为何说我国房地产的辉煌岁月已然逝去？这源于楼市供需态势的深刻转变。房子虽被赋予诸多属性，但其核心功能终究是为人们提供安居之所。著名经济学家任泽平曾精妙地指出，房地产行业的短期走势取决于金融环境，中期则受土地政策影响，而长远来看，人口因素才是决定房价涨跌的关键所在。

而今，住房资源与人口增长之间的关系已然发生了微妙的变革。据权威统计数据显示，至2020年，我国城镇居民人均住房面积已傲然超越40平方米，相较之下，欧美发达国家的城镇居民人均住房面积尚不足33平方米。此外，央行公布的最新数据亦揭示了一个不容忽视的事实：在我国，高达96.86%的城镇家庭已拥有属于自己的住所，且户均住房套数更是超过了1.5套。

这一系列的数字无疑为我们描绘了一幅清晰的画面：我国的住房资源已呈现出明显的过剩态势，而大多数家庭亦已实现了安居梦。在这样的背景下，人们对房产的需求自然日渐减弱，房地产行业的黄金时代亦随之悄然落幕。

当前楼市面临的困境远不止住房资源过剩这一单一问题，更为严峻的挑战在于刚需购房者的数量正持续锐减。据统计数据显示，至2023年底，我国新生人口数量已锐减至约902万，与此同时，全国16至59岁的劳动年龄人口也跌破9亿大关。更为关键的是，自1962年婴儿潮时期出生的人群，已于2022年起陆续步入退休生活，这意味着我国正迎来前所未有的“退休潮”。劳动力的缩减，无疑导致楼市中有潜在购房能力的人群日渐稀少。

尽管我国城镇化进程仍在稳步推进，但根据2019年的相关数据显示，当年全国新建商品房高达750万套。若以每套房子居住三人计算，这些房源足以容纳约2250万人居住。而在过去的二十年间，平均每年涌入城市的人口规模也大致维持在2000万左右。这意味着，即便城镇化步伐不止，每年新增的商品房供应也已基本满足新进城人口的居住需求。

由此可见，即便未来城市人口继续增长，住房资源过剩的现象也将渐趋常态。当然，房子作为人们生活中的必需品，其需求依然旺盛。但随着供需关系的转变及人们对住房品质要求的提升，未来对高品质、居住体验优越的中高端住宅的需求将愈发强烈。相反，那些不符合现代居住理念或品质欠佳的房源，在未来十年内或将面临转手困难的尴尬境地。因此，人们有必要提前了解市场动态，避免在购房时陷入不必要的困境。

1、市中心房龄比较高的老小区房子

随着城市老旧社区焕新工程的如火如荼展开，昔日那些岁月沉淀的市中心老小区正逐步迎来它们的第二春。这些历经风霜的社区在改造的洗礼下，即将以全新的面貌展现在世人面前，焕发青春活力。

这些位于城市心脏地带的老宅，地理位置得天独厚，周边配套设施一应俱全，无论是购物、教育还是医疗都极为便捷。因此，在改造工程完成之后，它们必将焕发出勃勃生机，吸引众多购房者的目光，成为他们置业的优选。

然而，值得注意的是，在这些老小区中，仍有一些房龄极高且品质不尽如人意的住宅存在。对于这些房子而言，即便是经过改造，其居住环境和舒适度也难以达到理想状态。如果没有拆迁重建的可能性，这类房子在未来的市场上恐怕会逐渐失去竞争力，变得不那么受欢迎。

2、劣质与低劣物管相伴的高层建筑

尽管高层建筑已成为房地产市场的主流选择，然而随着时间的推移，其潜在的弊端逐渐浮出水面。特别是那些品质低劣、物业管理水平欠佳的高层建筑，其问题更是层出不穷。诸如外墙保温层剥落、电梯频繁故障、绿化环境破败不堪，以及其他设施设备老化等种种问题，一旦爆发，必将严重侵扰居民的居住体验，降低其生活品质。

解决这些问题并非易事，往往需要投入巨大的资金进行修缮。相较于低层住宅，高层建筑的维修成本显然要高得多。而当维修资金告罄，业主们便不得不再次筹集资金，这无疑给居民带来了额外的经济压力。因此，对于这类品质低劣的高层建筑而言，其不仅居住体验欠佳，居住成本也居高不下。

随着住房资源的日益充裕，这类品质低劣、物业管理水平差的高层建筑终将被市场所淘汰。对于追求高品质生活的居民而言，选择一处品质上乘、物业管理优质的居所无疑是更为明智的选择。

3、位于大城市远郊的房子

随着城市化浪潮的持续推进，许多市民发现市区的住宅已超出他们的购买力，于是将目光投向了更为遥远的郊区。然而，在不少大城市的远郊地带，房价却早已被投机炒房者推至高位。对于真正有居住需求的购房者，我并不建议他们选择这类房产。

之所以如此，原因在于这些边缘地带的房产并不符合大多数人的居住与生活需求。尽管城市的扩展步伐未曾停歇，但要想将触角延伸至这些偏远地区，恐怕仍需数十载的光阴。对于真正急需购房的居民而言，他们无法承担如此漫长的等待。

目前，购买这些边缘地带房产的群体，大多是以投资为目的的投机者。然而，这些投资者逐渐退出市场，导致许多边缘地带的房产陷入有价无市的困境。这是因为这些房产既无法吸引急需购房者的目光，也难以满足周边居民的实际需求。

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来源：博文说楼市

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