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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

2023年，终于结束了。

对一个人来讲，2023年并不好过，对一个城市也一样。

以土地出让金为例。

2023年，温州全市经营性用地成交金额，仅约405亿元，同比下降约3成。

其中，温州市区仅成交约1138亩，约220亿元。

在这约220亿元中，仅有约140亿元为纯商品房，其余是一些安置性质商品房。

（以上数据，部分来源：拿地宝）

相较于2021年的千亿收入高峰，温州土地出让金收入下滑明显。当然，大幅下降的不仅仅是温州，各地都如此。

曾有说法称“温州土地财政依赖度全国第一”，那是谣言。但是，土地出让金对城市发展至关重要，温州也不例外。

当土地出让金收入大幅下滑，可以预见的是，会影响城市建设进程。

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一直以来，土地财政被妖魔化，认为它是推高房价的根源。

事实恰恰相反，人为地控制土地出让规模，造成土地、住房供不应求，才会真正推高房价。温州曾经的经历，生动体现了这一点。

2011年之前，温州市区每年土地出让才几百亩，最少的一年才200多亩，仅约欢乐天地、鹿岛万象天地这样一个大盘的规模，直接把温州房价推高至全国第一。

那些年，少有土地出让金的温州，缺乏城市建设资金，城市建设几乎停滞，直接被其他城市拉开了差距。

既没有土地出让金收入，又没有充足的住房，还没有建设成果，大量资金、人口被挤出温州，助长了炒房并造成产业空心化，为后来的“老高事件”埋下隐患，让温州元气大伤。

2011年“老高事件”后，温州楼市进入下行周期，直至回落到谷底。土地出让规模的增加，也是加剧温州房价下跌的原因之一。

得益于土地出让金，哪怕温州深陷“老高事件”、楼市下行，城市建设力度也得以加大，奠定了如今温州的城市框架。

2015年后，随着楼市回暖，土地出让金收入增加，温州城市建设明显加速，在“大建大美”期间取得了一系列建设成果。

同时，2015年之后的楼市上行周期，由于土地出让规模大，温州房价虽有上涨，但与不少城市相比，涨幅并不明显，更没有重演2011年之前的疯狂，始终处在相对合理的区间范围。

可见，前些年温州的城市建设与楼市平稳，离不开土地供应规模的增大和土地出让金收入的增加。

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然而如今，随着楼市再一次下行，温州土地出让金锐减，又一次面临建设资金的压力。

当土地出让金锐减，该发挥作用的是地方财政收入，包括税收收入，以及一系列非税收收入，这比土地出让金更可靠。

今年前三季度，温州市财政总收入855.4亿元，其中一般财政预算收入526.8亿元。该项数据，位居全省第4名，弱于全省第3名的综合实力，存在相对短板。

长期以来，温州产业“低小散”，再加上因土地资源紧张、成本上升造成的企业外迁，一定程度上导致了温州地方财政收入有限。

温州意识到了这一点，近年加大力度培育新兴产业，以更好地为城市未来发展打下基础。

然而，税收也很难。

当前，各地都在大力争夺新兴产业，在城市等级、区位条件等方面，温州并不占优。想要招引新兴产业落地温州，就需给出更大的优惠条件，其中就包括税收优惠。

在经济下行期间，企业利润不高，难以产生高税收。而过于严苛的税收，增加企业成本，还会导致企业外迁，是一种杀鸡取卵的短视行为。

更何况，地方财政是国家财政的基础。地方财政收入，需大比例上缴中央，地方留存非常有限。

仅靠地方财政收入，难以支撑起庞大的城市建设、运营成本，以至于土地出让金显得尤为重要。

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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

当土地出让金收入严重下滑，温州必须依托产业来提升税收，反哺城市建设、运营。哪怕眼下税收有限，也要为城市未来发展做长远考虑。

毕竟，产业是一座城市竞争力的关键。而土地出让金只是快速城市化进程中的阶段性产物，其高收入不可能长期持续。

想要招引更多优质产业，温州还需加强城市建设，尤其是现代化交通等基础设施，以改善区位条件、降低企业成本。

而城市建设，又需要大量资金。当土地出让金收入减少，城市建设资金又捉襟见肘，陷入两难。

为了城市发展，再难也要熬过去。需想尽一切办法，用好一切资源，向上争取更多政策、资金支持。

接下来，楼市能否回暖、何时回暖，恐怕所有人都不能说出一个明确的答案。

不过，城市化进程尚未结束，温州城市空间结构尚且散装，在集聚过程中还有很大的发展空间。

同时，温州真正优质的住宅还不够多，改善购房的空间也很大。

因此，土地出让金收入还会存在一段时间，但很难再创高峰。

在城市化尚有空间期间，只要有机会用土地出让金反哺城市建设，就不能像2011年之前那样浪费掉。

否则，未来当城市化真正走向尾声，想要用土地出让金来建设城市，就没有机会了。到时候，城市建设不佳，将会为温州留下长期遗憾。

届时，或许会有新的收入途径，来弥补土地出让金缺失带来的缺口，但现在时机尚不成熟。