央企招商蛇口率先发布了2021年年报。

总体来看，这份年报还是颇为不错的。

2021年，招商蛇口实现销售金额3268.34亿元，销售目标完成率达99.04%；实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%。

但是，在销量和营收水涨船高的同时，招商蛇口的盈利表现却继续恶化。

早在2020年，招商蛇口就遭遇到了净利润、归母净利润等指标的负增长。

到了2021年，招商蛇口的净利润再次下降10.31%至169.13亿元，归母净利润同比下降23.58%至122.53亿元。

利润下滑的原因，招商蛇口在年报里也写得明明白白，一个是毛利率下降、一个是计提资产减值，还有就是支付了巨额利息。

可问题在于，原因就摆在那，但是要想解决问题，也绝非易事。

招商蛇口还得继续“忍受”利润下滑的苦闷。

2021年，招商蛇口社区开发与运营毛利率为21.35%，较2020年同期再度下降1.59个百分点。

要知道，2017年、2018年期间，招商蛇口社区开发与运营的毛利率曾接近40%。而在此之后，其毛利率迅速下滑，2019年为33.55%、2020年降至22.94%。

到了2021年，招商蛇口仍未阻止其毛利率下滑的步伐。

毛利率下滑的同时，招商蛇口的三项费用等支出都在增加，净利润下滑在所难免。

对此，招商蛇口解释称，毛利率下行是行业共性。受房地产行业结算周期影响，此前，招商蛇口结算地块主要为2017-2019年拿的高价地，此类地块集中结转，导致毛利率下滑。

不过，招商蛇口也表现得颇为乐观，“从今年开始，招商蛇口将结转2019年之后所拿地块，相关毛利率更高，预计毛利率水平将有所提升”。

也就是说，招商蛇口2017-2019年高价拿的地，都消化得差不多了，该过好日子了。

可问题在于，招商蛇口自2020年以来，仍在高价拿地、高溢价拿地。

那么，关于毛利率的改善和提高，招商蛇口是不是有点过于乐观了。

另外，招商蛇口利润下滑，还跟巨额的计提资产减值有关。

年报显示，招商蛇口按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元。

受计提减值影响，2021年招商蛇口净利润减少34.56亿元。

而在2020年，招商蛇口计提减值31.01亿元，使得其当年净利润减少21.84亿元。

在2020年业绩说明会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰称，“2016、2017年招商蛇口拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期。正是这一批高价地造成了招商蛇口在2020年大幅度计提减值准备”。

如此看来，招商蛇口录得大幅计提减值，主要还是跟高价拿地有关。

而正如上文提到的，自2020年以来，招商蛇口还在高价拿地。

比如在2021年3月，招商蛇口曾以29.5亿拿下盐城城西地块，楼面价11190元/平方米，溢价率80%。

4月，招商蛇口再以总价32.5亿元拿下重庆西永279.83亩地，楼面价10460元/平方米，溢价率达到了惊人的130%。

由此看来，在之后的各个财年，招商蛇口继续录得大幅计提减值，仍然是大概率事件。

毕竟，本轮房地产行业的下行周期，还没有看到尽头。

最后，大笔的利息支出，也是招商蛇口净利润减少的重要原因之一。

数据显示，2021年全年，招商蛇口利息支出44.88亿元，较2020年的44.05亿元增加1.89%。

44.88亿元的利息支出，相当于招商蛇口2021年净利润的近三成。

事实上，作为央企，招商蛇口拥有天然的融资便利。

年报显示，2021年招商蛇口的综合资金成本仅为4.48%，足够优秀了。

而就在近日，招商蛇口成功发行了一笔超短期融资券举例，发行总额为12.9亿元，期限90天，计息期债券利率仅为2.40%。

既然能够以如此之低的利率发债，那么招商蛇口怎么会支付如此巨额的利息呢？

这还要从招商蛇口的永续债说起。

在房地产行业中，招商蛇口是有名的“永续债大王”。

永续债的优势是，它虽然是“债”，却要被计入所有者权益，因此对改善负债结构、尤其是“三道红线”指标，有明显的效果。

但是，永续债也有弊端，就是融资成本太高。

数据显示，截至2021年底，招商蛇口的永续债规模有240.99亿元，较2020年底增长；了36.25亿元。而在去年，招商蛇口为永续债支付的利息约为14.26亿元。

也就是说，在整个2021年，招商蛇口为1600多亿元的有息负债支付的利息约为45亿元。这其中，为240亿元的永续债支付的利息，约为14.26亿元，占比高达三成以上。

由此可以看出，永续债的融资成本有多高。

而这一支出，已经严重影响到招商蛇口的盈利表现。

减少永续债规模是唯一的解决方案，但就目前而言，招商蛇口仍未行动。