还记得去年底中央经济工作会议提出"支持刚性和改善性住房需求"吗?
表面上这句话只有短短几个字,实则暗藏玄机,透露出未来房地产长效机制建设的新方向。我作为一个追踪房地产领域动向多年的博主,敏锐地嗅到了其中蕴含的深意。
你可能会问,这个新方向是啥?说白了,就是大力发展保障性住房,同时规范和引导商品住宅发展,形成"双轨制"住房体系。
我们都知道,新加坡的住房供应就是走的这条路,80%的新加坡人住在政府建设的组屋里,组屋价格远低于商品房。在未来很长一段时间内,中国很多大城市的住房供应也将逐步向新加坡模式靠拢。
这意味着什么?意味着大城市将加大保障性租赁住房和共有产权住房的供应力度,覆盖更多无房或住房困难的家庭。
我国"十四五"期间计划供应保障性租赁住房560万套,截至2023年底就已经基本完成目标。2024年全国两会政府工作报告提出,今年再筹集100万套政策性租赁住房。
广州、深圳等城市的保障性租赁房源将占全部租赁市场的20%-30%,申请条件和房源配置不断优化。随着保障房体量的不断增加,很多无力购买商品房的打工者、年轻人将把保障房作为过渡期的居住选择。
与此同时,由于人口增长放缓、城市化进程趋于饱和,商品住宅市场将由增量时代转向存量时代,二手房交易将占主导。
房地产开发投资预计仍将维持低位运行,三四线城市去库存压力较大。在这种情况下,房企要想生存发展,必须从过去"高杠杆、 高周转"的粗放模式转向"高品质、高服务"的精细化运营,盘活存量资产,开发养老、文旅、产业园区等新业态。
对于绝大多数没有改善型住房需求的家庭而言,既有住房 + 保障性住房的组合,已经足以满足安居需求,没必要追捧商品房了。
在房地产税立法和房地产金融监管持续收紧的背景下,商品住宅投资属性将进一步弱化。
炒房客和投机者将逐渐退场,理性自住为主的购房者占比上升。毕竟,保障房机构为住房而生,而非逐利,租售同权。商品房想维系高利润,难度越来越大。在深圳等城市,保障房租金比市场租金低50%,性价比高出一大截。
数据显示,纽约70%的居民是租房,东京租房比例也高达60%。相比之下,我国很多大城市自有住房率却高达90%以上,这既推高了房价,也加重了年轻人的生活成本。
在经济下行压力加大、人口红利消退之际,高房价和高自有率已不可持续。发展保障房,既是化解居住困境、缓解楼市泡沫的需要,也是房地产经济回归居住属性的必然。
那对普通家庭而言,这一切意味着什么?无非就是未来大城市买房要更加理性,不要轻易被商品房的虚假繁荣蒙蔽双眼。 若手头紧张,完全可以先租保障房,等条件成熟了再考虑买房。
若已有一套房但居住品质不高,完全可以考虑把原有住房换成保障房,或进行二次装修改造,没必要非得换大平层或别墅。总之一句话,量力而行,先保基本需求,再谈改善型需求。
说到这你可能要反驳了,那保障房建设规模毕竟有限,还是有相当一部分家庭需要依靠商品房市场解决住房问题的。这个担心不无道理,但正如前面分析的,在人口红利消退、自有住房率居高不下的当下,商品房需求已呈现明显下降趋势。
而且保障房分流效应越来越显著,商品房库存去化周期将进一步拉长。总的来说,今后商品房依然大有可为,但市场规模将逐渐收缩,不会再现过去那种一房难求的火爆行情了。
作为一个见证了中国房地产市场发展历程的博主,我由衷希望 "双轨制"改革能让更多家庭圆上住房梦,房子回归居住属性。大家都能把更多的钱花在美好生活本身,而不是昂贵的房子上。
当然,这需要一个长期过程,我也会一如既往地关注房地产新动向,为大家答疑解惑,提供可靠的决策参考。
