估计很多人都没注意到，今年很多地方都在陆陆续续做一件事，那就是把“住房和城市建设局”更名为“住房和城市更新局”。
湖北神农架林区住房和城市更新局正式挂牌；湖北仙桃市住房和城市更新局正式挂牌；沈阳市新民市发布了“住房和城市更新局”的职责；……
集中“改名潮”，从字面其实就能看出点端倪，“住建局”是以住房建设为主，“住更局”以住房更新为主，虽然只有几字之差，但背后的意义却十分重大。
不仅是相关部门的职能调整，更是“一个时代结束，另一个时代全面到来”的象征：
以“大建、大拆大建”为代表的大基建时代结束，以“小修小补”为代表的城市更新时代全面到来。
为什么这么说？
大家应该知道，现在我国房地产市场的发展现状是，总量过剩、结构性短缺。
也就是全国房子已经建得差不多了，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区甚至已经出现过剩，少量人口流入的都市圈城市群还面临着住房短缺问题。
长期来看，中西部、东北地区再建房子已经没有必要了，人口净流入地因为土地稀缺、核心区基本确定，也没地方再建房子了。
短期来看，各地楼市库存居高不下，不仅新房要去库存，二手房也要去库存。
新房方面，克尔瑞的数据，热点城市的“旧库存”占比达到55%。也就是，在售新房，超过一半是2023年及之前年份批售的房源。
二手房方面，很多城市楼市已经进入存量房市场了，不管是供应量，还是销售量，二手房都是主角。比如杭州、上海、南京等地二手住房挂牌量都在20万套左右，但新房在售库存只有7万套左右。
新房和二手房联动的去库存，实质上就是消化存量，这在今年4月底的时候，已经定过调了。
4月30日，中央zz局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。总之一句话，增量扩张的游戏肯定是玩不下去了，但存量空间的优化提升，还有很长的路要走。
这也就意味着政府会把更多的注意力投向存量空间的优化提升。
比如，新房存量，可以靠zf收购，用作保障房；二手存量，可以靠城市更新，拆了重建或者是小拆小建来实现质的提升。
所以，看到这里，明白了吗？住建局为什么改名“住更局”，原因就是城市大规模建设已经结束了，接下来就是以修修补补为主的大维修时代。
一是“修”老房子。
我们国家的老房子，比大家想象中多多了。现有的数据统计，截止2022年底，我国城镇既有房屋中，有约20%已建成超过30年；到2040年前后，这个数值预计会达到80%。
这跟我们国家房地产的发展现状有关。
98年之后，住房商品化时代开启，大量资金涌入、大批房企成立，房价逐年走高，房子的供应也被拉至高点，以至于短短二十几年的时间，我国房子的供应，就出现过剩的局面。
按10年一个周期，目前各年代房源占比情况是：
90年代建成房源占比20.6%；00年代占比30.3%；10年代占比34.7%。
以钢筋混凝土基本30年“拆了重建”周期来看，到2040年，这些房子都是老房子。
即使是一些外观设计上还看得过去，也会因为户型过时、卫生设施配套等问题被市场淘汰掉。
现在上面已经说了要建好房子，而且已经放开了一系列限制，所以之后的房子一定会越来越卷的，卷户型、卷园林、卷社区配套等等。
即使是上面不定调，在缺量不缺质的现在，房企也会自发去卷的，毕竟，房子是商品，商品买卖，终归是市场行为，大家的钱都不傻，同样的钱当然想买到更好的东西。
那这种情况下，过去各种限制条件下建起来的老房子，肯定是没什么优势的。
而这些老房子，很多又因为建设年限早，占位比较核心，所以拆改是必须的，一来为建好房子，释放位置；二来也能改善城市形象；三来也能拉一拉经济。
目前有数据统计，我国城市更新存量总市值约500万亿元，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目每年将释放出10万亿元的价值。
具体的数据来源并不是很清楚，但是超80%的老旧房屋，以及老化的城市基础设施，城市更新所能产生的经济效益，肯定是一块大肥肉。
二是“修”城市的基础设施建设。
现在城市的基础设施老化问题其实已经渐渐暴露出来了，比如最近长沙的暴雨，很多市内道路严重积水，地铁也因为暴雨停运……
54个西湖的雨量，估计放在哪个城市都是吃不消的，这暴露的其实就是城市基础设施老旧的欠账问题。
新区可能还好，老区就难说了。
现在住建部给到的目标是，每年改造地下管线10万公里。
总数据是全国城市的供水管道长度达110.30万公里，排水管道长度91.35万公里，天然气管道长度98.04万公里，供热管道长度49.34万公里。
不仅是地下管线的改造，现在公路桥梁这些也都面临着修整的局面。
数据统计，我国的公路桥梁约4成已经使用20多年，技术等级低的带病桥梁占3成，超过10万座桥梁处于“危桥”状态。
单从大家关心的老旧房子的拆改来说，未来哪类房子会率先被拆改？
其实可以从湖北最新的城市更新会议上找到参考。
湖北是此次城市更新动作比较快的城市，目前住建局的更名，也集中在湖北。
湖北城市更新工作会议上提到，要探索以市场化方式推进危旧房改造的新模式，着力解决城镇危旧房“不安全、不成套、不配套、不完善”等突出问题。
不安全，很好理解，就是建筑结构老化，年久失修或者是建筑材料及施工质量都存在较大的安全隐患。
不配套，就是社区的基础配套设施、公共服务存在短板。
不完善，就是没电梯，没绿化，居住环境没跟上。
湖北的模式跑通了，估计之后会有更多的城市跟上，现在城市更新首批定了15个城市：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
但速度应该不会很快，因为钱的问题还是不好解决。
像城中村改造，今年也说了很多次，但是因为没钱，很多地方的村改造都暂停了；让地方收房也是，因为没钱，一拖再拖。
前两天深圳还传出来一老小区要业主自筹资金旧改，街道办也承认了是摸底，这意思其实就是要看大家的意思，大家同意，就自筹旧改，不同意那估计就是搁置再看吧。
深圳如此，其他城市更不用说，所以现在要说搞城市更新，速度肯定没那么快。
但我觉得也不用怀疑上面对城市更新的决心，大方向是定的，拆改是早晚的事。
