4月26日，成都市规划和自然资源局发布了《成都市城市规划管理技术规定（2024）（征求意见稿）》（以下简称“新规”），新规中明确提到降低车位配比，增加得房率。

这不仅对降低开发商的成本和资金沉淀有着重要意义，也将对下阶段出让土地的产品创新和户型设计产生深刻影响。

就在新规发布两天后，成都于4月28日发布了楼市新政（重磅：成都全面取消限购！不再实施公证摇号！）。而在相关的政策通知中，除了“全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数”及“全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售”引人关注外，明确提出的“科学精准编制住房发展规划和年度计划，完善‘市场+保障’住房供应体系，全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，着力构建房地产发展新模式”,“支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比”，“推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给。”也将对后续房地产市场产生重大影响。

结合这一系列政策，对于成都4·26新规，以下这份【解读】干货满满，建议大家先收藏起来！

看点1

降低车位配比

直接降低开发成本和资金沉淀

本次新规中的车位规划调整，将2017版本中住宅车位以面积计车位数量（二环内每100㎡配1.0个车位，二环外每100㎡配1.2个车位），调整为住宅车位配比以户计车位数量（套型建筑面积＜90㎡，每户配≥1.0个车位；90㎡≤套型建筑面积＜144㎡，每户配≥1.2个车位；144㎡≤套型建筑面积＜200㎡，每户配≥1.5个车位；套型建筑面积≥200㎡，每户配≥2.0个车位）。每个停车位建筑面积30㎡控制不变。

为了让大家快速理解，在此我们对新规中关于车位配比调整的影响进行假设测算：假设二环外项目计容建筑面积为5万㎡，在89㎡、143㎡、199㎡、200㎡四个假设户型中，199㎡产品的车位面积与车位数量为四个假设户型里最低的，地下室部分开发成本也最低。并且199㎡产品新政策下的车位面积比原政策减少了6693㎡，车位数量减少了223个。

由此可见：新规有望大幅减少车位和地下空间的规模，直接降低企业的开发成本，减少后期难以销售去化的车位库存。

假设二环外项目计容建筑面积为5万㎡，原政策与新政策的车位对比

值得注意的是，本次新规中提到的降低车位配比，与4·28新政中关于“支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比”的措施是相辅相成的。

在新规基础之上，结合4·28新政及4.30新政，可以预见：后期市场各个面积段套型临界点产品将大幅提升，通过降低车位配比，控制地下室面积，从而降低开发成本。

看点2

增加得房率

推动产品创新和户型设计迭代

新规中对飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等）的水平投影面积比例进行了调整，从2017年版的15%上调至20%。

以143㎡的普通住宅为例，后期143㎡的普通住宅将实现当前160㎡左右产品的实得面积，并实现270度转角阳台赠送，住宅产品品质有较大提升，且保持普通住宅相对更低的税收标准。

以143㎡产品为例转角阳台赠送示意图

这就意味着可以用更低建筑面积的普通住宅，去实现过去需要非普通住宅才能达到的产品尺度和功能设计，同时因为税费标准的下降，实质上降低了实得面积单价，强化购房者的获得感。

此外，受9·26政策影响，2月以来成都“5+2”城区面积段144㎡以上产品成交占比明显上涨。而随着本次新规的后续落地，以及4.28新政中“推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例“的引导，预计未来144㎡以下产品供销占比有望回升。

最后

近期成都发布的政策可谓环环相扣。4.26新规叠加4.28与4.30新政，正是基于房地产供求关系发生重大变化的市场新形势，成都为房地产开发企业减负、满足人民群众对高品质住宅的需求而作出的全面考量与充分引导。

可以预见，成都的这一套组合拳，在强调“市场+保障”住房供应体系，推动房地产市场健康稳定发展，呼应“房住不炒”的基本原则下，将推动这座城市的房地产全面回归市场化。未来，开发企业在降本增效的情况下更愿意打造好房子，购房者也将能够根据自身需求，更自主、从容地选择产品。