乐有家研究中心监测显示，2024年7月深圳全市二手住宅过户4573套，环比上涨10%，同比上涨102%。从2024年3月开始，全市过户量连续5个月保持在4000套左右。过户数据有1-2个月的滞后性，7月的上涨也验证了二季度市场的活跃。7月深圳二手房价正式跌破“6万元”，进入“5字头”，成交均价为5.90万元/㎡，环比下跌2.5%，同比下跌15.2%。1年时间，深圳二手房价格每平米减少了1万元。

1、房价下降，刚需被激活

7月份深圳乐有家成交的二手房里，共有60.7%的房源低于500万元，其中300-500万元的占比环比6月增加1.3%。2023年7月份，低于500万元的比例为40.7%，2023年12月为55.6%。一年的时间，500万以下占比增加了20个百分点，一方面与房价下跌有关，更多的房源落入了500万总价以下，另一方面也与成交意愿向低总价转移。乐有家对下半年居民置业意愿调查显示，深圳市民购房的总价预算300万以下占比45%，300-500万占比29%，500万以下占比74%。

2、逆势高位上涨的主要原因：降房价、降门槛带动了需求

7月份，深圳二手住房价格同比下降了15.2%，均价水平下降了1万元。同时，深圳5.06新政和5.30新政，不仅降低了外来人口买房的社保要求，取消了入户买房的闲置，而且降低了首付和利率。总结来看，就是多方纾困政策形成了降房价、降成本、降门槛等综合效应，这些政策对于刚需集中的深圳来说，形成了巨大的刺激效应，这是7月份淡季，深圳二手房能实现逆势高位上涨的主要原因。

3、深圳的刚需太集中

2011-2021年，深圳每年流入40-100万不等的常住人口，近10年间累计流入近500万人口。2024年上半年，深圳购房者平均购房年龄36.8岁，买房“老龄化”趋势渐显，比10年前增加了8岁左右，意味着刚需推后购房，也意味着需求一直在积累。近年来，房价下跌，门槛降低，促成了需求释放。

4、二手房代替新房，新房交易在低位徘徊

7月深圳一手住宅预售成交2616套，环同比皆下滑超过10%以上，环比下滑11%，同比下滑17%。2024年以来，新房市场交易量并无明显起色，前7个月月均预售成交2107套，与2023年下半年的月均比减少18%。当刚需主导，对总价敏感，加上次新房大量供应，大户型化的新房就会被替代，从而导致新房近年来一直在地位徘徊。

5、后续市场判断

从7月第四周开始，二手房交易已经开始下跌，第三周基本持平，也意味着5-6月份的政策效应，特别是5.06、5.30降首付、降利率的政策效应开始减退。8月份是传统淡季，延续7月份走势，近期刚需购房已经开始减弱，二手房预计会惯性回落。上半年，二手房占总体住房交易的比例已经达到55%，二手房对新房有替代效应，特别是改善型二手房占比也到了近50%，120平米的改善占比21%，且在价格上、即买即住上有优势，新房继续在低位徘徊。