民政部日前发布的《2024年2季度民政统计数据》显示，今年一、二季度，全国结婚登记343万对，同比减少了49.8万对，降幅12.7%。 显然，又暴击了一下楼市，结婚的少了。 意味着婚房的需求，至少应该也减少12.7%？ 以前还指望丈母娘提振下楼市需求。现在好了，更多的年轻人打算单过了。 但是楼市不行，放开限购了嘛。今年上半年离婚登记127.4万对，同比减少4.3万对。 个人感觉因为不要离婚破限购了，这个离婚量也降下来了。 看，不振的楼市还是起到了正向作用的。 从2019年的高点开始，二手房冲高回落，在大部分热线城市，已经跌了30%。 但是，我们没有看到中产的嗷嚎，也没有看到楼市有崩盘的迹象。 除了，欠薪的开发商一家比一家多了之外，房价大跌，似乎被普通家庭默默的消化了。 为什么？今天闲聊几句 01 普通人的现金流尚安全 普通人的现金流，不直接和大环境先挂钩。 经济大环境影响的是企业，私营业主的确正面对很大不确定冲击。 但是作为一个企业，并不是行情在就开门营业，行情不在，就裁员关门。 这就像，农民养殖业，农民都是知道供求这个大道理，但是却不得不维持适度规模。 因为行情真来的时候，你猪圈里没有猪，那就麻烦了。 现在的企业也是一样的，哪怕不赚钱，也不能让生产线停掉，不能让工人流失。 只有经营能力还在，才有机会迎接下一个周期。 所以，这种现状就决定了，绝大部分打工人的现金流还是稳定的。 现金流稳定，房价下跌，就能扛得住。虽然面对资产缩水，内心不爽。 那些手里贷款利率高，但没有额外太多现金提前还贷的，多数就是这个状态。 所以，降存量贷款，并不能刺激出额外消费。只是优化家庭现金流而已。 02 通胀已经消失多年了 普通中产，面临降薪、面临资产缩水、面临育儿家庭开销增大、面临父辈老去等等现金流压力，还能扛得住，最重要的是， 我们这几年，钱没毛。 通胀没有出现，相反，因为供应链内卷加剧，出现了很多消费降级的替代品。 各种抖音网红，PDD的出现，挤掉了供应链上的环节，真的把价格打下来了。 这就让很多中产在收入不增之下，找到了很多替代品。 其实，老美现在贫富差距越拉越大，不是说他们的打工人收入锐减，更不是他们就业率低，而是他们打工人找不到替代的，便宜的衣食住行。 纽约地铁卡出了一个补贴，打工人开心坏了。同样，因为在纽约，租房租金政府允许上调后，连华人都跳出来上街抗议了。 我们现在还能扛，就是因为通胀没有出现。 03 租金，被动收入没怎么减 苏州这类城市，底子是什么？有人说经济强城，旅游文化名城。 错！错的离谱！ 苏州本质上是一座打工人之都！ 因为打工人多，打工人数量稳定，打工收入相对稳定。 所以，这座城市从高级打工人，到中层管理，到一线服务工人，到保安、快递和滴滴司机，都在稳定的贡献不同类型的租金。 所以，在苏州过去几年，吃到房地产红利，手里握有1-2套，老破小，老旧大，老高小房子的中产们，他们的租金收入这几年其实很稳定。 我可以负责任的说，这几年，苏州的租金就没怎么降过。就算降，也只要降点租金，也能找到租客。 甚至因为，二手房大跌，很多人为了收租，都不买普宅，去买小公寓了。 去翻翻海鲜市场，每天一堆公寓成交！ 图啥，就是图租金啊，都快4-5%的回报率了。 所以，中产手中的老破小，老旧大，老高小们，虽然价格跌了，虽然卖不掉，但是租金香啊。 也因为很多刚需等客户，选择持币观望，选择了继续租房。 所以，苏州的租赁市场还是很稳健的。 这部分租金，巩固和补充了中产的家庭现金流。 04 卖房现金收入 就以过去的7月份为例好了，从套数上说，卖掉二手房的客户数量，比买入新房的数量都快到了3:1了。 怎么理解这个比例关系。就是虽然还是有大量的刚需，认为价格跌到他们满意了，他们入手了。 但是，我们要看到另外一层，就是有更多的家庭，卖掉了房子，没有再买房。 当然，他们也不是傻子，在这种创业≈100%失败的环境下，自然也不会拿去创业。 干嘛？ 拿着现金啊，吃老利息啊。 姑苏周边一圈原先地产行业的 40+的，就是处置了房子，然后被迫躺平，吃老本。 虽然内心慌的一笔，但是很多家庭的另一半是老师或某在职，家里也有租金被动收入，手里握着现金。 暑假，就带着孩子，看大好河山去了。 这种状态，是社会普遍现象。 本质上，为什么现在普通中层和富人似乎都同时难赚钱。 就三个飞轮，普通人和富人此刻是一样都没用啊。 第一，财务杠杆的飞轮。银行的贷款利率这么便宜，抵押贷都比按揭都低了，说明富人没有用财务杠杆飞轮。而普通人，也不买房了，普通人为数不多能用财务杠杆也停掉了嘛。 第二，运营杠杆的飞轮。追求资金轮转效率的杠杆也停了。前文说了，企业现在接单子，只是为了接而接，因此不会扩大产能。所以，这个飞轮一样大家都停了。 注：普通中层，本来就没有这个杠杆。 第三，人力杠杆的飞轮。现在普通一本的孩子都找不到好工作，注意是好工作。说明，企业对人才的需求，大大缩小了。 而普通人呢，通过做网红，利用现代自媒体平台，就能达到过去需要堆一堆人力才能实现的效果。 所以，此刻，普通中产，和富人，极少的在一个平台上出现。 没错，此刻，中产坐着高铁带着娃出去玩。 富人，在高铁车厢里，刷的抖音内容，是一样的。 他，可能比你更迷茫。 今天牛逼吹到这里，晚安。