我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，我在上大宝山这边工作，首套，首付现在手上只有最多250，新房能多贷点，二手就比较低了，最近在看红星天铂，但又觉得有点远，在红星天铂的叠墅和顾村的二手之间犹豫，想问一下，哪个更值得买？有没有比较推荐的二手？还是说再等等之后别的近一些的新房？谢谢！

沪叔：你好，红星宝山天铂位于宝山罗店板块，这边有北郊未来产业园，有好的学区，配套也都在产业园里，房子本身也是不错的，属于红星在上海的第一个项目，同时也是别墅产品；

顾村生活配套，有地铁7-15号线，地段更好；关于地段的选择还是要看你的具体需求来定。

提问：叔，你好，名下有套房子，现在想买二套房，感觉二手房的税费是不是比较高呢？那这个新房的税费是怎么样呢？

沪叔：你好，上海买房契税的话，看情况区分，有房无房的首套还是二套，还有面积决定的。

上海名下没有房子，再买的话，契税的首套就是90平以下是一个点，90平包括90平以上是1.5个点。如果你卖掉那套房子之后，还有一套房子，或者说你爱人还有一套房子的情况下，那这样来属于契税的二套，契税的二套的话，无论多少面积都是三个点。新房只有契税，二手房税费多主要集中在增值税是大头。比如说没有满五年的，是要交全额增值税5.25个点。如果说满足五年，就是交差额的2.5个点。如果你房子还不唯一的情况下，这个房子还有可能要多两个点的个税，如果说你唯一了那两个点的个税满五年且唯一的情况下，个税就免掉了。

提问：沪叔，你好，总价在1300万左右，买学区，身边朋友说可以在长宁买，但是感觉长宁的学区不怎么样吧，想请教一下买在哪里会好些呢？

沪叔：你好，你对长宁的误解比较大，其实应该是大部分买学qu房这个群体的下意识不考虑长宁，长宁的整体教育资源还是可以的，最差的初中也能在其他区列入二梯队，而且有一梯队的娄山中学和延安中学，这两学校的“四校八大”的预录取率在全市都靠前。

提问：沪叔，你好，请问中企云萃森林值得购买吗？看到附近都是动迁房，比较纠结。

沪叔：你好，中企云萃森林位于浦东三林滨江东块的住宅社区，也是上海外环内贴外环新房备案价第一个站上10w+的版块。从版块上分析，整个版块属于新规划现开发的三林楔形绿地片区，规划宏量建面高达210w方，从整个上海的中外环开发层面上找案例，这里有点类似10年前的森兰国际，但不论是地理位置还是发展上限，都优于森兰。

从当下的环线性价比上来说，因为规划的一切内容都需要兑付周期，宅地出让拍地销售建设入住至少需要5-10年的时间，当下平行段的地块不论是古美，金桥巨峰路等版块都已经相对有比较成熟的生活环境或即将建成的配套，且单价都在9w以内，所以三林滨江东区这里的混居高价位产品，未来的价值兑付和兑付周期是大多数打新客户迟疑的地方。

对于积分较低，浦东市域或滨江两岸工作的新落户单身小年轻，900-1100w的刚需首套过度，这里是可以考虑并上车的，但绝对不是唯一。

提问：沪叔您好，今年我身边的大学同学毕业后基本上都在上海落户，家里可以支持部分资金，但是毕业后感觉能拿到的工资不太高，请问如果想买房置业，不知道有没有什么合适的建议？

沪叔：你好，存款跟不上房价，这是许多大学生及刚步入社会还未购房者的首要焦虑。但是实际上，对于想在一二线城市买房的人来说，一年存下两万，就没有远离买房的规划。而且对于收入高、存款少的人群，并不是越早买房越好，晚点买房是更符合长期利益的。当然，对于家里有能力资助而自己收入不高的年轻人来说，早点买房才是较好的选择。对于想买房的年轻人，给你以下建议，首先，学会理财，控制支出；其次，在有小孩前买房；最后，不要为了买房而导致过度杠杆，也不要合伙买房。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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