参照南京、上海、苏州等城市,常州需要5个“药方”

城市把脉 2024-04-03 13:42:51

一种观点认为,常州市中心文化宫周边建起5栋以上摩天楼,那么市中心商业就有载体了,没有好的建筑物载体,商业自然进不来,更谈不上发展(连5星级酒店都没有)。

常州城市风光

建议购物中心打造499米常州中心,邮电大厦爆破改为超高泰富中心,老常州图书馆爆破改为超高百货大楼,文化宫爆破改为超高新世纪。

文化宫广场改为延陵广场,建大型季子雕像。青果巷前后北岸联动,恢复绕岸白云溪,修复约园意园,开放文庙大成殿,恢复阳湖县衙。

延陵广场地铁站开通十字型地下商业通道,东西向直连红梅公园站南大街站,南北向直连博爱路站同济桥站,形成5站地下相连……

对此观点不敢全部认同,拼命建高楼,没有经济基础没有消费人群,商业还是搞不起来的。看看东北的大连沈阳,城市能级高,高楼密度也远超苏锡常佛莞。

恒隆在沈阳大连的卖场高楼不可谓不高,奢侈品牌也很多,购物环境一如既往是东北的样板,但生意呢?目前只不过在苦苦硬撑。

商业的三要素“人货场”,人排第一(要有大量客流,还要有高商业价值),货排第二(要有一定程度的拔高的商品),场排第三(有了人货大规模交易才需要更大更好的场)。

所以商场假大空,高楼假大空,没有合适的商业价值人群,一切归零。去伦敦巴黎米兰看看,他们没有几百米的高楼,消费依然坚挺。

不要指望建几座高楼就能引来商业,商业的基础是经济,经济强了,自然商业就来了。其次是需要商业价值人群,像医院、中小学、老年培训学校、保险公司这些毫无商业价值的单位,坐落于商业黄金地段,商业也根本做不起来。

而活跃的高价值商业人群,却被堵在城市边缘,任由夜市烂摊甚至没有商业来错配。这种商业错配,正是常州商业衰败的根源,也就是说人与货错配了,完全不匹配了,你拼命再去建几百米的“场”,有何意义?

商业是有逻辑的,常州市中心商业萎靡不振已经是肉眼可见的事实,建议尽快提振常州商业,以符合其万亿城市的体量与级别。

常州是老牌工业发达城市,商业在90年代之前还是不错的,但由于常州近几十年的建成区扩张,导致人口分布从市中心聚集到快速向四周扩散而发生了改变。

建成区面积的增长远大于人口总量增长,导致市中心人口密度严重下滑,这是常州中心城区商业衰败的根本原因。

当然还有更多的因素,比如市中心聚集了数量庞大的没有商业价值的实体,如医院、银行总部、非活跃部门与单位、义务教育学校(中小学)、传统零售、散户式商铺等等。

常州城市风光

相反高商业价值的实体(全日制大学、研究院所、高端品牌等等)几乎没有,甚至之前有的全部搬迁至偏远农村地区,这些都严重阻碍了常州市中心商业的发展。

建议:1、常州市中心仅保留两家医院(一院和904院),其余全部迁至郊外,让医疗资源按人口分布平均建设在全市各个区域,而不是像现在这样一院、二院、中医院、武进医院、儿童医院、904医院聚集相互直线距离不足1000米的市中心最繁华地段。

这些医院阻碍了常州中心城区商业的布局,一是造成城区严重拥堵;二是其人流完全不具备商业消费能力(低商业价值群体);三是霸占了最优质商业地段。

2、建议将义务教育类中学全部迁出城外。随着义务教育改革的深入,唯学历论严重阻碍了中国教育、科技、产业的发展,重视职业教育以及高端研究型教育已经成为当务之急。

学区制度也是需要深入改革的方向之一,因此将义务教育的初中高中全部迁出中心城市已经成为可能。初中学生年龄较小,远距离就学可以培养其独立能力(参照西方国家模式),高中学生就更没有问题。

而常州偏远地区居住小区的人口越来越多,教育资源也应该平均分布在各个区域,而不是集中在中心城区。迁出大量中学,留下的土地资源给高商业价值的院所企业以及文化旅游景点预留,迁出常州第二中学就是最典型的案例。

3、建议将迁出常州城区的四所大学河海大学、常州大学、常工院、江苏理工的研究生院以及各个产业研究院,重新迁入常州中心城区,并力争更多高校的总部与研究生院入驻常州中心城区。

常州中心城区可以将义务教育的中学,与分布在郊外的各大学研究生院进行区域置换。只要大学生和更高学历的研究生在中心城区居住生活学习工作,常州商业活跃度立马可以提升一个层次。

参照南京、上海、苏州等城市,南大、东南、南师大、交大、复旦、同济、苏大、苏科这些院校虽然都建设了新校区,但老校区并没有迁走,留下更高层次和更具商业价值的专业和研究生院,给当地城市留下了永不消失的庞大的年轻化商业消费主体。

更是提升了城市的fashion度,促进了城市的产业升级,提高了城市的品味和整体市民素质,最后体现到数据上的就是提高人流量、提高消费总额、人均消费额、降低人口老龄化、增加灵活就业等等。

4、建议尽快解决南大街步行街和莱蒙都会的散户商铺统一回购,或统一回租的老大难问题,空出黄金地段,将条件放至最低,将营商环境放至最高,力邀SKP等最高端商业体入驻常州南大街商圈。

5、建议打造统一的超大规模的老城厢江南文化街区。打通青果巷与前后北岸的物理连接,延陵路半下沉,上面地面为人行平台(参照文化广场与常州市中心的连接),并恢复前后北岸白云溪的市河水系;

将常柴集团和常州第二中学全部搬迁至郊外,留下的区域打造仅次于苏州的中国规模第二的江南古文化老城区,大观楼止园——西直街——三堡街——南运街——锁桥街——朝京门——常州府署——常州府学,常州西边老城区全面文化街区古城化。打造一个中心两个古城区(南大街SKP商业中心,一东一西两个古城区)。

参照南京、上海、苏州等城市,常州需要5个“药方”!总之,一个原则,迁出所有没有商业价值的,阻碍常州经济发展和商业发展的实体,引入高商业价值的实体以及人流。这是解决常州商业问题的关键。

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