刚刚苏州第三批土地挂了

不多，又只有2宗地

都在相城区，一块高铁新城；

另相城教育组团容积率只有1.01

高铁新城Z07号地块位置

济学路Z06号地块位置

1F

地价越来越亲民了

相城这次走了务实的路线，上一批挂的蠡口低密度地，地价等同于边上几年前的高层价。

但是那个高层已经卖完了。

这一次，高铁新城春和万象东地块，周边在售项目不少。

比较新的是象屿合作项目，江南云起，2022年年底摘的地。

一个高层配洋房的地块，容积率2.3，但是楼面价是14897元。

而这次07号地块，容积率只有1.6，起拍楼面价是1.5万。

同样济学路地块，容积率只有1.01，起拍楼面价1.55万。

要知道隔壁的两块地还没卖，容积率1.2-1.3，成交楼面价在1.6万。

容积率更低，但是楼面价却一样。

对于房企而言真的是机会，细分市场的好地块，越来越多了。

2F

第一居所别墅将越来越多

没有什么可避讳的，今年下半年，普通中产能买得起的，可以做第一居所的别墅越来越多。

之前挂的蠡口地块，紧挨着相城大道，往南3公里，就是近70万商业配套，含相城龙湖天街。

而济学路地块，随着星济隧道打通，整个湖西客户都能选第一居所。

1.5万的楼面价，毛坯别墅，背一点叠加的货值，撑死3.5万。

按200平，经济别墅算，700万以内。

普通中产还是很有机会的。

3F

在售盘压力骤增

以齐门北大街和富元路为例的，旭辉代建的和悦里塘雅苑为例。

叠加和高层混合社区，将会被改善抛弃。

去年洋房开始失去价值稀缺优势。

今年，高层混合的叠加也将被改善抛弃。

去年小阳春，旭辉在齐门北大街南面，代建的那个纯大平层的洋房。

在普通地段上，依靠阶段性的洋房稀缺+大平层稀缺，愣是虹吸了一波不愿意离开地缘的相城改善。

现在来看，当时一套220户型，总价过700万了。如今同样总价上一套联排。

说句真实的话，原来当时没抢到的人才是真的幸运的。

同样逻辑，如今北面的和悦里塘雅苑，依旧往大做户型，现在就陷入尴尬了。

这次叠加开盘，没听到大卖的声音了。

和悦里塘雅苑，因户型面积都非常大，仅仅稍微降一点单价，恐怕很难走得动。

因为改善客户现在不接受洋房业态了。

叠加也面临小区不纯粹的干扰，改善的犹豫度很大。

最近相城密集的低密度地块，将更加延缓这批客户的入市速度。

4F

创新或将降维打击

这次高铁新城地块的规划要求很清晰了。6F和6F以下可以做毛坯。

我假设一下，我们会看到这样的产品

毛坯的洋房，但是一楼有花园，顶楼至少能有露台。

关键这个是毛坯，单价可能只有2.6万以下，甚至2.5万。

中高层，第四代住宅，每户都送大露台，超高得房率。

因为得房率高了，因此得以控制总价。

最终走出了产品的差异化，流速还是能有保证的。

5F

85号地中的别墅性价比凸显

之前我就分析过，综合看，和这次1.01容积率只有900米距离。但是85号地的楼面价只有1.15万。

看文章

省王太贵，距离湖西10分钟，规划刚公示。确认有三面宽，真联排，总价惊喜

这次05号地，楼面价起拍就在1.55万。贵了4000元，反馈到售价只要加6000元。

85号地，可能是3万买别墅的最后机会

对于踮踮脚的客户，可能就很清晰了。

在苏州未来可以做第一居所的别墅，单价不会再比这个便宜了。

6F

总结

相城成了一条鲶鱼，用低密度扰动了楼市。未来包括吴中还是会跟进的。

外三区的高改客户已经对洋房失去兴趣了。这些板块，已售的大平层洋房，要担心未来的下家在哪的问题了。

洋房未来定位会和建发檀府一样，往下去迎合首改客户，做小面积。

别墅市场逐渐会有热度，慢慢的开发商会去抢外三区的别墅用地。

第四代住宅的核心逻辑，不是产品力，而是再次变相降地价。