Part.1
楼市掀起“以旧换新”潮
房地产行业经过近三年的跌宕调整，未来发展更是充满了奇幻！就在4月2日，江苏海安商品房“以旧换新”政策落地。在4月7日央视财经频道报道后，一石激起千层浪，瞬间上了热搜。
据了解，海安市政府为响应市场需求，特别推出了这一创新政策。在该政策框架下，业主可以将自己的旧房进行评估后，以评估价值作为新房的首付款项。而且首批已有15套房业主，进行了置换普惠。无独有偶，在当前变幻的房地产市场中，主要是能促进楼市复苏，在政策支持下无论什么“千奇百怪”的政策都有可能出现。在江苏海安发布商品房“以旧换新”政策之前，已经有郑州、无锡市梁溪区、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等10余个城市或地区推行房产“以旧换新”相关政策。
由此可见，房子像手机、家电一样进行“以旧换新”，正在动辄超百万房款的房地产市场中蔓延。所以，像江苏海安商品房“以旧换新”已经不是个案，而是成了当前楼市持续调整阶段的普遍现象。Part.2
盘活二手房，促进新房成交
在江苏海安市出台“以旧换新”政策之前，在年初已进行了试点，直到4月初才正式发布政策。新政的目的是盘活二手房的同时，激活一手房成交，促进新房、二手房良性循环。房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化，激活房地产市场健康化发展活力。
虽然已有的多个城市执行“以旧换新” 政策，大多数都是依据“谁回收、谁置换、谁收益”的原则，释放购房消费需求。虽然各出台“以旧换新”城市，执行略有不同，但大多相似。目前整体操作主要分为两种模式： 第一种：购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房。如果旧房卖出，则合同生效，否则退还购房者定金;第二种：由房企寻找第三方接手旧房，一般先旧房评估、旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。从以上两中“以旧换新”执行方式来看，在二手房买方、卖方之间，又第三方中介/开发商作为买卖环节中的纽带，帮助卖方卖房，并帮助其购买新房，去除卖方与买方之间的信息不对称。在买卖环节中，有效实现客户精准买卖过程简易化，直截了当完成置换购房目的。不仅可以快速盘活二手房交易，还能刺激新房市场成交，也能带动房企/中介增加营收，可谓是一举三得。Part.3
西安是否执行“以旧换新”
目前“以旧换新”政策已在多地执行，那么西安会不会执行“以旧换新”？
首先，从执行“以旧换新”城市看，仅有郑州、南京属于省会城市。其它大多以三四线城市为主，而这些城市也是泡沫严重，遭受本轮楼上调整影响最大城市。其次，执行“以旧换新”政策城市，基本都是二手房市场基本停摆，新房横盘城市双双去化难。如郑州在经历前两年“库存过剩”危机后，一直处于楼市“危机”状态，而南京相对比较稳，但当下新房去化异常艰难。
最后，“以旧换新”政策的目的是盘活二手房，激活新房市场。而西安新房已经连涨13个月，二手房成交量虽较之前有大幅降低，但近半年来平均每月都有8-9000套成交量，挂牌量还在大幅降低，只是活跃度降低（2024年2月春节期间，不纳入参考数据），但不至于停摆。
基于以上三点来看，西安楼市在经历这两年调整后，逐渐趋于健康化稳步发展阶段，新房价格稳步微涨，成家量相对平稳；二手房虽然“以价换量”，成交量也相对比较稳定（2024年2月春节期间，不纳入参考数据）。因此，从西安楼市整体表现来看，西安跟进执行“以旧换新”的可能性不大。除非到了新房价格连续出现上涨，并有下降趋势，同时二手房“以价换量”都不能促成成交情况下，才有可能发布“以旧换新”政策。更何况，今年西安还有超10000套的保障房供应计划，因此更加说明西安实施“以旧换新”政策的可能性不大。End
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