文/子木

这趟来重庆，变化很大，许多逻辑悄然转折，楼市底部暗流涌动……希望大家能感知到这些变化：

01

重庆楼市，众人不解。

人口3200多万，GDP直奔3万亿，但房价却低的出奇，均价仅有1.2万/平米，最高峰是2018年6月、2021年的6月，也只有1.4万/平米。

摊开历史，兜兜转转，6年涨了0%。

投资客，掩面而泣。

但问题是，重庆一直都没说过自己要“房住不炒”，房价却稳稳当当，多年低位徘徊。

让长沙这种调控尖子生，看了都着急。

两部分原因：

1、基因

重庆靠江吃江，房子自然江边盖，但江边都是山地。

路不平不好盖房，为了装下更多人，只能“万丈高楼凭地起”。

楼越盖越高，越盖越密，本来一栋楼装100户，现在变成了200、400多户。

久而久之，人们习惯了“高密”的主流居住环境，在工业革命以及开发商趋利的推动下，库存被无上限放大。

2、实业兴城

黄市长在的时候，特别爱实业，为了不让过多货币流入房地产，主要战略就是平抑房价。

而方法也是拉爆供应。

只要供应足够大，再多的需求都会被瞬间吞噬。

过去很多年，重庆都在维持超前天量供应低价土地，久而久之形成一种循环——

大量供应，房价卖不上去，地价便宜，大量土地被规模行开发，又导致更多供应。

如果想要把房子卖得贵一点，唯一的方法就是，卷品质。

重庆的豪宅品质，是全国最好的之一，甚至与精工杭州并肩而行，这个很多人并不知道。

但富人似乎并不买账。

房子可是投资品，不是消费品。他们不仅需要好房子，更需要房价涨。

同样的价格早些年买进重庆和成都，凭什么成都坐上了火箭，重庆则是牛拉车。短短几年，财富等级差了这么多。

预期慢慢固化，豪宅价格也涨不动了，我去看了龙湖舜山府、融创壹号院、九曲河，这几年价格都回调了不少。

即使来福士、东原1891印长江这样的顶豪，价格也只能说是比较坚挺的逻辑，没有涨幅出现。

重庆房价低，富人不领情，刚需年轻人倒是很开心。

工作几年就可以买套小房子住，晚上鎏嘉码头吹吹江风，小面一吃，回家一躺，惬意得狠，生活成本低，舒适度高，对重庆这个地方有着深深的归属感和自豪感。

然而一旦有了房，心态就会明显改变，改善时房子卖不上好价钱更着急，他们内心深处对重庆楼市的认可，开始动摇。

重庆房价低，到底好不好？

我询问过当地很多人，年轻人说好，中年人说不好，没房子的说好，有房子的说不好。

你看房价面前就是千人千面，大家始终从自身的利益出发，当地一个做经济研究的同行，跟我说：

可能重庆房价太低，导致这几年整个城市失去了一股向上的冲力。

年轻人没有压力，相对比较安逸，早些年四大直辖市也给了这座城市傲视群雄的底气，当地人活在了一个被修饰的套子里，感觉一切都会以自我为中心。

成都过去也是这样，整个社会风气较为懒散，但因为这几年，被外地人卷得厉害，人们开始努力奋进冲刺。

这段话让当地人听了，肯定招恨，但用经济学一解释，仿佛有几分道理。

上半年重庆总共卖了3万多套新房，其中有56%的房子，总价都是在150万元以内，而150-200万元的房子占比才仅有24%，是其2倍还要多。

中介说，重庆150万元以内的房子太好卖了，但价格稍微高一点就卖不动了，中间的改善产品不好卖，反而顶层的豪宅还不错。

这种中间弱，两头强的格局，其实也在反映着社会财富的分层，财富差距在整个西部，重庆是比较严重的。

二手房也是如此，81%的房子，总价都是在150万以内，二手房市场全面刚需化。

由此，可以看到，重庆市场正在面临着“低纬内卷”，刚需客群与刚需盘，彼此缠绕。

这种趋势让很多开发商都在下场内卷刚需，卷得非常透彻。

那么重庆以后房价就彻底起不来了吗？重庆永远是刚需的天下？楼市未来的趋势怎样发展的？

并非如此，这次我走访多个板块，结合数据透视，发现大不一样，一股暗流正在涌动……

02

首先第一点，大供应转折。

2023年上半年，重庆中心城区，累计出让9宗涉宅用地，总出让面积705亩，成交建面约92.81平方米。

这个数字低到不可思议，基本创下了近15年来新低。

