我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，关注好久了，外地人预算300万左右，二手小三房，位置外环外，奉贤金山松江小三房，孩子玩考虑到上初中，稍微好一点的学校即可，推荐3个区哪个版块，不介意动迁房。

沪叔：你好，300w买3房，松江可以关注新桥，洞泾，松江老城，老城教育资源分布相对较多；金山可以关注金山卫这块，金山梯队教育资源多分布于此，商业和交通配套也更便捷一些。奉贤可以多关注南桥老城，南桥路南奉公路这一块，核心配套资源多分布这一块，房价相对于南桥新城性价比高很多。

提问：沪叔，你好，本人名下有套小户型房子，已婚有小孩，今年先买套改善房，意向区域是浦东内环，最好是交通便利，配套设施比较成熟，在哪里买比较好呢？麻烦帮忙推荐一些合适的房子。

沪叔：你好，可以浦东的花木板块买，周围分别是杨东和联洋，这边有知名的塔尖豪宅，交通方面，有能级较高的2号线，到陆家嘴和其他核心区域都十分方便，板块内花木站也是一个能级较高的站点；教育方面也十分强盛，拥有上海最好的公办学校之一建平西校，建平香梅中学，进才实验中小学等，同时区域内一部分家长还选择让孩子走海外路线；商业配套方面，拥有浦东嘉里城、证大喜马拉雅中心等大型购物体；医疗方面花木板块内没有太好的医疗资源，但是开车10分钟可以到浦东最好的仁济医院东院。

提问：沪叔您好，本人和老婆都是上海人，目前在普陀区星河世纪城自住两房一套预估780到800，因孩子逐渐长大，想换个三房，但收入都不高，可贷金额不高，最多贷两百万吧，所以想同小区换个三房。银行贷点，长辈凑点，勉强够个1100，不知真如之后还有发展前景吗？还是说卖了现有的去打新（只有自住一套，打新怕打不到想要的三房，能打的普陀区和长宁区基本没啥盘打得起，因为孩子和家里老人都住普陀区和在晋元上小学）。又或者换到大华地区

沪叔：买房过程中最让人头疼是“价格”，如果是宇宙中心，那就卖宇宙中心的价格，最怕的是鸟不拉屎的地方，卖出宇宙中心的价格，过去几年很多区域炒作xq概念，规划概念，网红概念等，大多处于纸上谈兵的阶段，卖的价格也贵。我们讲一般板块炒作起势需要一年时间，中间最热两年，最后退潮一年，全套流程下来大概四年，有点类似平时写文章“引入—发展-高潮-结尾”模式。而提起城市副中心，大众耳熟能详的有徐家汇、大虹桥，而同样是城市副中心的真如却很落寞，真如板块的发展比较滞后，源于好几波上海的发展都没有赶上，当下的配套和社区群的确实属一般，真如未来确有潜力，但普陀区新计划规划落地执行和时间都是未知数，只能说需要长周期。孩子当下还没有升初，所以如果要动不影响孩子升学，新房1100w三房普陀这边往内环靠就是光新版块的苏河望，100平的三房，比你当下住的2房户型面积还要小，如果二手就近版块置换，万里相对城市界面和社群环境好一些，如达安春之声120平米的三房就可以考虑，大华像版块的标杆铂金华府128平三房户型也可以考虑，再远一些。星河世纪城整体的增幅比较明显是在2019年以后，当下均价不到8w，小区挨着中环路，可以考虑置换出版块。上海热点板块详见知识星球内部。

提问：沪叔，你好，预算500-600万，张江科学城工作，张江核心区域太贵了，买不上，想在周边买，请问在附近哪里买会好些呢？

沪叔：你好，可以考虑在13号线张江路地铁站附近买，这地方离科学城不远，步行十几分钟，未来周边发展也很蓝耗。另外像康桥板块、周浦板块、唐镇板块都是可以考虑，虽然说是在外环线，但是价格不算很高，18号线年底可能会通行，到科学城会更加便利。

提问：沪叔，你好，今年上海有哪些值得关注的？外环的哪个区域发展空间最大？有哪些建议呢？

沪叔：你好，今年上海楼市值得关注的有内环二手房与外环一手新房，内环新房将供应量较少，房子较为稀缺，购房难度大。在中内环购房的客群主要为改善型，主打大面积的优质次新房将有不错的市场空间。而一些不带学区的老破小，未来流动性会变差，建议尽快出售。外环如嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城可选的新房数量相对较为充足，居住环境更加优越，从政治定位、周边城市利好以及区域内通达性来看，五大新城各有优劣，整体上青浦的各方面条件更为优秀。

在上海买房，重点选择区域有浦东的金色中环（前滩、杨思、张江、金桥、沪东船厂）、临港自贸区、浦西的大虹桥板块、青浦的大虹桥板块、青浦的华为板块，这些区域有政府规划利好。

而对于外环的别墅建议尽量规避，房产未来可能流通凝滞，抵押变现能力不足。如果选择二手房，建议尽量选择优质地段的满五二手房。上海楼市调控并不是在降低房价而是减慢房价涨幅，而购房资格、所需成本会在调控过程中不断提高，建议有购房资格的购房者还是要趁早买房，后期买房会越来越困难。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。