作。该专项基金总规模300亿元，将坚持市场化、专业化原则，通过项目直投和设立子基金方式开展投资，发挥整合资源、资金投入等重要支撑作用，助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑，提高国有资本配置效率。

1、贯彻5.17国务院吹风会，做好保交房工作配套政策

5.17会议上，自然资源部领导在关于妥善处置闲置土地等存量房地产用地政策上，有关发挥土地二级市场作用，提出了设立国有企业土地资产盘活专项基金。土地作为国有资产和资本，大量沉淀，一方面不利于国有资产有效利用，服务实体经济；另一方面，也导致开发商资金链紧张，近延展至金融机构风险。

2、两家结构合力的逻辑

此次中国诚通既是基金的出资方，也是负责基金全生命周期的投资与运营管理。目的的通过国家层面注资成立基金，撬动存量资产盘活和利用，实现金融服务实体经济、提升国有资本配置效率。而东方资产管理是我国四大资产管理公司之一，为上一轮盘活国有银行金融不良资产的主力军，在不良资产处理和盘活方面，具有丰富的经验和手段。前者负责出资和把控方向，后者专注于运营。

3、盘活的基本逻辑

在房地产上升周期，开发商大规模储备土地，地方大规模出让土地，土地在地产领域的供应规模太大。在大周期下行的背景下，存量土地的功能、用途、规划等亟待重新厘定。5.17以后，有关土地盘活，给了很多新的政策扶持，比如改功能、改用途、调整规划、金融扶持等等。未来，房地产闲置在重新出让给其他市场主体，用作保障性住房、园区宿舍等方面将加大扶持。因此，前期就需要国家队进场对土地进行盘活，然后补足配套，寻找新的市场主体或用途，最后实现出让和资金平衡。

4、土地将是未来资产盘活的主体

上一轮不良资产盘活，主要是银行对实体企业的不良贷款。未来，随着房地产大周期下行，资产盘活的方向之一就是土地。这是国有资产和资本的重要组成部分。盘活的能力和效果，直接决定国有资产资本的增值能力、盈利能力，对服务实体经济的支持能力，地方政府的财政持续能力等等。因此，此次提出坚持市场化、专业化原则。在地产下行后，盘活的难度加大，但结构性的空间很大，比如保障房、产业宿舍、产城融合、新型城镇化等，但这些也需要积极探索资金平衡和盈利能力。