乐观看，房地产市场需要3-5年调整期。

万科创始人王石谈到房地产走势时说道。在他看来，我们的房地产调整才刚开始，期盼明后年就会好，不可能。在这期间还会有暴雷，还会有债务违约，但政策层面及时转变，预示着我们不会像其他国家那样长时间调整。

早在2018年的万科年会上，王石就曾喊出“活下去、活得久、活得好”的口号，彼时，房地产如日中天，整体规模还在攀升当中，其中那句“活下去”，在社会上舆论哗然，很多人认为不过是头部房企执着于自我利益，迈不过患得患失这道坎罢了。

但却很少人记得他还提醒要“活得久、活得好”，销售额过千亿的房企从2021年的35家，降至如今16家。数量拦腰斩，充分证明了两年来地产行业的凄凄惨惨，现在房企们最期待的莫过于活得时间长一些，至于活得好，暂时不是他们考虑的事了。

为什么两年时间转变这么快？原因是多方面的，我的看法依然没变，当前楼市的基本面已经失守了。一则房企融资没有改善，克而瑞发布了前11月80家典型房企的累计融资数据，同比减少34.24%。尽管11月单月融资规模环比有所回升，但仍是2020年以来的次低。开工积极性也在持续减弱，房地产投资增速在去年4月份转负以来，一直没有回过正。

二则社会购买力减弱，造成行情调整。今年房地产累计调控高达930次，至今各地仍持续释放政策红利，但为什么数据越来越不好看了？说到底，决定未来楼市走势的核心还是人口。放了这么多水，并未实现富民效应，反而连带影响了就业和消费，和收入挂钩的话，房价泡沫程度依然明显，叠加结婚率、出生率双重下降，直接冲击学区房和婚房需求。

覆巢之下无完卵，11月70城房价环比无一城上涨，69个城市都在下跌。但真正可怕的不是房价下跌，而是成交量持续萎靡，前11月，商品房销售面积仅去年的74%，全年低基数之下，房地产销售规模或进一步下跌。

三则房企负债率高位。上一轮房地产牛市房企疯狂举债扩张，如今欠下一屁股债，压得很多企业都喘不过气来，恒大没有挺住，融创、碧桂园艰难度日，万科的日子也不好过。为了避免债务违约和信用下调的局面，11月以来多家规模房企加速抛售资产，最近华侨城、万达都在处置资产回血。

眼下的困境就如此。

但是大家却理所当然把问题归结给现金流，都觉得只要资金放开就好了。所以不断推进给房企输血，进入今年，官方仍在不断释放暖意，要求一视同仁对待房企融资，但效果还是差强人意。为什么？

这一切只有一个原因，问题的症结并不在此。

要知道给房企输血，目的就是恢复造血能力，但当下房企正面临着融资困局、债务偿还压力、卖房压力，可以说自身的造血功能已经丧失。

这种背景下，房企没钱，也没预期去拿地，差不多一年时间，国有土地使用权出让收入下降17.9%。细分看，仍有近五成销售百强房企未拿地。

要解决问题，首先要认识问题，知道问题的本质是什么。一句话概括就是，重建楼市信心太难了，根本没有速效药。个人觉得，当务之急，救楼市应该先打通两个“堵点”。

一是居民的钱袋子。其实不买房的根源就是没钱，至于其他都是次要原因。所以当务之急改善就业环境，加大减税降费力度等，才是打通楼市购房信心的关键。

所幸，市场上开始允许房企降价卖房，降价去库存仍然是降低成本的好主意。放眼整个房市，虽然还有城市阻拦房企大力度减价卖房，但房企也会想方设法给优惠。近期南京、苏州更相继传来打开房价跌停板的消息，可见，当下阻挡房企降价是不行的，保障老百姓的钱袋子也一样，刚需要上车，房企要生存，挡不住，更不能挡。

二是快速解决烂尾楼，促进保交楼。这两年房企加速暴雷，最心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率，既耗尽了大家买房投资的最后热情，也蚕食了地方的公信力，试问这种背景下，谁还敢买房？

特别是市场不景气，融资受困，过去的债务要偿还，对房企来说，保交楼是一项不得不完成，完不成又会声名扫地的任务，所以房企们拆东墙补西墙，也要保证完成这项重任。还是那句话，如果销售不活跃，硬撑是坚持不下来的。

房说君有话说，问题的关键不是只在政策端下功夫，靠限购松绑、降房贷、降利率等手段最终结果不会太理想，因为在普通人眼里，救市是抽象的，大家更直观的感受就是房子有没有人买，花半辈子积蓄去买房值不值得，把钱买了房还够不够钱填饱肚子等等，总之，老百姓愿不愿意掏钱消费，何尝不是口袋里的钱和信心决定的。

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