近日，有网友通过地方领导留言板咨询，房屋空置需全额交物业费，能否出台减免政策。

对此，昆明市住房和城乡建设局表示，昆明市不能研究制定出台与《中华人民共和国民法典》相关规定相悖的政策文件。

网友：

在昆明买了房因工作异地、孩子上学等原因根本不能居住，却需全额交物业费，很多业主认为非常不合理，没有居住就不会产生二次加压费这类的非共有设施费用。

很多城市都出台了相应空置房屋物业费打折收取的实施管理办法。2021年前就有业主反映昆明空置房物业费打折的问题，当时的回复是修改昆明物业管理条例时考虑。

去年呈贡区住建局回复网友无权限上报上级部门研究，时至今日仍然没有出台此民生政策，希望昆明市发改委和住建局联合出台相关的政策，解决空置房物业费减免的民生问题。

昆明市住房和城乡建设局：

（一）按照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”以及第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，空置房业主虽然没有居住，但是物业服务人已按照物业服务合同为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。

因此，空置房业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。

（二）全国人民代表大会官网2023年8月9日发布的《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》中，关于业主未实际入住使用的物业费交纳问题，列举某省物业管理条例规定，物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。

全国人大指出：该规定缺乏上位法依据，地方性法规对此不宜直接作出规定。未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定；未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例关于业主未实际入住使用的物业费缴纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。

因此，关于研究制定未实际入住房屋减免物业费政策的问题，在《中华人民共和国民法典》已有明确规定的前提下，昆明市不能研究制定出台与《中华人民共和国民法典》相关规定相悖的政策文件。

据了解，2023年8月中国人大网发布了《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》。

其中，对“关于业主未实际入住使用的物业费缴纳问题”进行了明确说明。

关于业主未实际入住使用的物业费缴纳问题

某省物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。

法制工作委员会审查认为，民法典第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。

综上所述，地方物业管理条例关于建设单位向专业经营单位移交专业经营设施设备所有权的规定、关于损坏房屋承重结构和主体结构的处罚规定，以及关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。

地方人大及有关方面应对涉及上述问题的地方性法规、规章、规范性文件等加强梳理研究和备案审查，及时修改完善相关规定，并在以后相关立法和备案审查工作中注意把握。

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来源：昆明规划建设

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