今年的楼市还要需要吸引大家进去买房，政策会史无前例的放松，但是大家似乎意愿并不是特别强烈，因为过去大家都欠了一屁股的债了，原本希望买房升值后去稀释这些负债，谁也没想到，经过了这几年，不仅原本的房贷没有减少多少，贬值掉的房价更是让大家的负债雪上加霜了，而去杠杆也成为房企和个人的一种日常了，有钱就提前还贷，将逐步成为一种反向省钱的潮流。

而根据央行发布的最新数据来看，去年咱们全国个人房贷余额同比下降了1.6%，出现了历史上的首次负增长，因为从绝对量来看，2023年个人的房贷余额比2022年减少了6300亿元，这才以往楼市火爆的时期估计是大家都很难想象的，因为买房是多数人会去做的投资项目，炒股的话专业性太强，亏起来底裤可能都亏空了，而基金的话也加不了杠杆，被那些所谓的基金经理左右自己的钱心里也不太舒服，所以大家宁愿贷款买房，就算亏了还能落下砖头自己住。当然，前几年的情况大家也都看到了，买房买的不好的连砖头也留不住，因为会直接烂尾，这也成为了很多人害怕买新房的一个重要原因了。

所以现在的结果只是之前的过程所造成的，这几年买房的人数在减少已经是不争的事实了，没人买房，贷款自然也就少了，毕竟，能全款买房的人更是少之又少，没有杠杆加持的话，多数人是买不起房子的；而之前5.88的房贷利率也催生了一批高利率的大冤种们，他们高喊着降利率，虽然去年8月存量房贷利率降了一波，但是还远远没达到他们的心理要求，所以继续提前还款就是他们唯一能做的事情，一赚到钱就还给银行，宁可自己省钱吃猪脚饭，也要把贷款多提前还20块钱。

当然还有一些人进行了房贷的转化，不少人用经营贷去替换房贷的利率，因为很多人短期拿几十万提前还款还是非常难的，但是通过申请小微企业去办理经营贷的3字头利率却是非常容易的，虽然不少房价下跌的城市早已经突破了4.2%的基准利率下限，但依然还有不少重点城市的首套、二套房贷利率是在4字头甚至还是要额外加点，这也就促进了大家提前还款的一种内生动力。

因为房贷余额的降低，其实就是整个楼市的市场蛋糕缩小的最好体现，因为去年咱们全年房地产销售额只有11.7万亿元了，相比2021年的18万亿，已经缩水了超6万多亿，对房贷而言，贷到就是赚到的信念正在悄然的改变，以前买房是能贷多少就尽量贷多少，银行借你的钱能助力你的资产迅速腾飞，但是现在不一样了，加的杠杆成为了一种负担，加的越多，反而离暴雷越快。对房企来说，现在暴雷的都是在高峰期疯狂拿地王加杠杆的，对个人来说，在2016年的时候咱们个人按揭贷款增速超30%，这些贷款都是实打实的钱，你拿到的时候确实很爽，但是要把利息慢慢还进去就特别艰难了。

而央行也给了一个数据，去年咱们房贷的按揭余额是38.17万亿；消费性贷款余额19.77万亿，同比增长9.7%；经营性贷款余额22.15万亿，同比增长17.2%；这几个贷款加起来差不多在80万亿了，按14亿人来算的，人均负债是5.7万元，而根据统计局数据来看，16-59岁劳动人口是8.6亿，这样一算的话人均负债将是9.3万元了，但是去年咱们人均可支配收入为3.9万元，这样来看，要不吃不喝近三年的可支配收入才可能还的掉这个负债。

因为在去年四季度咱们的居民杠杆率已经突破了63%，这个量级已经好几年没办法再增加了，说明已经到了居民承受的一个天花板的程度了，所以包括房地产的刺激、汽车行业的刺激、大宗消费的刺激等似乎效果都不大，就是因为大家加不动杠杆了，再加的话，可能真的只能每顿都喝稀饭吃榨菜了，所以连钢琴业现在也被波及了，中产没有啥闲钱去培养孩子这种爱好了。

所以大家要理解这背后的逻辑，在房价上涨的时候，你好我好大家好，发展掩盖住了一切的问题，就算银行收6%的利率也愿意去贷款，因为知道将来房子涨价了还是能够赚回来的，而且你加的杠杆越多，将来回报的收益就越大，这也就造就了一批买房致富的炒房客，他们叱咤楼市，东南西北的城市都成为了他们的标的，只要有钱赚的房子，他们都会努力买入，然后等到限售解除的时候再转手给其他人，有的甚至是做短期交易，买新房几个月后直接把名额卖出去赚一笔，反正各种操作已经是习以为常了。

不过现在呢，房价下跌几年后，他们的现金流也扛不住了，房企暴雷就是前兆，因为房企是大船，很难轻易调整和降杠杆，房企暴雷完了才会轮到这些炒房客，过去杠杆加的多的，如果叠加其他投资的失利或者失业，那风险程度会呈现指数级的提升，以前想卖房去覆盖负债的操作都不那么容易了，毕竟房企现在都为了卖房头疼死了，何况个人的业主，假期过去了，但是你的负债还在，而且还是每时每刻悄然增加的。

开源节流大家都懂得，在没办法开源的情况下，只剩下节流这条路，所以当一些公司在严格考勤、节约打印纸的时候，你就要思考一下很可能是公司现金流快不行了，而当个人都在不断减少消费甚至降低各种欲望的时候，其实也是负债所带来的隐性影响，年轻人晚婚甚至不结婚也是一样，赚钱越来越难的情况下，结婚的成本对年轻人来说反而是更加大的，如果没有能互相扶持的两个人，那最终的结局只是冷暖自知了。作为普通人，现在最好的投资就是提前还贷，少还一分钱利息，就多赚一分钱，还幻想高额投资回报的，只能沦为新的韭菜而已。