在2024年5月15日，合肥发布了关于房地产的“新政十条”，其中第四条是支持“卖旧买新”。
一是指导行业协会探索建立新房与二手房便捷换购通道，帮助购房群众“以旧换新”，引导经纪机构降低居间服务费率；
二是鼓励合房租赁公司等国有企业，根据需要，按照市场化原则，收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。
今天合肥正式发布了《关于联合开展我市商品住房“卖旧买新”活动的公告》，我们一起来看看流程和优劣势，以及需要注意的地方。
以旧换新一般分为两种，一种是政府指定收购主体“以旧换新”，另一种是市场化“以旧换新”，按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”。
本次合肥发布的是市场化的“卖旧买新”，指定收购主体的“以旧换新”还没有正式启动，不过5月20日上午，合肥市安居控股集团股份有限公司已经正式揭牌，指定收购主体的“以旧换新”应该也不会远了。
本次“卖旧买新”的活动期限是即日起—2025年5月14日，流程大概可以分为以下几步：
第一步：报名与登记
换房人通过市房协、市中介协会网站发布的房地产开发企业和房地产中介机构名单，联系相关企业（机构）报名参与。
划重点：
本次活动是面向本市范围内计划出售存量商品住房（旧房）并购买本市新建商品住房（新房）的居民（换房人），对于换房人并没有要求，但每个房企和中介机构，尤其是房企并不是都参与，只能在参与活动的房地产开发企业及房地产中介机构名单目录选择（名单暂未公布）。
第二步：签署协议
房地产开发企业及中介机构与换房人进行面对面沟通，签署《“卖旧买新”协议》，明确参加活动的细节和各方权益。
房地产开发企业与换房人在达成意向签定购房协议时，设定解约保护期（不少于90天），如旧房未在保护期内售出的，换房人可无条件解除协议或与房地产开发企业、中介机构协商续签协议，换房人无需承担任何违约责任。
划重点：签署《“卖旧买新”协议》后，有一个不少于90天的解约保护期，在你设定的时间内，旧房子没卖掉，可以无条件解除协议。
这里对换房人是个保障，但很影响房企参与的积极性，因为这期间房源被锁定了，不能售给他人，最后还不一定能成交。
第三步：旧房挂牌
参与活动的房地产中介机构对换房人的旧房，进行验房实勘，通过房源核验获取核验码，协商挂牌价格，明确房源发布和出售相关内容，并签订出售委托协议，房地产中介机构优先在各房地产网络发布平台和市中介协会会员单位门店进行推广。
划重点：此次公布的“卖旧买新”是按市场化流程，并非政府指定主体进行收购，所以需要正常挂牌出售。
第四步：新房选购
换房人在房地产开发企业提供参与活动的新建商品房项目名录中挑选新房，签署认购协议，交纳购房意向金，锁定意向房源（通过合肥市房地产市场信息系统平台网签商品房买卖合同，确认网签时间）。
划重点：不是所有房企都参与“卖旧买新”活动，也不是参与房企开发的项目都参与活动，需要在参与活动的项目中进行选择。另外，锁定意向房源是需要缴纳购房意向金的，这里买房人担心的点可能在后期不买房，意向金退款的时间问题。
第五步：优先推售
房地产中介机构整合资源优势，通过加大房源信息推广，优先帮售等方式缩短旧房售出周期，在约定期限内旧房出售，房地产开发企业和换房人按照约定继续办理购买新建商品房手续；旧房未售出的，退还购房意向金，按约定解除协议或协商续签协议。
划重点：和前面第三条提到的一样，此次公布的“卖旧买新”是按市场化流程，并非回购，所以需要正常挂牌出售。虽然中介机构会优先推售，但目前挂牌量高企，是买方市场，想快速出手，合理定价必不可少。
我们简单总结下，你如果想参与“卖旧买新”，需要先报名，选定房企并签署协议，然后挂牌旧房，再根据选定房企提供的目录选择新房、支付意向金。
最后旧房子约定时间（不少于90天）内卖掉了，买新房，如果旧房子没卖掉，可以解除合同、退还意向金，也可以选择另外支付房款购房。
另外还有优惠服务：
积极帮助群众“卖旧买新”，房地产开发企业和房地产中介机构按照约定，在购房优惠、居间服务佣金等方面，向换房人提供优惠方案，通过联动措施切实降低换房成本。
帮助有需求的群众便捷交易，协助推进带押过户，协助换房人办理享受购房补贴和换购住房个人所得税优惠政策。
划重点：中介机构的优惠很好判断，看中介费给什么折扣就可以，但房企的优惠往往并不公开，需要侧面多了解一下是否真正优惠了。
整体上看，目前市场上对于“以旧换新”存在不少期待，但主要针对政府指定收购主体“以旧换新”，尤其隔壁南京“收购价略高市场价”，还可选择保留原存量住房施教区3年入学资格，市场热情还是较高。
合肥这轮发布的市场化的“卖旧买新”，对于换房人和房企可能都没有太大吸引力，毕竟房子不是卖不掉，而是卖不到合适的价格，市场化“卖旧买新”并没有解决这个核心痛点，目前也没有看到明确的税费减免。
而需要锁定房源数十天，最后还未必能成功售出，也影响房企的正常销售，除非去化速度十分缓慢，房企参与的积极性都不会高。所以，还是期待接下来政府指定收购主体的“以旧换新”吧。
