8月愿意走进售楼处的客户，环比大概减少了3成。当然7月本身也不高。

最难的是，就算走到售楼处里的客户，愿意下定的转换率也不高。

昨天周六，海鲜市场显示，全苏州大市范围，二手房就卖了100套。

周末才这么点量，但是看房人数和看房量没少，说明客户的决策被影响了

被什么影响了？

新房集中大降价，买新房更划算了。

开发商看着手里一堆存货，开不了单，很焦虑。我判断，大多数开发商，也不想等金九银十了。

准备价格一亏到底了。

开发商心里清楚，客户也心里清楚，价格就是超跌。

新房的售价，我敢说95%的盘已经亏本。那些等风来，等了多年还在卖的老项目，售价已经比楼面价还便宜了。

2024年，残酷的市场教育了所有人，包括政府。

售价和地价，真的没有关系！

开发商，放弃了所有幻想了。

终于这个周末，新盘们整体破防。

01

各种真假特价房集中爆发

有真尾盘，清盘促销的。

点点名吧，如横塘的星河，平江的璀璨平江如苑等

有真工抵房，供应商变现回款的。

如龙湖，郭巷的九里等

有包装成，工抵搞特价的

如吴中太新某盘，180平全线2.5万的

有被竞品降价搞的没脾气，也熬不住的

如浒关的首开金茂，直接跌破楼面价

也有整个板块价格没绷住的

如太湖科学城，一众项目尾盘的，特价的

当然最惨的是，开盘就一直卖不动，在哪里死撑的

操盘水平差+对客户理解有偏差

客户明明只对价格敏感，却加了一堆所谓的东西

堆高成本，被迫拉高售价，导致滞销。

更多的定价权估计都交给贝壳了，前置佣金官宣已支付。

这就意味着，马上更大的价格政策要来了

02

新房降到板块二手次新一个价

那些郊区高地价的新房，价格暴降，几乎和同板块次新房一个价格了。

虽然这批降价的新房总量可能并不多。但是因为分销的传播效应，很快就会，人尽皆知。

对二手房市场几乎是暴击了。尤其是前几年高位买的次新房。基本还要再亏10-20%，才会有客户接盘了。

▲某中介在璀璨门口直播，在线高达1400多人

说实话，对于这些板块的投资客，现在唯有希望，这批新房尾盘，赶紧清掉，千万别拖拖拉拉。

03

新房倒逼二手市场价格重塑中

说下具体价格，给刚需们建立个手感吧

浒关：

居住氛围成熟，现房，精装修，1.5万

几大新城的外围：

带有相对较好教育资源，如新区科学城，单价最低清盘1.4万

平江新城，

璀璨盘某些楼座挨高速等不利因素，单价2.2万

高铁新城，春和万象，单价2.3万

带地铁资源的刚需板块

活力岛1.5-1.7万，已和二手房一个价格了

关键这里存量还很大，新房很难翻身

对于改善而言，现在如平江新城的品质大四房

已经回到了400万

而吴中太新，180平的户型，单价已经大跌到2.5万了

04

从隐秘到公开化

在这样的破行情下，客户怎么选房？

改善记住一句话就行。

一直没有降价的盘，值得买。要知道，改善房源的单价都在4万+，如果回调个10%，直接贬值近100万。所以但凡拎得清的改善盘，是绝对不会动价格的。

刚需，记住，不要看二手。

现在各个板块都能找到几个现房或即将交房的新房。关键价格已经比首次开盘回调了至少20%，单价已经和次新一样了。

开发商们，也不再纠结，亏不亏本，价格直接一步到位，按照快速清盘离场做的。

这些新房，品质还可以的，有些还带小会所，教育还不错。

从价值逻辑看，真的算是超跌了。

刚需不要怕，因为太多底被跌破了。

跌穿了开盘价，跌穿了地价，跌出了现房，跌回到了5年前...

现在出手这些现房尾房，想想吧，有那么多支撑点，在你前面呢。

其实，已经没什么好怕的了。