聊聊当下连云港的楼市

相较于1月温饱线的行情，2月市场有明显的回温。各家售楼部，不论是来访还是成交，均有所起色。

汇总各家2月至今的销售数据，最意外的是金辉世界城。

受返乡置业因素影响，1月份整个市场的领头羊是猴嘴板块——尚都未来城成交72套，同科城成交近70套，金辉世界城稍显逊色仅有30套左右。

但步入2月，金辉弯道超车，以累计至今成交58套拔得头筹。金辉2月放量大的原因之一，是半岛铭筑成交增加。其次是尚都未来城，累计至今成交45套。最后是同科城，大概20多套。尚都和同科销售降低，主要归咎返乡置业逐步结束。

不过在刚刚结束的上周末，对比2月上旬，猴嘴这三个楼盘去化均有不同程度的走弱。尚都未来城，成交6套。金辉和同科，仅有三四套。

与呈现降温迹象的猴嘴市场相反，海州区开始进入上行道。统计主流在售的几家楼盘数据。上周末紫东城成交7套，盐河壹号院9套。海州城西，去化同步抬头：玉竹苑、新海天城以及孔望书苑，均销售4套。2月累计至今，海州销售套数最多的是紫东城，35套。其次是盐河壹号院，30多套。保利时光印象快30套，新海天城接近20套，玉竹苑、叶海华庭和孔望书苑十多套。

连云区市场，整体比较温和。去化最好的自然是万润星河国际，2月至今累计20多套。第二名有点出乎意料，是易居东港学府，上周末销售6套，累计成交15套。目前东港学府在售的是洋房，总价接近170万的房子，卖出区域第二的成绩，还是蛮厉害。此外，稳扎稳打的德惠尚书房，累计成交15套，与东港学府并列第二。

与连云区行情，略有类似的是赣榆。今年赣榆年初行情，没有去年那般火热。即使在春节后返乡置业以及房票政策的催化下，市场并没有上演比较大的改善。2月至今累计去化最多的是碧桂园九章赋，31套。其他主流在售的楼盘，诸如璟樾府、桃李书苑、21世纪花园等项目，成交不到30套。

有些人可能对以上的数据没有具体的概念。我这里稍微解释下，猴嘴板块的楼盘正常流速是每月四五十套，高峰期比如去年5月，金辉世界城可以冲到100套。目前猴嘴的去化，只是比去年稍好。海州城西，去年每月去化近20套，差点的只有个位数，如今奔着近40套也的确略有起色。

至于连云区和赣榆，除了个别楼盘因为利好或者产品因素而导致成交走高，其他楼盘表现平平。

嗯，这就是连云港当下的楼市行情。市场的确正在复苏，只是处于弱复苏的阶段。

关注楼市的小伙伴应该知道，节后北京、深圳、上海、苏州、南京等全国绝大多数楼市都在回暖。我们可以简单把这种现象称之为“楼市同频”，即全面复苏。进入复苏阶段的城市，一二线和三四线呈现的时间差，也就仅有一两周，几乎可以忽略不计。而往年楼市，我们最常说的一个词是“轮动”：一二线楼市传递到三四线，至少需要半年之久；优质板块传递到普通板块，大概需要一个月。

这波楼市，只不过有的城市，回暖信号强烈点，比如北京、苏州、深圳、天津等。有的则表现得含蓄一些，成交缓慢释放。为什么城市间差距如此之大呢？除了城市量级、市场容量等，我个人觉得回暖强烈的城市，有很大一部分原因是这些城市过去比其他城市涨得少，或者说熊市持续得时间稍长一些，压抑得购房需求更多些。比如北京，2017年后除了历年小阳春行情，楼市就没怎么大涨过。天津，更惨。

与今年这波节后楼市，最相似的时间是去年第二季度。去年三月上海疫情结束后，首先上演的，是以上海豪宅为典型的火热行情。进入五六月，伴随着政策刺激，大部分城市的楼市表现得都不错。而到了去年下半年，因为疫情全国楼市迅速降温，每况愈下。具体到连云港，去年五六月实现了全年成交最大的时间段。

今年呢，目前涨幅最高、成交环比最大的是北京。北京楼市，能不能起到新一轮楼市领头羊的作用？我个人觉得，今年的北京、去年的上海，一定意义上是一线城市里的“补涨”，而不是“领涨”。因为对比同能级城市，相同地段、产品类似的北京房价，还处于洼地。

目前来看，北京楼市主要有三股力量：去年冬天压抑的购房需求、学区需求和对政策预期的透支，整体偏刚性。没有过多的新增需求入市，哪怕是北京，也很难维系较长时间的火热行情。

在我看来，节后这轮全国楼市复苏，很大动力来自过去积压的购房需求，以及叠加上半年的学区需求，更多的是惯性加持，并不是新一轮楼市行情的启动。就像去年第二季度，大家对政策刺激的行为惯性。今年节后楼市，更多是疫情放开强预期的行为惯性。

所以，我们能不能迎来接下来的小阳春，主要观察——猴嘴和海州城西，两周内能不能继续冲量？如果能，那市场复苏持续的时间还能久一点，或许可以复制去年四五六月的成交节奏。