1、拿地和新开工疲弱，拖累开发投资跌幅扩大

1-7月份，全国新开工下滑23.2%，尽管比1-6月份的跌幅收缩0.5个百分点，但依然处在高位；根据中指院的统计，2024年1-7月，TOP100企业拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较1-6月降幅继续扩大2.2个百分点。新开工和拿地继续低迷，反映开发商供给端的投资积极性疲弱，这也导致1-7月份的开发投资同比跌幅达到-10.2%，比1-6月份扩大了0.1个百分点。

2、低基数使得商品房销售跌幅收窄

1-7月份，全国新房销售面积和金额同比分别下跌18.6%和24.3%，跌幅比1-6月份分别收窄0.4和0.7个百分点。不过，这主要是由于去年低基数效应所致。根据中指院统计，2024年7月，百强房企实现销售操盘金额环比降低36.4%，同比降低19.7%，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。1-7月百强房企实现销售操盘金额21309亿元，同比降低37.5%，降幅收窄2个百分点。

3、销售端以价换量的趋势很明显

新房方面，1-7月份，新房住宅销售均价同比下降6.0%，今年以来保持连续降价的态势，意味着以价换量的形势明显，不过1-7月份价格跌幅比1-6月份收窄0.3个百分点，意味着改善型新盘（价格较高）占比增加，也可能有开发商冲刺半年业绩后继续降价的积极性降低。从70城房价指数来看，7月新房价格指数单月环比从6月的-0.7%收窄至-0.6%，二手房价格指数从-0.9%收窄至-0.8%，也说明进入下半年，由于4-6月份销售端有回升态势，开发商和小业主降价售房的积极性降低。

4、房企到位资金有所缓解

1-7月份，开发商到位资金同比跌幅-21.3%，收窄1.3个百分点，可见前期销售端好转和融资协调机制全面落地，对开发商资金链好转有帮助。其中，国内贷款从4月份的-10.3%收窄至-6.3%，比上半年也收窄0.3个百分点；占大头的定金和预收款分别下跌-31.7%、-37.3%，跌幅收窄2.4和0.4个百分点，在保交房和降首付、降利率的带动下，居民购房新房的积极性有所增强，贷款买房的积极性增强。

5、后市预测

进入三季度，往往是楼市的淡季，7月下旬开始，5-6月份的政策刺激（如热点城市退出限购，下调首付和利率等）效应开始减弱，加上以价换量不利于市场预期稳定，周环比销售开始放缓。因此，预计8月份市场销售会出现下滑。但是，由于降首付、降利率形成的降门槛效应，近期部分城市按揭利率进入“2%时代”，对于刚需和刚改为主的市场，形成明显的利好效应，加上新房和二手房继续以价换量，刚需和刚改支付能力明显提升，因此即便环比下行，幅度也较弱，月均水平会好于1-4月份的均值。同时，去年同期低基数效应下，同比跌幅继续收窄。值得注意的是，近期政策对二手房更加利好，加上二手房降价更明显，预计二手房交易继续保持在高位。