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就在刚刚，万科企业(02202.HK)及万科A(000002.SZ)同步发布公告，宣布“万科企业”（“万科企业股份有限公司”）下属子公司“万聚盈通”（“海南万聚盈通企业管理有限公司”)、“深圳万科”（“深圳市万科发展有限公司”)，与“中信证券系”的“中信金石”（“中信金石基金管理有限公司”，为“中信证券”私募投资子公司“金石投资”的全资子公司)、“中信证券投资”（“中信证券投资有限公司”，中信证券的另类投资子公司)，以及“泰康人寿”（“泰康人寿保险有限责任公司”)签署了《万信金石(南京)商业投资合伙企业(有限合伙)有限合伙合同》（以下简称“《有限合伙合同》”）；几方共同投资设立“万信金石(南京)商业投资合伙企业(有限合伙)”（以下简称“中信万科消费基础设施基金”）。
IIR据公告，“中信万科消费基础设施基金”的募集规模为22.34亿元人民币，基金有限合伙人（LP）“深圳万科”认缴出资约12.42亿元（占比55.6%），“泰康人寿”认缴出资约7.82亿元（占比35.0%），“中信证券投资”认缴出资约1.99亿元（占比8.9%）。基金普通合伙人为“万聚盈通”与“中信金石”，其中“中信金石”担任基金执行事务合伙人及基金管理人。
在IIR看来，“万科企业”旗下公司本次参与投资设立的“中信万科消费基础设施基金”，就是一支Pre-REITs基金。“中信万科消费基础设施基金”主要用于收购万科企业的“两家下属子公司，两家子公司主要持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债”。
据万科的介绍，本次投资是落实公司“一揽子方案”的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。
IIR同样据公告，本次投资“中信万科消费基础设施基金”的各方，均以现金方式出资，而“万科企业”有权按照《有限合伙合同》的约定，将其中不超过36.05%的认缴份额（即不超过约8.05亿元的认缴份额）转让给后续投资人。
今年4月末，万科在深圳举行2023年度股东大会，会上万科方面回应了当时外界关切的众多问题，并披露了其制定的一揽子“瘦身健体”方案。
一揽子方案主要包括三大主要工作：
1. “降负债”，坚定瘦身，调整融资模式，降解风险；具体来说，万科未来除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；将坚决大力度推进商办等大宗资产交易。
2. 完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。
3. 完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。
经IIR综合查询整理，本次Pre-REITs基金“中信万科消费基础设施基金”的两大标的——北京旧宫万科广场及深圳龙岗万科广场，均为运营稳定的商业项目。
北京旧宫万科广场位于大兴区旧宫镇核心区，紧邻地铁亦庄线旧宫站，是2011年“北京万科”（“北京万科企业有限公司”）联手住总集团旗下“金第公司”摘得并开发的一宗商业、住宅用地的一部分（两家的合资公司此后持有“北京万科朗润园”及商业部分的原“北京住总万科广场”）。
2016年5月，商业部分火爆开业；而在今年3月中旬，“金第公司”已退出与“北京万科”相关合资公司的持股（原先两方各持股50%），退出后，“北京万科”持股100%（两方合资公司的名称也已变更为“北京朗万润置业有限公司”）。
深圳龙岗万科广场位于深圳龙岗中心城核心商圈，以“深圳东部首个国际轻奢场”为定位，以“品牌招调、内容运营、客户服务”为三大核心，涵盖国际一线美妆、轻奢服饰、文娱体验、品质餐饮的多元业态，是龙岗首个广东省级示范商圈。
据万科2023年半年报中的披露，深圳龙岗万科广场虽是万科运营管理的前十大商业项目中建筑面积最小的，但其营收规模却排至前十大商业项目中的第五位，2023年上半年营收约1.26亿元。
经IIR综合查询整理，截至目前，上图中万科运营管理的前十大商业项目中，排名前几位的项目万科多已“出手”，其中，排名第一的“上海七宝万科广场”（已更名为上海七宝领展广场）今年年初已全部出售给“领展房地产投资信托基金”（“领展房地产投资信托基金”2005年11月在香港联合交易所挂牌上市，是首个香港上市的房地产投资信托基金；2021年初，合作开发方GIC将七宝万科广场50%的股权售予“领展”；今年年初，“领展”收购万科剩余全部股权）、排名第二的“上海南翔印象城 MEGA” 的股权今年6月几乎全部出售给此前的合作开发方GIC（新加坡政府投资公司）；而排名第四的“杭州西溪印象城”，则已成为今年4月30日于深交所上市的“中金印力消费REIT”的底层资产。
可以看出，万科已在陆续践行一揽子“瘦身健体”方案，并相继实现多业态、多层次不动产基金的突破，以更好地盘活存量资产和现金流，实现良性循环发展。
