乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

惠济区| 绿都青云叙

楼盘亮点呈现

绿都品牌开发商，品质保证

绿都品牌房企，中国地产百强企业，传承制造业公司宇通基因，深耕中原，走出中原，又有自身物业公司，品质保证。

生态资源丰富，环境宜居

绿都青云叙约5公里内有月湖公园、古树苑、黄河迎宾馆、贾鲁河等生态和人文环境资源，宜居宜人。

产品设计有亮点

户型产品多为三开间或四开间朝南，通风采光和视野表现优秀，独立入户玄关设计，实用性和私密性更强。

项目不足：1. 周边配套不够成熟，惠济区繁华地段主要在惠济区政府和北大学城周边，项目附近还是略显荒凉。2. 旁边有当地村民违建的陵园，后期会迁走，对此介意的客户慎重考虑。

综合推荐购买人群：

惠济北区，配套齐全，两室和小三室置业门槛较低，适合周边工作居住的地缘刚需和刚改。

区域测评

北大学城板块，配套齐全

区域概述：绿都青云叙位于郑州北部惠济区，惠济区区位价值明显，西依邙山，北靠黄河，南与主城区紧密相连。连霍高速、京港澳高速在惠济区交汇，公交线路充足，地铁2号线、3号线、4号线已通车，7号线加快建设中，交通通达性良好。

惠济区水系丰富：黄河、枯河、索须河、贾鲁河、东风渠等；林木保有量600万株，森林覆盖率达42%，可量化生态价值超过40亿元，生态资源丰富，居住环境优美，是当之无愧的郑州“后花园”。

惠济区紧扣“北静”的功能定位，发展文化旅游、健康养生、信息创意等产业，加快打造黄河流域生态保护示范区、高质量发展引领区。

板块概述：绿都青云叙地处惠济北大学城板块，位于北三环和四环之间。郑州北大学城板块规划范围约38平方公里，由郑州师范学院、郑州工程技术学院、河南牧业经济学院（英才街校区）、郑州财经学院等4所本科院校组成，带动周边成为北区的核心地段。

北大学城板块商业配套有惠济万达、万科美景广场、月湖广场等；连霍高速、开元路、天河路、江山路、文化北路等道路贯通，以及地铁2号线、3号线等轨道交通线路辐射，周边配套齐全。吸引绿都、富力、中海、万科等知名房企入驻，板块价值潜力还是在的。

项目测评

绿都云系新产品，产品丰富

绿都青云叙位于惠济区北大学城板块，天河路科技路交汇处往西200米，总占地522亩，建面约100万㎡，分7期开发，打造以北区丰富的生态景观为基础的百万方公园学府。一期二期有高层和洋房搭配，带装修交付，均价约15200元/m²，所剩房源无多。目前在售三期地块规划有6栋低密18层小高层，约2.49低容积率，居住舒适度高，是绿都云系在郑州新作，位居郑州主城惠济区，周边各项配套成熟度尚可。目前三期地块在售房源有75㎡-141㎡两室、三室和四室户型，均价约14700元/m²，毛坯交付。

项目风格偏向现代东方设计感，规划有定制会客厅，建有休闲会客场、社区综合区、阅读书吧等，方便业主后期会客及休闲娱乐；搭建4S归家系统—归家即礼序：前厅叠水景观；四季步道，感受季节更替；带装修入户大堂等，给足业主仪式感。

【主力户型分析】：双联阔全景阳台，功能分区合理

1、C户型95m²三室两厅一卫

95m²三室两厅一卫，整体户型比较方正，约9.6米南向三开间，客厅和主卧、次卧全明三室，采光和视野都很好。独立入户玄关，多出一小块空间可以放置鞋子和出门要带的随身物品，收纳合理，私密性也更高。入户门左手边是餐厅和厨房，方便放置蔬菜等采买的物品，餐客一体使用方便。厨房呈U型设计，动线合理。

南向双联阔景阳台设计，阳台约6米，联通客厅和次卧，提高空间使用率。动静分离，互不打扰。双卧室朝南，独立的卫生间供全家人使用，略显紧张。卫生间干湿分离设计，可以稍微弥补缺憾。

2、D户型128m²四室两厅两卫

128m²四室两厅两卫，全明四开间朝南，采光通风和视野，表现都很优秀，主卧、次卧、客厅和书房四间朝南，客厅和书房联通大阳台，空间使用更多效。独立入户玄关，私密性和实用性更强，入户处的次卧可以当作老人房，和年轻人生活习惯互不干扰。