联系着看，2022年也只有467万方，较过去动不动1000-2000万方的体量，缩减了近一半。

如果下半年以及明年，继续维持低水平供应，那么重庆大供应的局面将彻底扭转，房地产供需平衡得到修复。

换句话说，如果2023年-2024年，重庆继续维持全年500万方以下的供应，房价就会蓄力上涨。

第二点，二手房销售火热。

过去在重庆，由于土地供应充沛，当地“新房癌”严重，对二手房置之不理。

但现在去重庆，二手房门店的情况好转许多，我去暗访门店，中介跟我说大概从去年开始，二手的单子就起来许多。

上半年，全市二手房成交1621万平方米、同比增长34.3%；其中二手住房成交1436万平方米、同比增长31.7%。

我看了一眼数据，二手房超越新房销售，已经连续20个月，最高的转折点在2021年8月，大学城、龙头寺、照母山、沙坪坝、南坪都很热闹。

这一部分原因来自于，中心城区的土地供应量缩减，该开发的板块都已经成熟。

另一部分原因来自于，当初恒大暴雷，全国烂尾房频现，购房者为了避险，主动对二手房倾向。

二手房卖得比新房热，是房地产市场走向成熟的一个标志，房价也因此有了卖出的锚点，趋势一旦形成，不可逆转。

第三点，高密转向低密。

重庆一直以高密住房自居，但这种居住形势是反人类的，拥挤、杂乱、吵闹，往往跟刚需属性比较匹配。

过去因为基建有限，人们都挤在中间，但近几年的重庆，在向外大力拉大骨架，新兴板块崛起速度很快。

这次我又去了一趟中央公园，诺大的公园旁边高层和小高层林立，已经进入建设后期，40以上的超高层比较少见。

中央公园板块非常低密，空间的紧张感消失了，生活节奏相对舒坦，道路一马平川，又提升了经济流动的效率。

距离机场近，同时又有好几个商业综合体加持，未来居住环境将上升到重庆新兴板块的天花板级别。

中央公园的崛起，也意味着重庆对低密发展板块的追求，价值向外传递，这个需要注意。

大供应结束、二手房崛起、新兴板块高速成长，这三个逻辑看似没有关联，但实际上都对房价有较大的影响：

大趋势下，库存走弱，需求升级，重庆房价开始真正触底企稳，而刚需房虽然短期内卖得很好，但长期随着城市化的进一步提升，人们对低密居住需求将会长期旺盛。

重庆房价，将进入逐步缓涨的进程。

03

重庆怎么买房呢？

1、刚需房能不买就不买，150万以内的刚需房的供应实在太大了，当开发商都下场做刚需产品时，这时候反而改善会成为超级稀缺品，只是时间未到，形势还没有表现出来。

2、如果子弹有限，只能买刚需房，地铁为第一要素，重庆骨架大，对交通的需求是最高级别。

3、重庆主向北发展，北面的照母山、中央公园、礼嘉、大竹林为第一梯队，蔡家、悦来、汽博是第二梯队。

4、次向西发展，沙坪坝（高新区）也就是西永，是核心，九龙坡区的万象城也不错。

5、老中心区是江北区的江北嘴、观音桥北滨路，渝中区的重庆天地，南岸区的南滨路。

6、投资不要选洼地，巴南不要买，资源过不去，重庆将长期北强南弱。

7、投资不要选豪宅，也不要选刚需盘，而是改善。

8、重庆外地人少，基本都是当地土著，这时候买房要充分顺应大家的需求，对朝南没有那么重要。但通风一定要好，板楼是稀缺品。

9、重庆没有绝对的中心，因为解放碑那边太难住了，中心保值，但升值潜力有限，这是因为配套都很难更新了。

10、不要被重庆的城市发展战略忽悠，重庆表面上是遍地开花，但实际上真正能发展起来的只有产业中心，哪里有工作，哪里有房价。

11、重庆不可能被教育平均化，学校依旧是卖点，可以增加换手率，让房子有一定的保值升值属性，比如人和街小学、人民小学、新村小学都形成了小学集团，围绕着名校买，吃不了亏。

篇幅有限，还有更多建议，我会放在星球里，最后多说一句：

楼市是动态的，买房人也要拥有动态的视角，观察并跟踪市场。

之前重庆房价低迷，人们把注意力放在居住层面，但未来，一定要跟上城市的发展节奏。

当供应大幅下降，老房子越来越多后，真正的改善房以及低密新兴板块，将成为人们哄抢的优质资产。

接下来人口3200多万，GDP直奔3万亿的大城，将转舵而行，而在这艘巨轮上的买房人，一定要透过迷雾，看得更远一些。

信息差都在文中了。