当下东莞的楼市，用一句话形容：阳春前夜的黎明之寒！

年末之际，东莞楼市有三件大事值得关注，一是松山湖金地青雲境首开去化率91%，成为东莞第九个摇号选房盘；二是三宗靓地即将出让，楼面价是焦点；三是整体房价全面进入筑底阶段了。000002事情后，房地产的利空消息已出尽，楼市正式进入筑底企稳周期。

筑底，2024年是东莞的抄底年

根据最新的50城房价泡沫指数显示，今年10月开始正式进入负指数阶段，这个阶段的时间长短成为市场关注的焦点。

数据来自：易居如果类比2014年初至2016年末的周期，房价泡沫负指数周期是2年左右，这两年的房价整体表现企稳向上的趋势。对2014-2016年东莞新房住宅网签均价复盘，2014年网签均价9100元/平左右，2015年末网签均价1万/平左右，进入2016年末网签均价1.6万/平左右。从房价泡沫数据来看，2014至2016年房价负指数阶段的第一年是平稳阶段，第二年开始小幅上涨，第三年开始跳涨。至于其它层面的分析可阅旧文：新猛料！2024年房价拐点，东莞房价将破15万/平未知的是这次剧本是否还是会简单的重复？注：2016年东莞地铁2号线开通，2025年东莞1号线开通，时间就是这么巧合。

黄旗南-瑧山境在这里需要额外补充的是现在M2锚定的是债务，央行发债和地方发债的模式，东实或东莞交投等国企将陆续进入重要角色。对于大家关心的“新房改”问题，简单来说就是保障房成为新基建的模式，商品房创造税源和货币。

三宗靓地，拉高楼面价是关键11月6日东莞发布了第三批次拟出让住宅用地公示清单，涉及南城CBD润府旁1.72万平宅地、东城万达旁2.1万平宅地、万江龙湾3.75万平宅地。CBD润府旁地块采取的竞拍方式是价高者得，起拍总价约13.93亿，起拍楼面价约2.25万/平。

对于市场关注的CBD地块能否破3万/平或者3.5万/平（市场价倒推，剔除建安等成本的最高楼面价），重点在于东莞国资是否参股或者额外补贴拿地房企。央企和东莞国资联合拿地可能是CBD润府旁地块楼面价能否大幅破新高的关键，不然即使突破2.6万/平，地价涨幅也可能不大；目前的东莞的案例有松山湖华侨城松湖原岸(东莞国资占股49%）和滨海湾新区华润滨海润府（东莞国资占股40%）。央企和东莞国资的联合拿地，可能是当下东莞土拍市场突围的关键。

龙湾-万科中天世纪水岸对此，明年主城又将新增三个优质新盘，市场供需关系会发生明显变化。综合来看，2024年是东莞主城的全面爆发年，待入市新盘有东城光大天骄国际、华润旗峰润玺、南城建发漫云等。值得注意的是东莞已发布了2023年区片市场评估价表，涉及商服用地、住宅用地和工业用地的市场评估价，核心区的住宅用地起拍楼面价远贵于市场评估价（例如，CBD润府旁地块起拍楼面价2.25万/平，市场评估价1.45万/平），非核心区的住宅用地起拍楼面价基本持平市场评估价。

大利好，降首付或降利率

今年8月底，央行发文规定了首付和利率的基准政策。近期（11月9日）央行又喊话，适应新的房地产市场供求关系、调整优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展，可能释放了央行信贷政策的进一步宽松的信号？央行调整优化房地产信贷政策设计两个方面，一是首付，二是利率。

松山湖-金地青雲境沙盘图现在存量房贷利率基本调整完毕，而新的贷款利率与LPR关联，目前东莞首套4%，LPR4.2减0.2的优惠利率，变数在“0.2”还有调整空间？二套最低4.4%，LPR4.2加0.2也要调低？又或者直接调整五年期LPR呢？值得注意的是现在房地产市场面临的局面更为严峻，是否会涉及首付比例降低呢？例如，首套最低2成变1.5成，二套最低3成变2.5成等优化政策，多管齐下，让筑底的楼市开始进入企稳阶段。