文：蔡垒磊

昨天我说北上广深的房价至少要从高点腰斩，而小地方的1w/平，要滑向2000/平，很多人表示将信将疑，还有很多人说，这才真是千年未有之大变局了。

其实我从几年前开始就一直在说，很多人不看而已——如果你从那个时候开始卖房，应该还能卖到一个相对不错的价钱。

大家可能觉得现在房价已经跌了不少了，但我会告诉大家一个事实，真正的传导，根本还算不上开始。很简单，你觉得现在养老金的压力大不大？很大，可是现在在供养老年人的年轻人，跟未来相比，还远算不上少，以后领养老金的这批人，人均寿命也会长得多；你觉得现在房子相对于人口算不算多？很多，多到炸掉一半也够住，但跟未来相比，现在根本算不得什么，未来超过一半的房子长满杂草也不会有人住，更不会有人接的。

中国的出生率还会继续下降，这个下降在今天看来可能只是一个预期和数字，影响的或许只是一些跟婴幼儿相关的产业，比如前段时间各地的某些医院妇产科的关闭。几年之后，学校就会陆续开始合并，还学什么区房，有孩子来读书就不错了，要啥房子。再过上10几年，大城市将不会为落户设置任何门槛，想去哪里去哪里，户口随便拿，房子将既不绑定户口，也不绑定教育了——也就是这些人为属性会尽可能的全部去掉。再接着，大家才会感受到一些真实而持续的大影响。发达国家可以靠开放优秀人才引进政策来调节，而我们基本不存在这种吸引力，怎么解决？只能眼睁睁看着需求萎缩，无能为力。

所以当你幻想房价会起来的时候，你有没有想过接盘侠在哪儿呢？为什么现在各地逐步放开限购都没有用？因为原本是限购预期，才导致的很多人以为真实消费者都是想进而进不来——这是完全错误的认知。由于房子是一个流通性很差的商品，绝大多数房子都是锁在那里没成交的，所以一点点成交，就会导致全盘价格暴涨，打个比方，100套100平的房子实际就一套在市场成交，从5万一平跳到10万一平成交，整个市值就增加了5亿，而撬动这5亿市值的上涨，仅需500万的资金而已，不，里面可能还有70%的贷款，甚至0首付，一分钱不需要。

就这么简单的撬动，一暴涨，就导致了大家挤破头地想去突破限购的约束。他们没想到的是，这些暴涨就只是他们自己这帮人买上去的而已，根本不是所谓的来自真实市场消费需求的增长。

而当房子预期反转，周期走到了另一端，限购放开，这帮人也开始观望的时候，大家才会发现，原来全中国没几个人在买房，也没几个人有真实的购房消费需求，全是一群“不买房丈母娘就不嫁女儿”，“不买房就上不了车了”的人在那儿自娱自乐呢——这些根本不是真实的住房需求，而是预期房价会涨而催生出来的恐慌性购房，一旦预期反转，这些人不再恐慌，才发现整个社会都在裸泳。

开发商现在是不拿地了，可房子的建造周期并不短，几年前光景还没这么差时候拿的地，现在都盖成了房子，难道不卖吗？新房二手房双管齐下，就成了一个跑得快的游戏，都卖给谁？上海深圳最近频出的两年跌价40%的新闻，很多人已经震惊了，但其实再砍一半也不该奇怪。

更别提还有数量庞大的烂尾楼了，亮亮丽君夫妇维权被打后，大号被禁。全国有多少的他们，如果他们不是网红，大家看得到这些买了烂尾楼首付和月供打水漂，每月还不得不持续还近1万块月供却什么都拿不到的群体吗？现在国家出台了一系列政策，想把烂尾楼捡起来，用时间换空间，用放水换稳定。但中国开发商的负债率如此之高，房子稍稍一跌基本都是资不抵债，而它们的数量又是全球最多，如果倒闭了80%，那么这个时间会持续多久呢？而这中间的大量成本，又是由谁来承担呢？你自己想想就知道了，社会的问题，或者说一部分人的问题，最后一定还是摊在你我头上，想摊你就摊你，不用跟你打招呼，可能我被摊得稍微多一点，你们大多数人被摊得稍微少一点，但大体差别不大。

所以你想房地产会起来？那得死一批人才行——你去看最快起来，最短周期轮回的投资品，一定是杠杆死最快，死最多的。而人为限制，到处施舍，各种保障兜底的，一定是周期时间越长的，牛市是，熊市也一样。

我不是说保障不对，也不是对买单不满，生活在这个社会上，在对自己影响不算特别大的前提下，买点单不算什么，毕竟没有了其他人，我们也买不到任何产品和服务。可你不要抱有幻想，你既然都准备买单了，那就得知道，想让房子在短期内扭转下跌趋势这是不可能的，因为这是钝刀割肉，正如我上一篇说的，杠杆不死，周期不止，他们不爆，你在一段很长的时间里也一定不会好。

接下来会是漫漫熊市，所有的一时冲动，都可能会是以数年乃至10年来计算的站岗，自己当心点吧。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。