了解楼市的第一课

楼市的第一课，就是搞清楚真正的市场是什么样的——什么是新房，什么是二手房。

有人看了会说，这还不简单，新房就是期房，开发商卖的房子，二手房就是已经下了房本被人买过的房子。

其实，事情没那么简单。

新房和二手房，是两个完全不同的市场。

直到现在，不少人还以为新房市场和二手房市场是互通互联的，买什么房子都是买，有什么区别。

其实这种认知是错误的，新房市场与二手房市场是割裂开来的两个市场，他们所面对的人群完全不一样。

为了便于理解，我们设想下买新房和二手房的过程。

买新房是最省时省力的。首先进入金碧辉煌的售楼处，售楼人员会带你来到精致的沙盘，一对一的为你介绍楼盘信息，随后为你递上刚泡好的茶水。

预付定金，签合同，等网签，办贷款一条龙服务。

每一步都有人提醒你怎么做，

每一步都不需要你自己筹备、计划。

但如果买二手房，需要你要自己学会熟悉地段，熟悉周边小区的情况，再一个个看房源，和卖家讨价还价。好不容易确定了房源，还要核实产权、签定购房合同、交纳税费、办理过户、甚至水电等生活费用的交代等等。

这里很多个环节都是需求买卖双方同时参与的，

每一步都需要你亲力亲为，

每一步都有陷阱和漏洞。

所以，从实际操作角度来讲，新房是easy模式，二手房是hard模式。

再看具体的付款方式。

很多人认为，买房要看房子的总价，这是不对的。

我相信很多外地打工，家境不是那么好的朋友有一点深刻的体会：靠着自己的打拼，月供省吃俭用是可以还上的，难度最大的是首付的钱。

以新房、二手房都是总价100万为例。首付需要30%计算。

新房总价100万，只需要支付首付30万，余下贷款70万，再交1%-3%的契税就可以了。

二手房总价100万，如果是次新房，那么评估价打9折，是90万。贷款要按照90万总价来计算，只能贷款63万。所以二手房首付需要：100-63=37万。

即使是不计算二手房的中介费、增值税、个税，二手房的首付就要比新房多支付7万。

实际上没有那么好的事情，中介费是很难避免的，至少要2%，那么还要加2万。

不想交增值税，需要房本满两年才可以。

不想交个税，需要卖家名下的唯一住房，而且房本满五年。

所以，一般情况下，二手房首付金额，加上中介费、税费，首付40%甚至更多是很正常的。

比起房子的总价，首付才是买房的最大门槛。

首付，才真正能考验家底，体现出六个钱包的实力。

所以，造成新房和二手房市场分裂的另外一个原因，就是首付的高低与额外的税费。

从付款方式来说，新房是easy模式，二手房是hard模式。

好了，现在我们一定要树立一个正确的观念：

新房和二手房，不是一个太极图，你中有我，我中有你，打成一片。

他们是两个只有少量面积相交的圆，分别是不同的市场，面对不同的人群。

新房和新房竞争，二手房卖家和卖家竞争，这是完全不同的两个市场。

正常情况下，同一区域品质相同的新房和次新二手房，因为首付比较少，新房的价格会比二手房贵一点。

一手房的价格，是开发商自己定价，而开发商对楼市的敏感程度，取决于拿地成本、融资利率等等，他们是先知先觉的群体。而二手房的价格，掌握在上万个散户一样的卖家手里，他们对房价是比较迟钝的，后知后觉的。所以二手房的价格，会受到一手房的很大影响。

问答：漳浦县最新房价多少一平？