又到一年开学季，今年初一新生数量爆棚。一些头部初中，初一班级数量纷纷创下历史新高。
有人说，未来出生率降低，是不是没有必要鸡娃了？
看看隔壁的韩国，出生率创新低，但是他们高考依旧需要超过常人的努力。
现代教育，说到底是如何让自己的娃，在同龄人中胜出。哪怕孩子数量少了，但是大家投在孩子身上的资源，不降反增。孩子之间的差距就会更小，想要胜出彼此，就更有难度了。
作为父母，给孩子足够的资源，在任何时代，都是正确且明智的。
这里当然包括最重要的——房子。
对于苏州这个城市而言，上一期姑苏做了一个调研，结论很有意思，我大概概括一下，就是参与调研的近500组样本中，已经60%的调研者反馈房子已经不赚钱或者直接亏了。
这就是一个很强的楼市信号了。
苏州房价已进入超跌周期。
是时候考虑出手了。
在大周期靠近U型底部左右，选对楼盘及选对具体楼盘中的出手时间，就可以放心的穿越周期了。
当然如何评估具体楼盘销售过程中，值得出手的时间点，也很重要。
现在新房经常出现，高开低走，价格往往在销售中后段背刺早期的老业主。这种已经不是个例了。
所以，在具体楼盘中，一定要选对周期。
简单说，房子要准现房+房价整体稳定+销售已被市场验证
当然，更加重要的是，选一个优质施教区内的，选对一个邻居都是自住的，还要选对户型，能够10年不换房，如果换房，则下家很多，很容易出货的。
简单说，教育+邻居+户型+变现，这四个能力也要强。
举个项目，我们实战分析一下
01
板块要具有较高的安全性
二手交易必须有足够的量
如何简单快速的判断这个板块是安全的，说白了，就是看二手房交易的活跃度。
以刚刚过去的8月份为例。我们就看热度相对高的5大新城吧。
▲数据来源 铎铎房
几大新城中，二手房成交量最活跃的就属平江新城。几大新城中，平江新城的性价比首屈一指。不仅有地铁，还有不错的教育，医疗。
在人口流动中，平江新城是整个苏州城北的最上游板块。不仅吸附姑苏区，更能虹吸相城区甚至常熟。
就凭这几个特性，平江新城就具有足够高的安全性。
02
城市通过无条件落户抢人
板块是通过优质教育抢人
城市经济发展，最终靠的是人。一个人口持续性流入的城市才能“活”下来。产业的背后就是人和资金。
而板块需要在未来“活”下来，最有效的是靠虹吸其他板块的购买力过来。
其中具有持续虹吸能力的，只有教育。
这个板块才会在未来低出生率的背景下，源源不断有新的购买力填进来。
▲来源 百度地图
平江新城的初中是草桥中学，小学一般而言是平江新城实验小学或平润实验小学。
客观说，小学平润会更好一些，原因是北平江新城的生源，是建立在售价相对更高的商品房小区之上。
而草桥的生源质量，因为临相城区，所以还是能吸附不少跨区优质生源的。
很多购买客户，往往忽视了苏州历史上最好的落户机遇。很多人，都没有意识到一个窗口机会。
以为上学读书，一定要买二手房，其实大错特错了。
根据最新苏州落户的标准，买期房，凭借全款发票即可落户。
落户后，即可全家都把户口迁入。在开学，学校摸排生源前，完成落户的，那自然就能上学。
▲来源苏州发布
03
总价合理的户型，未来潜在买家多
大平层泛滥，反而是功能三房稀缺
经过仔细研究发现，二手房平均成交面积从2017年开始，正在逐步变大。在2017年-2020年，平均成交面积在100平米左右。而到了2020年之后，基本就在105-110平米左右浮动了。
由此可见，年轻家庭胡乱买个2房安家，可能在未来并不好找下家，置换的时候可能会遇到较大的难度。
▲数据来源 铎铎房
在目前整个平江新城，仔细筛选了一轮。新房中，熙和平江雅园的功能型3房2卫，就比较符合。
这类户型的特点是，当孩子还小，需要老人帮衬的时候，2卫的设计，能够装下3代家庭。
如果当孩子都进入小学后，3房的设计，又能给各个家庭成员独立空间。
这类户型，基本上可以说，能够陪伴孩子读完初中，至少10年不用换房。
约103平米格局方正通透，三开间朝南设计，小户型大尺度，客厅与次卧外衔接约6.4米的南向双阳台；南向大主套设计，带开阔大飘窗+衣帽间空间+独立卫生间。
约117㎡三房两厅两卫户型，南北通透，LDKB一体化设计。约8米的双联大阳台。
大平层，当然好，无论是生活尺度还是仪式尺度，都到位。但是别忘记了，面积越大，总价越高。总价越高，下家的基数越小。
在近3年的楼市调整期，我们很明显的看到，如果年轻的时候买错房，可能10年要白忙。
看了熙和平江雅园的户型后，顺便把项目拆解一下，发现这个项目比较符合现在自住型客户买房逻辑的。
04
价格稳定是项目周期第一要素
苏州城投地产为项目背书加持
楼市大周期中，选平江新城这个板块，选熙和平江雅园，自然不会仅仅是因为户型更具有交易性，流通性。还有几个特别重点，就这个项目展开说说。
项目正处于最好的买入周期中
1）项目已被市场用销量验证
项目一直保持较快的流速，有流速的才有保障，有流速说明是被客户所认可的。
项目今年首次开盘，直接卖了156套。
从去年12月熙和平江雅园开盘至今统计，会发现其成交量在整个姑苏区遥遥领先。
▲数据来源 铎铎房
2）根据资源和户型定价，不背刺老业主
项目整体销售已经过小半了。在这么大量的销售量下，熙和平江雅园没有简单机械的只靠价格卖房。
说实话，在资源不好的局部楼层，楼座，可以价格灵活。根据资源做的价格，更符合市场需求，客户也能根据自己预算做选择，但整盘依旧价格稳定，利好双方。
3）背靠城投集团，苏州国企巨擘
说一个真实的情况，我们可窥视下，苏州城投地产的实力。熙和平江雅园第一批房子销售时，这个项目的洋房都已经结构封顶了。
苏州国企的稳扎稳打，一丝不苟的夯实作风，体现的淋漓尽致。
4）北平江，为数不多真地铁盘
从实际距离看，熙和平江雅园距离4号线平泷路站的4号口直线距离在650米左右。属于步行可达的范围之内，属于北平江为数不多的真地铁盘。
具有较强的唯一性。
▲数据来源 百度地图
对于楼市调整，并不一定都是坏事。至少，会让大家，看清楚，哪类资产才是真的值得选择，值得持有。
在买房这件事上，我们不提倡激进，但一定选择合适，做到进退有度。
因为对于任何家庭而言，买房都是一辈子的大事。在过去5年的时间，楼市向我们表明一个残酷的事实，随便买房上车，在换房置业时面临资产缩水的囧境。
选对城市，选对板块，选对楼盘，才能确保家庭在未来10年能够安居乐业。
在苏州这座城市，应该庆幸，因为楼市这轮新周期中，让买房人重新有了选择权。我们庆幸，还有一些房子值得我们择其为家。
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