餐客一体，使用方便。厨房是U型设计，三面操作台，使用动线合理。再往房间里面走，是书房、另外次卧和客卫，屋门设计比较合理，不打扰主卧私密空间。主卧有独立卫生间和衣帽间设计，生活方便，飘窗面积赠送。

不过，128m²四室两厅两卫的户型设计，房间可能面积较小，生活空间会稍显紧凑。

房价及潜力分析

绿都青云叙在售三期18层小高层均价约14700元/m²，毛坯交付，区域内竞品裕华园均价约12500元/m²，锦艺城均价约14500元/m²，旭辉一江云著约16000元/m²。对比来看，绿都青云叙价格处于中等偏上的位置，且为18层小高层，容积率较低，性价比较高。

区域内二手房不多，锦艺四季城等均价约15000元/m²起，再结合后期惠济区的整体定位和主城发展前景，规划配套日趋成熟，以及产品的品质和后期物业，后期的房产保值是可以保障的。

整体来看，绿都青云叙价格适中，偏向刚需刚改客群。

最后价格潜力：绿都青云叙位于惠济北大学城板块，惠济万达附近商圈等生活配套可以辐射到项目，小高层的纯粹低密设计，居住舒适度高，临约600亩古树苑等公园，贾鲁河、索须河双河环抱，生态环境资源丰富，搭建主城舒适慢生活，绿都的云系产品定位和后期的物业加持，保值性可得到保障。

交通测评

交通线路充足，道路通畅

轨道交通：绿都青云叙北侧约1.2公里是2号线惠济区政府站，距离还算适中，可到达黄河迎宾馆、东风路站正弘城、关虎屯站国贸360、新郑机场；沙门站换乘4号线到达省体育中心、郑东新区中央商务区、会展中心等；黄河路站可以换乘5号线到达月季公园、五一公园、郑东新区和郑州东站等；紫荆山站可以换乘1号线到达西流湖、碧沙岗公园、二七广场和郑州火车站等，地铁2号线站点可以换乘多条轨道交通线路，可快捷通达全城。

公共交通：绿都青云叙周边约1公里内有7个公交站，其中距离项目约300米内的郑州财经学院站、科技路天河路站，都可以搭乘B52路公交车，到达惠济区政府、英才街、花园路、汽配大世界等；

距离约500米的天河路苏屯站，可搭乘91路车到惠济区政府、人民公园、火车站北港湾、丰乐路博颂路乘地铁3号线等；在距离项目约700米的开元路天河路公交站，可搭乘忆江南1号线到达河南省旧货交易中心、惠济区政府、惠济万达，多个站点可以乘地铁2号线。

自驾：绿都青云叙东临天河路，南向是连霍高速，北向开元路，还有京广快速路等城市主干道环绕，多维交通接驳郑州全城，路面宽阔，自驾出行快速便捷。

配套测评

配套齐全，生活便利

教育配套：绿都青云叙规划有自建幼儿园，项目南侧是郑州财经学院，距离项目约2公里有惠济区实验幼儿园和惠济区实验小学，距离项目约1.6公里是郑州市第四中学新校区，距离项目约3公里是郑州师范学院附属实验中，目前项目正加紧洽谈学校合作进程，未来能够满足业主孩子全年龄段的教育需求。

医疗配套：绿都青云叙约3公里内有惠济区人民医院（新院区），5公里内有郑州大学第一附属医院惠济院区，业主的日常就医需求可以得到满足。其中惠济区人民医院（新院）距离项目约2.8公里，医疗条件和就医环境都不错。

公园配套：绿都青云叙约5公里内有月湖公园、古树苑、黄河迎宾馆、贾鲁河等生态和人文环境资源，其中古树苑距离项目约1.5公里，适宜晚上一家人散步，月湖公园、黄河迎宾馆距离项目约4公里，是周末家人休闲娱乐的好去处。

商业配套：绿都青云叙约4公里内有惠济万达、美景万科广场、月湖广场和华商万汇城等商业活动中心，其中惠济万达作为郑州体量较大的万达广场，不论是商铺还是人流量，都能满足业主的吃喝玩乐一站式娱乐购物需求，且距离项目仅约2.8公里。